Đất nền vùng ven: Nhà đầu tư Hà Nội bế tắc, muốn chuyển hướng mà không được

Hướng đi mới cho đất nền vùng ven Hà Nội

Theo Thanh Niên Việt, anh Trần Đức Anh Tuấn (trú tại Ba Đình, Hà Nội) vào đầu năm 2021 đã xuống tiền đầu tư 4 lô đất nền tại Hòa Lạc (Thạch Thất) với mục đích chờ giá tăng sẽ bán để chốt lời. Nhưng thực tế là, cả giao dịch và giá đất tại khu vực này đều đã đạt đỉnh khi thị trường đất nền ven đô sốt nóng liên tục trong năm 2021. 

Trước đó từng có nhà đầu tư hỏi mua cả 4 lô đất liền nhau của anh Tuấn với giá chênh lên 25% vào cuối năm 2021, nhưng anh từ chối vì vẫn kỳ vọng giá còn tăng hơn nữa. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường đất nền ven đô Hà Nội đột ngột trầm lắng, những lô đất nền của anh cũng rơi vào cảnh ảm đạm khi giá thì không tăng, người hỏi mua cũng chẳng còn. 

“Các vị khách hỏi mua và có nhu cầu thực hầu hết đều tìm cách ép giá. Vì trước đó không sử dụng đòn bẩy tài chính và lượng tiền nhàn rỗi vẫn còn nhiều nên tôi bây giờ cũng không áp lực phải bán bằng được 4 lô đất đó” - Nhà đầu tư này chia sẻ. 

Sau hơn 1 năm chờ đời thì thị trường hiện tại bắt đầu có tín hiệu tốt hơn. Ở thời điểm này, anh Tuấn nhận ra sự phục hồi của thị trường là không phải một sớm một chiều mà rất có thể sẽ phải đợi tới chu kỳ mới. Vì vậy, anh Tuấn cũng không còn hy vọng lướt sóng, thay vào đó là xác định đầu tư lâu dài. 

Vào tháng trước, anh Tuấn quyết định động thổ cả 4 lô đất liền nhau để xây phòng trọ cho thuê. Điểm tích cực là khu vực Hòa Lạc gần hai trường đại học lớn là Đại học Quốc Gia Hà Nội và Đại học FPT, vì thế mà thị trường thuê trọ vẫn rất sôi động. Theo anh Tuấn, thay vì để không cả 4 lô đất thì việc xây nhà cho thuê vừa giúp anh thu về dòng tiền ổn định hàng tháng, vừa giúp gia tăng giá trị thương mại cho đất nền.

Tương tự anh Tuấn, thay vì để không bất động sản, thì chị Nguyễn Thanh Thảo (trú tại Hà Đông, Hà Nội) cũng cùng chồng lập kế hoạch xây dựng dự án homestay tại khu đất hơn 7.000m2 tại Ba Vì mà trước đó chị đã mua vào năm 2021. 

Đây cũng là quyết định mà vợ chồng chị cũng tính toán kỹ lưỡng sau một thời gian chị Thảo rao bán khu đất trên nhưng không được giá. Thậm chí, trong khoảng thời gian dài lô đất này không có người hỏi mua dù đã được ký gửi rất nhiều môi giới. Nhận thấy việc để không sẽ rất lãng phí đất, nên anh chị lên kế hoạch làm homestay cho thuê vì nhận thấy mô hình du lịch nghỉ dưỡng ven đang trở thành xu hướng trong những năm gần đây. Như vậy, không ít nhà đầu tư bán đất không được, đã tìm ra hướng phát triển mới trên chính mảnh đất của mình.

Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền tại các khu vực khác tại Hà Nội trong thời gian gần đây cũng ghi nhận sự sụt giảm. Chẳng hạn như đất nền Nguyên Khê (Đông Anh) vào giai đoạn giữa năm 2022 từng có giá rao bán từ 44 - 48 triệu đồng, nhưng hiện tại các chủ đất cần tiền nên giao bán chỉ từ 38 - 43 triệu đồng/m2. 

Tại khu vực Vân Canh (Hoài Đức), đất nền có vị trí mặt đường kinh doanh cũng được giảm từ mức 91 - 94 triệu đồng/m2 năm 2022 xuống còn 84-86 triệu đồng/m2. Đất nền Kiêu Kỵ (Gia Lâm) vào đầu năm 2022 có giá 45 - 57 triệu đồng, nay giảm còn 42 - 51 triệu đồng. Cũng trong khoảng thời gian như vậy, giá đất Nhị Khê (Thường Tín) giảm từ mức 32 - 37 triệu đồng/m2 xuống mức 25 - 30 triệu đồng/m2.

Có sẵn tiền cũng không thể chuyển hướng

Anh Trần Trung Hiền - Nhà đầu tư bất động sản đã có nhiều năm kinh nghiệm, nhận xét: “Không phải nhà đầu tư nào cũng có thể chuyển hướng”. Anh Hiền cho rằng, thực tế có rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang xây dựng nhà trọ, homestay cho thuê tạm tại những khu đất làm nhà xưởng, kho bãi. Tuy nhiên không phải ai cũng có thể chuyển hướng như vậy. 

“Sự chuyển hướng đầu tư chỉ xảy ra khi nhà đầu tư có sẵn vốn, không phụ thuộc đòn bẩy tài chính. Vì không phụ thuộc nên họ chưa cần bán đất, để không đó cũng không sao. Vì có tài chính nên khi không bán được thì họ có tiềm lực để xây nhà trọ, làm homestay” - Anh Hiền nói. 

Chị Cao Thanh Phương - Môi giới đất nền tại Sóc Sơn cho hay, nhiều nhà đầu tư vẫn có tài chính nhưng khi muốn chuyển hướng thì thị trường gặp khó nên cũng không chuyển được. Bởi nhẽ, trong cơn sốt đất thì họ mua theo đám đông, theo trào lưu chứ không tìm hiểu hay khảo sát kỹ thị trường. Vì thế mà mảnh đất của họ nằm ở những nơi xa dân cư, đồng không mông quạnh, muốn xây nhà cho thuê cũng không có khách, lại không có lợi thế cảnh quan nên không phát triển được dự án homestay. 

Từ những kinh nghiệm đầu tư bất động sản lâu năm, anh Hiền cho biết việc đầu tư đất nền luôn cần sự tìm hiểu kỹ lưỡng về vị trí, quy hoạch khu vực, các biến động về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Những yếu tố này sẽ đảm bảo cho sự gia tăng giá trị của đất nền, cũng hứa hẹn về dòng tiền kinh doanh. 

“Nhà đầu tư cần tránh việc chọn đất tại các khu vực không có sẵn hạ tầng hay quá xa khu dân cư. Nếu mảnh đất chưa bán được nhưng nếu cho thuê được thì vẫn còn tiềm năng lớn tăng giá trong tương lai” - Nhà đầu tư này chia sẻ.