Nhìn lại một năm qua, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thị trường tài chính cũng khó khăn khiến hàng loạt các doanh nghiệp trong ngành này phải đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh, cắt giảm nhân sự hoặc buộc phải đóng cửa. 

Đặc biệt là về nguồn vốn, bởi đây là một trong những khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Dù lãi suất ngân hàng đã “hạ nhiệt” nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. 

Phía ngân hàng thương mại vẫn đang hạn chế hạn mức tăng trưởng “room” tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao. Trong khi đó, bất động sản có đặc thù là ngành cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư trong lĩnh vực này cũng chứa không ít rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, dòng tiền của các doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp do thời gian qua rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có được doanh thu, lợi nhuận.  Nguồn vốn huy động bị tắc nghẽn cùng với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Đặc biệt, khi các chủ đầu tư không bán được bất động sản thì lượng hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đây là vấn đề nghiêm trọng hiện nay của thị trường.

Ông Hiếu cho biết thêm, nếu để tình trạng các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục không bán được hàng thì sẽ không có dòng tiền để tái đầu tư. Trong khi, hiện nay các ngân hàng đều nhìn vào việc các doanh nghiệp có dòng tiền hay không để cho vay. Nguyên nhân của việc tồn hàng khiến tắc dòng tiền xuất phát từ nhiều yếu tố: nhà đầu tư, ngân hàng và doanh thu. Vòng luẩn quẩn thiếu vốn nếu không được tháo gỡ sẽ ngày càng “trói chặt” các doanh nghiệp kéo dài đến sang năm. 

Đồng quan điểm, PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho biết, các doanh nghiệp bất động sản thực sự vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Cụ thể còn khó khi tiếp cận vốn vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Mặt khác, họ tiếp tục gặp khó khăn cả về thanh khoản, dòng tiền, nhất là thời điểm cuối năm 2023 rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

“Với thực trạng trên, việc doanh nghiệp bất động sản buộc phải giãn tiến độ, tạm dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự, hoặc người lao động chủ động xin nghỉ việc là không khó lý giải”, ông Long chia sẻ.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có khoảng hơn 70% doanh nghiệp bất động sản đang phản ánh về cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự pahst huy tác dụng đối với hoạt động của các donah nghiệp. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn gặp khó từ ba nguồn dòng tiền chính là khách hàng, vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. 

Theo các chuyên gia, ngày càng xuất hiện thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản, rời khỏi thị trường. Còn những doanh nghiệp ở lại cũng đang lâm cảnh hết sức “lao đao”, khó khăn. Do vậy, doanh nghiệp bất động sản cần sự trợ giúp nhiều hơn nữa để có thể tồn tại lâu hơn. 

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, từ đầu năm đến nay, phía Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều động thái về giảm lãi suất đã có tác động đến thị trường nói chung. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất từ 1 – 2% chỉ đáng mừng cho những doanh nghiệp có đủ điều kiện vay vốn, còn đối với những doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn thì không có ý nghĩa gì, tác động chưa nhiều. 

“Giảm lãi suất cho vay là một công cụ thực hiện chính sách tiền tệ hiệu quả tuy nhiên sẽ chỉ có tác dụng khi thị trường có nhu cầu vay vốn tăng cao, chứ không phải thời điểm bây giờ khi nhu cầu vay vẫn đang ở mức thấp”, ông Hiếu nói. 

Từ đầu năm đến nay, có hơn 1.000 doanh nghiệp bất động sản phá sản, đây là tỷ lệ rất lớn và có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa. Chính vì vậy, ông Hiếu cho rằng, Chính phủ cần có thêm những biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp, đặc biệt là đối với những doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn. 

Hiện nay, Việt Nam đã có nhiều quỹ bảo lãnh tín dụng, có thể hoạt động hỗ trợ các doanh nghiệp không có tài sản bảo đảm, tiếp cận vốn tín dụng thuận lợi hơn. Tuy nhiên, biện pháp này vẫn còn hạn chế vì vậy cần xem xét để giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ. 

“Để chấm dứt được tình trạng các doanh nghiệp liên tục rời khỏi thị trường thì Chính phủ cần có những biện pháp mạnh mẽ hơn nữa để duy trì hoạt động của các doanh nghiệp. Bởi vì, sức sống của nền kinh tế phụ thuộc rất lớn vào sự tồn tại của các doanh nghiệp, nếu không có doanh nghiệp, không có sản xuất, không có người lao động thì nền kinh tế sẽ đi vào thoái trào”, ông Hiếu nói.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có các chương trình cho vay đặc biệt, có thể không do các ngân hàng thương mại mà sử dụng ngân hàng chính sách, có những quỹ tín dụng có thể cho vay với những chương trình không cần tài sản thế chấp, thủ tục cho vay nhanh gọn giúp người nông dân, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. 

