Đề xuất mua bán BĐS phải qua ngân hàng: Khó triệt tiêu được bán nhà “hai giá

Thị trường BĐS có minh bạch hơn?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Hiệp hội này cho rằng, việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản qua ngân hàng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Các bên tham gia giao dịch sẽ được đảm bảo quyền lợi tốt hơn và chống thất thu ngân sách. Đặc biệt, việc này sẽ góp phần phòng, chống rửa tiền.

Được biết, đây không phải lần đầu tiên HoREA kiến nghị về việc cần thiết phải thanh toán giao dịch bất động sản qua ngân hàng. Trước đó, vào năm 2011, HoREA đã có văn bản 107 đề nghị quy định về việc thanh toán giao dịch trong kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

HoREA khẳng định, Việt Nam đã tham gia Công ước của Liên Hiệp quốc về phòng, chống rửa tiền và để thực hiện Luật Phòng, chống rửa tiền 2012. Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 116 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền. Chính vì vậy, việc quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng là rất cần thiết.

Thực tế cho thấy, lâu nay, việc giao dịch bất động sản vẫn được người Việt thực hiện bằng tiền mặt. Thậm chí trước đây, nhiều người bán đất và trả bằng vàng hoặc bằng đô la. Thói quen này được thực hiện từ rất nhiều năm trước. Không ít người cho rằng, việc thực hiện giao dịch bất động sản bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ chưa đảm bảo được tính minh bạch.

Lâu nay, việc mua bán nhà hai giá khiến các cơ quan chức năng đau đầu. Thậm chí có trường hợp kê khai thấp hơn hàng chục lần để nhằm trốn thuế. Có trường hợp bán bất động sản gần 10 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai 500 triệu đồng để đóng thuế ít. Chính vì vậy, Bộ Tài chính đã có công văn gửi các Cục Thuế các tỉnh về việc siết chặt việc thẩm định  giá trong các giao dịch bất động sản. Kiên quyết trả lại hồ sơ các trường hợp khai giá đất thấp hơn so với giá thị trường. Thậm chí, sẵn sàng chuyển sang cơ quan điều tra nếu phát hiện tình trạng cố tình trốn thuế. Cục thuế nhiều tỉnh trong một tháng đã phải trả lại hàng ngàn hồ sơ nộp thuế trong giao dịch đất vì có dấu hiệu của việc bán nhà hai giá.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề khó khăn chính là việc người của Chi cục Thuế không nắm rõ được giá cả đất đai ở tất cả các khu vực. Bởi thực tế trong thời gian qua, khi mà giá bất động sản liên tục có những “cơn sốt” khiến giá đất nhảy múa từng ngày.

“Hiện nay giá đất ngoài thị trường cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất Nhà nước đưa ra. Cùng một vị trí có khi giá cách nhau 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí là 10 triệu đồng/m2 là chuyện bình thường. Nếu tính theo giá Nhà nước thì chắc chắn không phản ánh được hết giá trị của bất động sản. Nhưng nếu tính theo giá thị trường thì rất mông lung. Đây là khó khăn của chúng tôi trong việc xác định có tình trạng bán nhà hai giá hay không. Không ít lần chúng tôi phải dựa vào sự phán đoán khi có sự kê khai giá thấp một cách “bất thường” ở địa điểm mà bất động sản đang sốt, nóng”, một cán bộ của một Chi cục Thuế cho biết.

 Vấn đề này trước đây cũng đã được các Đại biểu Quốc hội đưa ra nghị trường vào tháng 6 năm nay. ĐBQH Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) nhấn mạnh, có một bất cập hiện nay là các cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý rõ ràng trong việc xác định giá đất. Họ lúng túng khi công nhận hay không công nhận mức giá kê khai trong hợp đồng công chứng. Điều này dẫn đến mỗi địa phương áp dụng một kiểu, không thống nhất.

Chưa phải biện pháp căn cơ

Đó là khẳng định của Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) về đề xuất của HoREA. “Tôi cho rằng, đây chỉ là một trong những biện pháp để ngăn chặn tình trạng thất thu thuế trong các giao dịch bất động sản. Bởi giao dịch qua ngân hàng cũng không khác gì tiền mặt cả. Bởi trong hợp đồng mua bán, họ vẫn có thể điều chỉnh được giá nhà thấp hơn so với giá trị thực của bất động sản. Khi trong hợp đồng ghi thấp hơn, thì việc thanh toán giao dịch qua ngân hàng cũng không có ý nghĩa gì. Nhà nước vẫn bị thất thu thuế”, Luật sư Huy An phân tích.

Theo vị luật sư này, việc thanh toán giao dịch đất qua ngân hàng hay các Cục Thuế kiểm soát chặt các giao dịch của là biện pháp tạm thời có hiệu quả nhưng không phải biện pháp căn cơ. Bởi chính người thu thuế cũng đang lúng túng chưa thể nắm hết được giá trị thực tế trên thị trường của bất động sản. Hầu như các biện pháp này chỉ làm giảm ở mức nào đó việc mua bán nhà hai giá.

Luật sư Nguyễn Huy An chia sẻ: “Tôi cho rằng, biện pháp căn cơ chính là các cơ quan Nhà nước phải cập nhật thường xuyên được giá đất ngoài thị trường. Khi chúng ta cập nhật liên tục được giá thị trường và đưa công khai lên hệ thống thì việc kiểm tra, rà soát các giao dịch rất nhanh. Những người mua bán đất cũng không dám kê khai thấp hơn vì giá thị trường đã cập nhật trên hệ thống rồi. Bên cạnh đó, đối với những sự việc cố tình kê khai thấp hơn giá trị mua bán thực thì các cơ quan chức năng phải xử lý hình sự để răn đe”.

Theo ông Cao Anh Tuấn, Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, chỉ trong nửa tháng từ 1/1/2021 đến 15/1/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với gần 234.000 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng bất động sản. Các cơ quan chức năng đã tăng thu hơn 500 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước. Trong thời điểm từ 1/1/2022 đến 31/3/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh với hơn 60.000 hồ sơ, tăng thu gần 330 tỷ đồng.

ĐBQH Phan Thái Bình cho biết, hiện nay trong việc xác định giá đất để thu thuế và giá đất để thu hồi của cơ quan Nhà nước vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề. Cụ thể, khi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản thì người dân chịu mức thuế theo giá trị trường. Tuy nhiên, khi bị thu hồi đất thì các cơ quan chức năng đền bù theo giá Nhà nước. Dĩ nhiên, giá đền bù này hấp hơn giá thị trường. ĐBQH Phan Thái Bình cho rằng, điều này dẫn đến bất bình đẳng.