Doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn thông qua những kênh nào?

PGS. TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản, kể từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc Đổi mới vào năm 1986 đã có sự tăng trưởng rất đáng kể, nhất là tại những thành phố lớn. Đồng thời, bất động sản cũng thu hút được dòng vốn từ đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Chuyên gia này này nhận định, ngành bất động sản đã đóng vai trò rất quan trọng đối với việc tăng trưởng kinh tế cho Việt Nam thông qua việc thu hút dòng vốn đầu tư trên toàn xã hội, hay vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, đã tạo ra những nhu cầu về lao động cũng như thúc đẩy nhiều ngành khác phát triển như: ngành xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng đã  kết nối với thị trường đất đai, hay những dịch vụ môi giới và các pháp lý cũng như định giá.

Ông Long cho biết, với sự đóng góp của ngành xây dựng hay ngành bất động sản cho GDP trong những năm gần đây luôn tăng, chiếm khoảng 11% (đặc biệt là sự đóng góp của lĩnh vực bất động sản trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua những lĩnh vực khác khoảng hơn 4,5%). Theo đó, lĩnh vực bất động sản đã đóng góp khoảng 7% đến 8% GDP của cả nước và kết nối, lan tỏa với hơn khoảng 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế đất nước, tạo ra hàng triệu công ăn việc làm cho xã hội, cũng như đang đứng trước nhiều cơ hội đầu tư mới trong giai đoạn này, nhưng thị trường bất động sản đang lại đang có dấu hiệu bị “co ngót” vì thiếu hụt dòng vốn đầu tư.

Theo TS. Ngô Trí Long, dòng vốn của thị trường bất động sản rất đa dạng, bên cạnh vốn vay từ các hệ thống ngân hàng là chủ yếu, thì thị trường bất động sản vẫn thường huy động dòng tiền thông qua nhiều kênh khác nhau như: Phát hành trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn do doanh nghiệp tự thân, nguồn vốn từ đầu tư công, dòng vốn từ FDI, hay các quỹ đầu tư cũng như nguồn vốn từ của thị trường chứng khoán. Có thể thấy, đây là sự đa dạng của nguồn vốn đã giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản có thêm các lựa chọn về những kênh huy động vốn để đầu tư và phát triển phù hợp  hơn với từng giai đoạn của thị trường nhằm mang lại lợi nhuận cho những kênh vốn như sau:

Dòng vốn từ ngân hàng hay những tổ chức tín dụng: Thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình hình thành và phát triển. Tuy nhiên, quy mô của thị trường bất động sản Việt Nam chưa được lớn nếu so với những nước khác trong khu vực, đáng chú ý là, có tới khoảng 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản đều là dòng vốn vay từ các hệ thống ngân hàng, khoảng 65% tài sản đảm bảo vốn vay đều là của bất động sản.

Đối với những doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn, vậy nên, việc vay vốn từ hệ thống ngân hàng, hay những tổ chức tín dụng là rất khả thi, vay vốn từ ngân hàng được xem là giải pháp tốt nhất, dễ dàng nhất khi mà những kênh vốn khác đều rất khó để tiếp cận.

Vì thế, một doanh nghiệp khi mới tham gia vào thị trường, nếu có một dự án được đầu tư nghiêm túc, có khả thi thì việc tiếp cận nguồn vốn là rất cần thiết, dòng vốn từ ngân hàng cũng được xem là tương đối dễ dàng. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng là nơi trung gian tài chính giúp lưu chuyển dòng vốn lớn, nhàn rỗi từ trong dân cư đến tay các nhà đầu tư lớn.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp từ FDI vào bất động sản: Dòng vốn FDI đầu tư trực tiếp từ nước ngoài luôn được xem là một dòng vốn lớn và dồi dào, cũng là một sự bổ sung rất cần thiết đối với nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản, hoạt động vốn này đang đứng vị trí thứ hai sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.