Theo PGS.TS. Ngô Trí Long, khó khăn lớn của các doanh nghiệp hiện nay là thị trường bất động sản đang trầm lắng nên khi thị trường không có đầu ra thì không một lĩnh vực nào hay cả tín dụng có thể thông được. Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất vay vốn không phải là vấn đề cốt lõi, do đó cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp khác nhau để giúp khơi thông cho dòng vốn trong nền kinh tế.

Ngoài ra, Chính quyền cần cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và các quy trình đầu tư để tạo thuận lợi cho hoạt động của người dân, doanh nghiệp. Tích cực thực hiện đối thoại giữa doanh nghiệp với chính quyền, các bộ, ngành nhằm tăng cường trao đổi, hỗ trợ doanh nghiệp. Hơn nữa, cần xử lý các vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tích cực đẩy mạnh cung cầu tín dụng,…

Theo các chuyên gia, cho dù có đẩy lùi những áp lực nợ gốc, lãi vay sang năm sau thì tình trạng hoạt động của các doanh nghiệp cũng hết sức khó khăn, nhất là khi không có nhiều nguồn thu sẽ đem lại nhiều rủi ro lớn kéo dài. Chính vì thế, các doanh nghiệp đều đang kỳ vọng Chính phủ có những chính sách quyết liệt, mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, góp phần giúp thị trường bất động sản mau chóng “ấm” trở lại vào năm 2024. 

Để các doanh nghiệp vượt qua được những khó khăn hiện nay, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp cũng không nên chỉ phụ thuộc vào động thái tháo gỡ của Chính phủ mà bản thân các doanh nghiệp cũng cần điều chỉnh, củng cố thêm. Đặc biệt là phải biết cách giữ chân người lao động, một khi doanh nghiệp không còn người lao động tức là doanh nghiệp đó không còn tồn tại. 

“Một số doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động thì nên tìm cách giữ chân người lao động, thay vì sử dụng người lao động toàn phần thì có thể sử dụng từng phần, nếu không khi sang năm hoạt động kinh tế quay trở lại rất khó có thể thu hút người lao động quay về để tiếp tục sản xuất, kinh doanh”, ông Hiếu nói. 

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bản thân các doanh nghiệp hiện nay cần xem xét lại cơ cấu sản phẩm, cơ cấu kinh doanh sao cho phù hợp. Các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển sản phẩm luôn mong muốn lợi nhuận cao, và thường tập trung vào các phân khúc cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, về lâu về dài thì thanh khoản của các sản phẩm cao cấp sẽ giảm đi rất nhanh, không được thị trường ủng hộ, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. 

Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần tính toán, đưa ra chiến lược kinh doanh và cơ cấu sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân, đó là những căn hộ trung cấp. “Nếu các doanh nghiệp bất động sản năm bắt được nhu cầu và xu hướng hiện nay để phát triển đúng sản phẩm thì dù cho thị trường có gặp khó khăn thì mức độ thanh khoản vẫn cao, vẫn thu được dòng tiền để tiếp tục xoay vòng vốn cho doanh nghiệp. Đây là điều mà các doanh nghiệp cần hướng đến trong thời gian tới”, bà Dung nhận định. 

Bà Dung cho biết thêm, nhìn vào số lượng các dự án tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn rất nhiều dự án chưa được khơi thông. Khi hàng loạt các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được thông qua thì sẽ cần thêm thời gian để đi vào hiệu lực, khoảng 1 – 2 năm để thực sự phát huy tác dụng. Do đó, trong thời gian tới, các cơ quan, ban, ngành cần ưu tiên khơi thông các dự án dở dang, không vướng mắc quá nhiều để xử lý, từ đó thúc đẩy tính thanh khoản thị trường. 

“Năm 2024 sẽ là năm bản lề để các doanh nghiệp bất động sản xem xét lại toàn bộ cơ cấu kinh doanh của mình, đặc biệt là về cơ cấu vốn, đa dạng các kênh huy động vốn. Hiện nay, một số doanh nghiệp đã áp dụng đa dạng hóa nguồn vốn của mình bằng cách chủ động tìm các nhà đầu tư nước ngoài, tận dụng nguồn vốn từ kênh này thay vị phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng”, bà Dung nói. 

Theo các chuyên gia, thời điểm này các doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu nên tái cấu trúc sản phẩm, hướng vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin đối với khách hàng, người dân. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nên chủ động lên phương án, giải pháp cụ thể cho bộ máy hoạt động của mình trong năm 2024 sắp tới.