“Tự mình hại mình” khi mua bán nhà “hai giá”?

Thỏa thuận để “lách luật”

Thời gian qua, tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản ngày càng diễn ra phổ biến. Điều này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà chính những người tham gia giao dịch mua bán bất động sản cũng rất có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra kiện tụng, tranh chấp.
Giới chuyên gia phân tích, việc kê khai giá bất động sản trong giao dịch mua bán thấp hơn giá trị thực tế hiện xảy ra nhiều và không thể ước tính được. 

Cụ thể, khi giao dịch bán nhà giữa cá nhân với cá nhân theo quy định sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân là giá trên hợp đồng mua bán bất động sản. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SB Law cho biết, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.

Thực tế, trên thị trường bất động sản, vì lợi ích nên bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của Nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào chăng nữa, họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định pháp luật.

Sau đó, hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng đem công chứng ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay với nhau.

Ông Hà cho rằng, việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua.

Điều đáng nói là, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng có thể phát sinh xung đột, kéo theo các rủi ro. Cụ thể là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa án Nhân dân thì Tòa sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá ghi trong hợp đồng.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.

Giải pháp ngăn chặn

Để ngăn chặn tình trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, thời gian tới sẽ đề nghị bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch, tránh việc thất thu thuế.

Theo đó, cơ quan thuế sẽ tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu đầy đủ, chính xác về nghĩa vụ và lợi ích trong việc nộp thuế chuyển nhượng bất động sản; những rủi ro, trách nhiệm khi kê khai giá không đúng. Đồng thời, cơ quan thuế cũng tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đã giao dịch và kê khai thuế để làm căn cứ tính thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Trước đó, tại đề án về “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản”, Tổng cục Thuế cũng đề nghị quy định, kinh doanh bất động sản chỉ được thanh toán qua ngân hàng, không sử  dụng tiền mặt.

Chia sẻ về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho hay, hiệp hội đã kiến nghị quy định như vậy cách đây 10 năm và cũng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có đề xuất người mua bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng, nhằm thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền.

Ông Châu cho biết, trước đây, mỗi cá nhân có nhiều giấy tờ cá nhân như chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, hộ chiếu (cán bộ công chức nhà nước có thêm hộ chiếu công vụ), nhiều số tài khoản ngân hàng. Dẫn đến khó kiểm soát kê khai dòng tiền mua bất động sản. Tuy nhiên, với chương trình cấp mã số định danh cá nhân, mỗi cá nhân sẽ chỉ còn một mã số định danh. Đây được coi là một trong những điều kiện thuận lợi để tiếp tục thực hiện yêu cầu chuyển nhượng giao dịch bất động sản qua ngân hàng.

Đồng quan điểm, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch nhà đất là hợp lý. Việc này sẽ góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và làm trong sạch thị trường. Từ đó cũng góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn thị trường như thời gian qua.

Bên cạnh đó, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng giúp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá. Chuyển tiền chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng sẽ từng bước góp phần chặn tình trạng kê khai giá nộp thuế thấp hơn giá trị thực để né thuế. Cùng với đó, cơ quan chức năng cũng phải làm nghiêm và xử phạt nặng trường hợp văn phòng công chứng, công chứng giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá trị thực. 

Thời gian qua, Chính phủ cũng đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt, nhằm góp phần giúp nền kinh tế minh bạch, hiệu quả. Trong đó các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế. Nằm trong xu hướng và chính sách chung như trên, việc giao dịch bất động sản phải chuyển tiền qua ngân hàng là rất hợp lý. Hiện bất động sản là tài sản lớn cần kiểm soát minh bạch, nhất là nguồn tiền để mua bất động sản. Ngoài ra, thanh toán qua ngân hàng cũng cần đảm bảo an toàn cho cả người bán và người mua.

Về mặt pháp lý, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản cho các cá nhân, tổ chức Việt Nam; cá nhân, tổ chức nước ngoài có tham gia kinh doanh bất động sản…