Hiện tại, dòng vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ những nước như: Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hoa Kỳ… Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đẩy mạnh các hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này ở Việt Nam thông qua một số hình thức như mua lại những tập đoàn hay góp vốn lớn vào những tập đoàn có sẵn ở trong nước.

Về nguồn vốn đầu tư công: Vốn đầu tư công được xem là dòng vốn tạo xung lực rất tích cực trực tiếp cũng như gián tiếp làm tăng thêm quy mô và các định hướng của dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Tròng năm 2022, Chính phủ và các địa phương đang có thêm rất nhiều áp lực, cùng với sự quyết tâm chính trị trong triển khai những dạng đề án, dự án xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản, nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Nguồn vốn đến từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Tại nhiều nước phát triển trên toàn thế giới, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, được xem là một công cụ huy động vốn phổ biến nhất, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp lớn, có nhiều uy tín. Nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ khắc phục được nhược điểm của dòng vốn tín dụng từ ngân hàng được xem là rất phù hợp, với các tính chất dòng vốn trong trung và dài hạn đối với nguồn vốn để hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.

Như vậy, nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, lãi suất huy động sẽ có thể thấp hơn nữa, do doanh nghiệp tận dụng được những ưu thế của tài chính trực tiếp so với hoạt động của tài chính gián tiếp. Vậy nên, thị trường trái phiếu luôn là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trong trung và dài hạn, từ đó làm giảm dần các phụ thuộc vào tín dụng từ các ngân hàng; Định hướng cho nhà đầu tư tập trung vào những khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì đi gửi tiền tiết kiệm trong ngắn hạn…

Vồn từ quỹ đầu tư bất động sản: Tại rất nhiều nước, quỹ đầu tư bất động sản được xem là hình thức đầu tư khá phổ biến, nhằm giúp huy động vốn trung, dài hạn đối với thị trường bất động sản. Theo đó, Quỹ đầu tư bất động sản là một hình thức góp vốn trực tiếp cho một dự án bất động sản từ nhiều cá nhân, hay tổ chức thông qua việc phát hành cổ phiếu, để từ đó huy động vốn và sử dụng dòng vốn này nhằm mục đích mua, phát triển, hay quản lý và bán các bất động sản để tạo ra lợi nhuận.

Dòng vốn từ quỹ đầu tư bất động sản luôn được xem là ổn định cũng như đáp ứng được những yêu cầu về quy mô dòng vốn lớn đối với nhiều dự án bất động sản. Đồng thời, thông qua quỹ đầu tư bất động sản này sẽ phân phối được bất động sản thuận lợi hơn, giúp nhiều doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn để đầu từ vào các dự án khác. Đối với các nhà đầu tư, việc mua cổ phiếu của quỹ đầu tư này cũng giúp họ đa dạng hóa được các danh mục đầu tư vào bất động sản.

Dòng vốn từ phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán: Cổ phiếu ngành bất động sản đang là một trong những nhóm ngành chiếm tỷ trọng khá lớn, nếu xét về số lượng mã cổ phiếu cũng như quy mô vốn hóa trên thị trường chứng khoán, vì thế để những mã cổ phiếu này luôn có tín hiệu tích cực cũng như thu hút nhiều nhà đầu tư là chuyện  không hề đơn giản. Do đó, dự báo về khả năng tăng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn tới là không nhiều. Vậy nên, việc huy động vốn thành công từ cổ phiếu bất động sản, được xem là chuyện riêng đối với từng doanh nghiệp.

Trong đó, dòng vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản được vay từ các ngân hàng thương mại đang từng bước bị thu hẹp lại, thì dòng vốn huy động trên thị trường chứng khoán hiện cũng đang gặp khá nhiều lực cản sau một thời gian bùng nổ trong năm 2021, khi mà những doanh nghiệp bất động sản cũng đã phát hành tới hơn 214.400 tỷ đồng trái phiếu, tương đương khoảng hơn 9 tỷ USD, cao gấp 3 lần so với thời điểm năm 2020.