Doanh nghiệp bất động sản tìm cách vượt khó, phải tự cứu lấy mình

Tắc nghẽn dòng tiền

Theo Đại đoàn kết, niềm tin của các nhà đầu tư đã sụt giảm mạnh sau những sự việc liên quan tới trái phiếu doanh nghiệp. Dường như doanh nghiệp bất động không thể phát hành được trái phiếu mới. Chưa kể đến việc các nhà đầu tư cũng thi nhau bán lại trái phiếu khiến dòng tiền ở thị trường này bị tắc nghẽn.

Mặt khác, kênh tín dụng cũng ngày càng gặp khó trong bối cảnh các ngân hàng hết room tín dụng. Đối với lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng đã phải hạn chế cho vay nhằm đáp ứng được những tỉ lệ an toàn vốn.

Thị trường bất động sản của năm 2022 là khá trầm lắng. Tình hình tiếp tục diễn ra trong những tháng đầu năm nay. Đây là nhận định chung của các chuyên gia trong ngành bất động sản.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết tình trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục diễn ra trong năm nay khi việc tiếp cận kênh huy động vốn qua trái phiếu và tín dụng chưa thể được khơi thông. Luật sư Hà nói: “Tình trạng vay ngoài với mức lãi suất 20-30% như hiện tại của nhiều nhà đầu tư chỉ ra rằng họ đang gặp khó đến mức nào. Bên cạnh gặp khó khăn trong việc huy động vốn, nhiều doanh nghiệp còn phải duy trì việc trả nợ trái phiếu. Đó là khúc cua định mệnh đối với các doanh nghiệp bất động sản”.

Mặt khác, nhiều phân khúc bất động sản trên thị trường thời gian gần đây đã liên tục phải giảm giá như đất nền, biệt thự, nhà liền kề vì nhà đầu tư chịu sức ép về tài chính. Đất nền là sản phẩm bất động sản chứng kiến sự sụt giảm về giá lớn nhất so với thời điểm ở đỉnh cơn sốt đất.

Các vùng đất ven đô như Sơn Tây, Thạch Thất, hay Sóc Sơn tại Hà Nội chứng kiến giao dịch rơi vào không khí ảm đạm, khi đất nền đồng loạt hạ giá sâu tới 20-30%, và thậm chí còn lên tới 40% so với thời điểm hồi đầu năm 2022.

Theo khảo sát, đầu năm nay, giá đất nền phân lô tại xã Bình Yên, Thạch Thất, Hà Nội được giao dịch ở mức 22 triệu đồng/ m2, trong khi ở thời điểm hiện tại, nhiều người đang rao bán cắt lỗ, giảm giá chỉ còn khoảng từ 15 đến 16 triệu đồng/ m2.

Biệt thự và nhà liền kề tại khu vực Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) cũng ở tình trạng tương tự khi đang rao bán cắt lỗ với mức giá quanh 60-70 triệu đồng/ m2. Trong khi đó, các căn biệt thự, liền kề hồi đầu năm được bán với mức giá dao động từ 90-150 triệu đồng/ m2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cho biết: “Cần phải nhìn lại những dự án nào đầu tư dài hạn và những dự án nào không phù hợp để bắt đầu điều chỉnh danh mục đầu tư để bằng cách nào đó mang tới những sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn. Lúc đó mới có thể bán được sản phẩm, thu được dòng tiền và giảm hàng tồn kho”.

Doanh nghiệp phải tự gồng cứu lấy mình

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó về dòng tiền kỳ vọng tiếp tục được hoàn thiện những dự án đang còn dang dở để có thể bán được hàng và thu về dòng tiền, giải quyết những vấn đề về tài chính trước mắt. Vị luật sư cho hay: “Khẳng định trách nhiệm hoàn trả nợ trái phiếu đến hạn cho các nhà đầu tư không phải trách nhiệm của Nhà nước mà là của các tổ chức phát hành, tuy nhiên các doanh nghiệp cũng mong muốn Nhà nước tháo gỡ những điểm nghẽn cơ chế nhằm giúp dòng tiền được khơi thông”.

Nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn đã được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó. Ngân hàng Nhà nước ngày 10/12/2022 đã ra quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm được 240.000 tỷ đồng cùng với khoảng 200.000 tỷ động của room tín dụng 14% còn lại, theo đó, sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng nhằm bơm vào nền kinh tế.

Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện trong 3 ngày liên tiếp để chỉ đạo xử lý những vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường bất động sản. Đó là Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu DN"; và Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".

Bên cạnh đó, Bộ tài chính cũng trình lên chính phủ phương án lùi thời gian áp dụng Nghị định 65, từ ngày 1/1/2023 sang ngày 1/1/2024. Bộ này thậm chí còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được thay đổi kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn ở phương án phát hành trái phiếu đã đưa ra cho các nhà đầu tư.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoRA), Nhà nước triển khai các giải pháp đồng bộ trên đây không phải là để giải cứu thị trường địa ốc hay doanh nghiệp bất động sản. Mà đó chỉ là hỗ trợ thông qua những cơ chế chính sách và pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, đồng thời chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cũng chủ động tái cơ cấu, tái cấu trúc cùng với việc cân nhắc hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà lần đầu và người mua nhà để ở nhằm tăng tổng cầu và sức mua, qua đó giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn. Đồng thời, hỗ trợ cho thị trường bất động sản có thể nhanh chóng hồi phục, tăng trưởng theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững. 

Ông Châu nhấn mạnh: “Các động thái quan tâm hỗ trợ của Chính phủ như một làn gió mới giúp doanh nghiệp hào hứng kỳ vọng và lan tỏa niềm tín đến với người tiêu dùng và các nhà đầu tư là doanh nghiệp”.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho biết Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg, thiết lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm tra rà soát, đôn đốc và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Ông nói: “Tôi mong rằng tổ công tác mới này sẽ đạt được kỳ vọng tháo gỡ khó khăn và các tồn động về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua và đây cũng là những mong mỏi của các nhà phát triển bất động sản”.

Ông Lê Hoàng Châu khi đề cập lại khó khăn của thị trường bất động sản đã nhấn mạnh rằng một số doanh nghiệp và tập đoàn bất động sản đã phải triển khai các giải pháp cấp bách để tự cứu mình, nhằm tiếp tục tồn tại và chờ thời cơ để đầu tư kinh doanh.

Ông Lê Quốc Bình - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM cũng nhận định rằng doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền. Ông nêu rõ rằng doanh nghiệp đang phải chủ động trong việc xoay sở toàn bộ các kênh huy động vốn, ngoài ra còn phải bán tài sản với giá rẻ, và giảm giá sâu để sớm thu hồi dòng tiền nhằm đáp ứng những mục đích về tài chính…

Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức để vượt qua những cơn bão ở thời điểm này để tiếp tục tồn tại. TS Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV khuyến cáo rằng doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu dòng tiền, gia tăng tiếp cận các chính sách, đồng thời đổi mới sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu thực rất tiềm năng của thị trường. Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng. Ông Lực nhấn mạnh về việc cần tái cơ cấu lại sản phẩm và tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn dĩ đang rất khan hiếm trên thị trường trong suốt thời gian qua.

PGS.TS Trần Đình Thiên nói: “Thị trường bất động sản vẫn có triển vọng mặc dù còn nhiều khó khăn. Thị trường bất động sản cần điều chỉnh và hạn chế đầu cơ quá mức hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Thị trường có như vậy mới có cơ sở để phát triển vững chắc”.