Đề xuất đưa tỉ lệ cọc mua bán BĐS vào luật: Một phép tính giải hai “bài toán”

Hết việc thỏa thuận kiểu “đi đêm”

Lâu nay, chưa có quy định về việc đặt cọc để mua các sản phẩm bất động sản giữa người dân với chủ đầu tư. Số tiền này ở mỗi dự án một khác và tùy theo thỏa thuận “ngầm” của chủ đầu tư và người mua nhà. Có chủ đầu tư chỉ yêu cầu đặt cọc vài chục triệu đồng, tuy nhiên, có nơi yêu cầu đặt cọc cả trăm triệu đồng, đối với những dự án có sức hút. Việc không thống nhất này dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp và thường nảy sinh ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Thậm chí, nhiều trường hợp còn phát sinh tranh chấp, kiện tụng…

Để giải quyết vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng liên quan đến quy định đặt tiền cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Theo HoREA, lâu nay, việc đặ cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản diễn ra rất phổ biến và sôi động. Trong khi đó, Luật Dân sự năm 2015 cũng không quy định mức trần của việc đặt cọc. Lợi dụng điều này, các cò đất, doanh nghiệp đã nhận tiền đặt cọc với số lượng lớn. Thậm chí, có trường hợp lên đến 90% giá trị giao dịch. Điều này gây ra rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Bởi, những đối tượng trên nghiễm nhiên chiếm dụng tiền của người dân trong một thời gian dài. Có trường hợp còn xảy ra lừa đảo, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, tâm lý người mua nhà nói riêng.

Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra nhiều trường hợp nhận đặt cọc số tiền lớn hứa bán cho khách hàng sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, sau đó, người dân mới tá hỏa phát hiện mảnh đất đó, dự án đó chưa đủ giấy tờ pháp lý.

Anh Nguyễn Minh Tuấn, 42 tuổi, quê Nam Định, hiện đang làm việc tại Hà Nội cho biết, cách đây hơn 2 năm, anh có đặt cọc mua một căn chung cư ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Dự án này vị thế khá thuận tiện và thiết kế đẹp nên nhiều người săn đón. Khi anh đến để được tư vấn thì nhân viên của công ty phân phối dự án nói rằng mỗi ngày bình quân, dự án bán được mấy chục căn, nếu anh Tuấn không đặt cọc sớm thì sẽ mất cơ hội. Khi anh Tuấn hỏi, số tiền đặt cọc như thế nào thì người này nói là 1 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ anh mua có giá khoảng 3,3 tỷ đồng.

“Tôi có hỏi là tại sao việc đặt cọc lại nhiều như vậy thì nhân viên này nói, dự án này rất hot nên phải đặt cọc số tiền lớn như vậy để giữ chỗ. Ai đến đây mua nhà cũng đặt cọc tỉ lệ như thế. Người này còn mang cho tôi xem những văn bản đặt cọc của những người khác đều có tỉ lệ tương đương. Họ hứa hẹn đầu năm 2022 bàn giao nhà, tuy nhiên đến nay, dự án vẫn chưa xong”, anh Tuấn kể.

Đến giờ, anh Tuấn mới vỡ lẽ ra việc suốt thời gian qua, kể từ lúc đặt cọc, anh đã bị doanh nghiệp này chiếm dụng vốn. 1 tỷ đồng nếu cho vay theo lãi suất ngân hàng thì mỗi tháng anh cũng kiếm được khoảng 5-6 triệu đồng. Khi chủ đầu tư chậm tiến độ, kéo dài dự án thì số tiền và thời gian người mua nhà bị chiếm dụng càng lâu. Trong khi đó, hiện nay, việc chủ đầu tư chậm tiến độ dự án là rất phổ biến và hầu như không bị phạt.

Anh Tuấn cay đắng, trong vấn đề đặt cọc, nếu gặp doanh nghiệp bất lương thì phần thua thiệt lúc nào cũng về người mua nhà. Bởi nếu đặt cọc quá thấp, 50 triệu đồng chẳng hạn, thì đến khi giá nhà tăng lên, 2-3 giá, họ sẵn sàng vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bởi với căn hộ 80m2, tăng 3 giá đồng nghĩa với việc chênh được 240 triệu đồng. Lúc này, họ sẵn sàng đền vi phạm 50 triệu đồng đặ cọc để bán cho người khác. Nếu để chắc chắn, người mua nhà đặt cọc số tiền lớn thì lại bị chiếm dụng tiền.

Tỉ lệ đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?

Theo HoREA, giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Và phải bổ sung quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Trong khi đó, đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai, giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, hiện nay, cả Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Dân sự năm 2015 chưa có quy định về tỉ lệ đặt cọc trong giao dịch bất động sản. Vì thế, đối với các nhà đầu tư dự án bất động sản, mỗi nơi có một chính sách bán hàng và đặt cọc khác nhau. Đối với những dự án bình thường, họ yêu cầu đặt cọc chỉ vài chục triệu đồng đến 100 triệu đồng. Tuy nhiên, đối với cá dự án có vị thế đẹp, hút khách, họ yêu cầu đặt cọc số tiền lớn.

“Tôi cho rằng, bổ sung quy định đặt cọc và tỉ lệ đặt cọc vào trong luật là vô cùng cần thiết. Bởi với quy định này, sẽ giải quyết được 2 bài toán lớn của thị trường bất động sản. Thứ nhất, với quy định cố định mức đặt cọc ở một mức hợp lý, sẽ không còn tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối dự án chiếm dụng vốn của khách hàng nữa. Bởi số tiền đặt cọc cũng không quá lớn. Dù chủ đầu tư có chậm tiến độ hay cố tình dây dưa kéo dài thời gian thi công dự án thì khách hàng cũng không phải chịu thiệt quá nhiều. Thứ 2, giúp khách hàng hạn chế được các rủi ro khi đặt cọc số tiền lớn. Bởi có nhiều vụ nhận đặt cọc mua bán bất động sản sau đó chiếm đoạt luôn tiền. Nhiều vụ việc lừa đảo dạng này đã xảy ra trên thị trường”, Luật sư Diệp Năng bình nói.

Theo ông Bình, khi việc đặt cọc và tỉ lệ đặt cọc đã được đưa vào luật, đây cũng là điều giúp thị trường bất động sản ổn định hơn, phát triển bền vững hơn.

Về vấn đề này, giải trình trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng thừa nhận có tình trạng chủ đầu tư lách luật, ký hợp đồng đặt cọc nhiều hơn để thu tiền khách hàng khi sản phẩm chưa đủ điều kiện để bán. Tư lệnh ngành xây dựng cho rằng, với việc bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định để hạn chế tình trạng trên.