Đề xuất phạt 10% giá trúng đấu giá bỏ cọc BĐS có khiến doanh nghiệp “chùn chân”?

Có thể nói rằng, công tác đấu giá đất tại Việt Nam thời gian qua tồn tại rất nhiều vấn đề. Không chỉ ở Thủ Thiêm, trên toàn quốc, tình trạng “hét giá” trong các cuộc đấu giá lên một mức phi lý rồi sau đó “bỏ cọc chạy lấy người” không phải là hiếm. Vẫn biết, doanh nghiệp phải căn cứ vào tiềm lực tài chính của mình trong các phi vụ đấu giá và họ cũng đã phải trả giá bằng việc mất cọc khi “rút chân” nhưng việc này đã gây ra rất nhiều lệ lụy.

Đơn cử như tại Thủ Thiêm, sau vụ đấu giá này, bất động sản ở các khu vực lân cận tăng một cách khi mã. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là mức tăng phi lý khiến thị trường bất ổn định và những người có nhu cầu mua nhà thực bị mất cơ hội. Và, nhiều người cũng đã lĩnh quả đắng khi các doanh nghiệp bỏ cọc đất Thủ Thiêm.

“Té nước theo mưa”

Đó là khẳng định của Horea trong văn bản của đơn bị này gửi Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính khi đánh giá về các cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.

Theo Horea, trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, xuất hiện mức giá “ảo” khi lô 3-12 có giá lên đến 2,43 tỷ đồng/m2. Số tiền này cao gấp hơn 8 lần giá khởi điểm. Thậm chí, 3 tuyến phố được coi là trung tâm nhất TP.HCM là Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi cũng chỉ có 1 tỷ đồng/m2. Đây là điều phi lý.

Horea đánh giá, tại vụ đấu giá đầy tai tiếng này đã xuất hiện hành vi lợi dụng giá trúng thầu ảo để “té nước theo mưa” thổi, đẩy giá đất ở các khu lân cận, thậm chí là nâng giá trị cổ phiếu.

Rõ ràng đánh giá của Horea là có cơ sở. Bởi sau thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa được công bố, giá cổ phiếu ngành bất động sản tăng phi mã. Trong đó có những mã cổ phiếu được cho là có liên quan đến các doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để trục lợi không chỉ diễn ra ở nhóm doanh nghiệp trực tiếp tham gia mà các doanh nghiệp khác cũng lao vào ăn theo từ thị trường bất động sản. Chính những việc này dẫn đến thị trường bất động sản tiến triển theo chiều hướng tiêu cực khi giá nhà đất bị đầu cơ, thổi giá lên cao.

“Việc đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi "bỏ cọc" sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản…”, văn bản của Hiệp hội BĐS TP.HCM khẳng định.

Vì thế, Hiệp hội này đề nghị cần bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi "bỏ cọc". Theo đó, mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá đối với doanh nghiệp “bỏ cọc chạy lấy người” sau khi cố tình đặt giá cao.

Trước đó, Horea cũng đã gửi 5 kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ ngay sau khi xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp bỏ cọc hàng loạt. Hiệp nội này cho rằng, thị trường bất động sản trở nên thiếu lành mạnh sau các cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, Hiệp hội này cũng chỉ ra nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất mà chúng ta phải vá, tránh để các sự việc tương tự tiếp tục xảy ra.

Doanh nghiệp có "chùn chân" khi đấu giá?

Trao đổi với Phóng viên về vấn đề này, ông Trương Quân Hùng (giám đốc một Công ty BĐS cũng thường xuyên tham gia đấu giá đất) cho rằng, quy định phạt thêm 10% tiền trúng đấu giá khi doanh nghiệp bỏ cọc là điều không hợp lý. Bởi, khi bỏ cọc, doanh nghiệp đã mất số tiền 20% nộp trước đó rồi.

“Còn việc Horea nói là phạt 10% những doanh nghiệp bỏ giá cao rồi bỏ cọc có thể khi đó họ cho rằng giá đó chưa cao nên đấu giá ở mức như vậy. Sau này về căn cứ về mặt tài chính, cân đo đong đếm thị trường hoặc nhiều lý do khác khiến họ phải rút lui là điều bình thường trong đấu giá. Còn để đánh giá tác động tiêu cực của cuộc đấu giá đó đối với thị trường bất động sản không lành mạnh cũng rất khó nói”, ông Quân Hùng nói.

Theo vị này, nếu thêm quy định phạt 10% giá trúng thầu khi bỏ cọc thì nhiều doanh nghiệp sẽ “chùn chân” khi tham gia đấu giá. Đấu giá đất để làm sao Nhà nước thu về được khoản tiền cao nhất vào ngân sách. Bây giờ doanh nghiệp lo ngại thì chắc chắn giá đất sẽ đấu thấp, ngân sách nhà nước thất thu.

Ông Hùng chia sẻ: “Quan điểm của tôi là chúng ta cứ áp theo quy định của pháp luật. Luật Đấu giá tài sản đã có, các nghị định liên quan cũng đã có rồi. Tại sao phải thêm các quy định bổ sung khác làm gì nữa. Tân Hoàng Minh trúng đấu giá rồi bỏ cọc cũng đã mất khoản tiền cọc hơn 600 tỷ đồng. Trong thời điểm kinh tế bị ảnh hưởng bởi Covid-19, con số 600 tỷ đồng là quá lớn rồi. Bên cạnh đó, cũng có nhiều doanh nghiệp đấu giá trên cả nước cực chẳng đã mới phải bỏ cọc vì nhiều vấn đề liên quan chứ không phải cố tình đấu thật cao rồi bỏ cọc”.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Hùng, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, việc trúng đấu giá rồi bỏ cọc xảy ra phổ biến trong các cuộc đấu giá hiện nay. Việc này cũng đã Quy định tại khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ–CP.

Luật sư Hùng chia sẻ, trường hợp sau khi phiên đấu giá kết thúc mà người trúng đấu giá tài sản từ chối mua; hoặc đã ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng chưa thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào thì khoản tiền đặt trước thuộc về ngân sách nhà nướ. Số tiền đó được sử dụng để thanh toán lãi suất chậm thi hành án; tạm ứng chi phí bồi thường Nhà nước; bảo đảm tài chính để thi hành án và các chi phí cần thiết khác. Bên cạnh đó. Họ phải chịu các hậu quả pháp lý khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; quy chế cuộc đấu giá…

“Rõ ràng pháp luật quy định rất rõ ràng về trường hợp bỏ cọc. Việc đề xuất phạt 10% số tiền trúng đấu giá chắc chắn sẽ hạn chế được tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc nhưng nó sẽ khiến các cuộc đấu giá kém sôi nổi và giá trị từ tài sản đem đấu giá sẽ thấp hơn so với trước đây. Đề xuất này vừa có mặt lợi, vừa có mặt hại. Đây là bài toán cần cân nhắc kỹ lượng. Còn quan điểm của tôi, với vụ đấu giá Thủ Thiêm thì đúng là các doanh nghiệp đã nâng giá bất động sản lên một cách phi lý. Và chúng ta cần đặt câu hỏi, việc họ nâng mức giá lên đến 1,43 tỷ đồng/m2 đất trong cuộc đấu giá đó nhằm mục đích gì”, Luật sư Hùng nói.