Đề xuất cách hạ giá bất động sản

Tình hình thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023 đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ nhưng giá thành bất động sản vẫn khá cao. Đây chính là bài toán đặt ra cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Vì thế, muốn hạ giá thành bất động sản thì cần phải có sự chung tay của rất nhiều đơn vị chứ không của riêng ai. 

Lý do giá bất động sản leo thang

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng gấp rút chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình cơ cấu, tái cấu trúc lại từng phân khúc để có thể hạ giá thành sản phẩm. Chủ trương này được đánh giá hết sức đúng đắn giữa lúc bối cảnh thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn mà giá thành lại vẫn tiếp tục leo thang chưa có dấu hiệu giảm. 

Đầu tiên, nguồn cung trên thị trường khan hiếm, dự án thương mại được cấp phép mới dường như rất ít và có xu hướng giảm, trong khi đó các dự án cũ lại chưa thể triển khai vì vướng mắc pháp lý. Đặc biệt phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng mặt hoàn toàn trên thị trường. theo số liệu công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, vào năm 2022 cả nước có tổng công 126 dự án được cấp phép mới nghĩa là chỉ bằng 52,7% so với năm 2021 và 17% năm 2020.

Còn trong quý III/2023, trên cả nước chỉ có 15 dự án với 3.028 căn hộ được cấp phép mới. Cụ thể, miền Bắc có 4 dự án, miền Trung có 7 dự án, miền Nam có 4 dự án. Đồng thời, có thêm 47 dự án với 8.208 căn hộ tại các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhưng trong số đó không có dự án nhà ở nào được hình thành trong tương lai thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) có đủ điều kiện để huy động vốn và giao dịch nhà ở. Phân khúc trung cấp với mức giá từ 25-50 triệu đồng/m2 có đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà cũng giảm liên tục kể từ năm 2020.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán ra thị trường đã giản liên tục từ năm 2019. Cụ thể tổng số căn hộ bình dân mở bán  được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019. Năm 2022, tổng số căn hộ bình dân mở bán chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân so với tổng nguồn cung căn hộ mở bán ra thị trường cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp tung ra thị trường cũng đã giảm xuống lần lượt theo các mốc 54%, 46%, 34%, 27%.

VARS dự báo, bước sang năm 2024 giá bán chung cư sơ cấp sẽ tăng trung bình từ 3 – 8% vì nguồn cung vẫn chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn hạn. Hội Môi giới đánh giá nguồn cung khan hiếm đã tạo tính cạnh tranh lớn trên thị trường, nên doanh nghiệp có sản phẩm mở bán trong giai đoạn này sẽ là “vua” và không phải gặp khó khăn về dòng tiền. 

Đây cũng là thời điểm để các chủ đầu tư tăng giá bán và nếu như dự án nào càng trang bị đầy đủ cơ sở hạ tầng kĩ thuật thì sẽ càng có cơ sở để tăng giá bán.

Theo VARS, một lý do nữa khiến giá chung cư vẫn đang leo thang chính là chi phí đầu tư xây dựng, nguyên vật liệu tăng cao, chi phí nhân công… Bên cạnh đó, một số chi phí không tên khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng và phát triển cũng đã khiến cho chủ đầu tư khó lòng giảm giá các sản phẩm.

Một nguyên nhân nữa là lãi suất thấp và lạm phát cao trong thời gian trước cũng khiến cho giá nhà tăng mạnh. Nhưng về cơ bản nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng này vẫn là do nguồn cung trên thị trường khan hiếm, pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn, các bước vẫn còn nhiều vướng mắc không đồng nhất. 

Làm thế nào để cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá bất động sản?

Theo Hội Môi giới, nếu muốn cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm bất động sản thì phải có sự chung tay, góp sức và thống nhất thực hiện của các cơ quan quản lý Nhà nước đến các doanh nghiệp, ngân hàng để ngăn chặn tình trạng tăng giá bất động sản mất kiểm soát.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, đề xuất để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính, đầu tư, xây dựng. Đồng thời, xem xé những phương án để hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng sao cho hợp lý. Đây đang là hai hạnh mục chiếm nhiều chi phí nhất và ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành của sản phẩm khi bán ra trên thị trường. 

Đồng thời nên đưa ra những biện pháp xử lý nghiêm khắc, minh bạch với những hành vi gây khó dễ cho doanh nghiệp trong toàn bộ quá trình phát triển dự án. Tránh để xảy ra tình trạng phải đi cửa sau thì mới trôi việc, đây đều là những chi phí sẽ bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm.

Ngân hàng Nhà nước sẽ phải nghiên cứu, xây dựng những chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi phát triển phân khúc nhà ở bình dân cũng như phía người mua nhà. Phải xây dựng cơ chế, chính sách cụ thể rõ ràng và phù hợp để hỗ trợ tối đa cho chủ đầu tư nếu như muốn họ cơ cấu lại các dự án từ cao cấp sang bình dân.  

Các doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động rà soát lại những danh mục đầu tư dự án, để cân đối bán một phần hay bán toàn bộ các nguồn lực hiện tại. Đồng thời, chủ động đổi mới, sáng tạo, nghiên cứu để áp dụng những thành tựu công nghệ cho hoạt động quản trị nhân lực, tiết kiệm tối đa các chi phí phát sinh.