Đất nền ven đô có "nóng" trở lại sau khi "cởi trói” phân lô tách thửa?

Theo Nhịp sống thị trường, từ năm 2019 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản trở nên sôi động, khu vực ven đô trở thành nơi xuống tiền ưa thích của nhà đầu tư. Đa phần những người mua vào thời điểm đó không có nhu cầu thực mà chỉ chờ "lướt sóng" kiếm lời. Theo đó, hình thức phân lô tách thửa nổi lên rầm rộ ở các khu vực như Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai,... Những mảnh đất rộng được phân lô thành các mảnh nhỏ với diện tích từ 60 - 80m2 được "thổi" giá lên cao ngất ngưởng.

Còn nhớ hồi đầu năm 2022, cả khách mua và "cò đất" trong bộ trang phục quần đen, áo trắng từ nhiều nơi đổ về các khu vực có nhiều đất phân lô chào mời mua bán tấp nập. Theo đó, giá đất phân lô dù năm trong các ngõ của làng xóm cũng bị đẩy giá lên tới 20 - 24 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã có công văn gửi đến các UBND quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai tại Hà Nội liên quan về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất.

Trong văn bản, cơ quan này đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận cũng như giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng một thửa, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Theo đó, bên cạnh việc thị trường bất động sản chung rơi vào trầm lắng, đất phân lô tại các khu vực vùng ven Hà Nội cũng liên tục giảm giá, thậm chí có thời điểm mất thanh khoản. Theo ghi nhận thực tế cho thấy, vào thời điểm đầu năm ngoái, một khu đất được phân thành 90 lô tại Cổ Đông (Sơn Tây) được bán với giá từ 18 - 22 triệu đồng/m2 thì đến nay đã giảm xuống chỉ còn 13 - 17 triệu đồng/m2, tức giảm 25 - 30%.

Cũng vào đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với mức giá từ 22 -26 triệu đồng/m2, thì tới nay đã giảm từ 30 - 35% về mức 15 - 18 triệu đồng/m2. Một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ thậm chí đã giảm mạnh hơn về mức 11 - 12 triệu đồng/m2.

Mặc dù giảm mạnh, nhưng những lô đất được chia cắt thành những lô nhỏ tại các khu vực trên cũng khó tìm khách mua trong thời gian qua. Thậm chí, nhiều "tay to" từng gom đất nhưng chưa kịp phân lô, tách thành các thửa nhỏ đã "mắc cạn' và buộc phải giảm giá bán, cắt lỗ nhằm thu hồi vốn về.

Tuy nhiên, mới đây, Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật thuộc Bộ Tư pháp đã có văn bản gửi đến UBND TP. Hà Nội đề nghị kiểm tra, xử lý Công văn số 1685 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong việc thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất.

Bộ Tư pháp cho rằng, việc tách thửa là quyền của người sử dụng đất khi áp dụng đầy đủ các điều kiện và được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Do đó, yêu cầu của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội là không đảm bảo cơ sở pháp lý về nội dung cũng như không thuộc thẩm quyền. Ngoài ra, có thể còn ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo đó, ngày 26/4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội đã ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Đồng thời, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét và giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo đúng quy định.

Đất nền ven đô có nóng trở lại?

Đưa ra chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, "phong trào" phân lô bán nền trở nên rầm rộ trước kia đã khiến nhiều người lợi dụng quy định pháp luật không cấm để đi gom đất nhằm phân lô đầu cư, bán kiếm lời. Điều này đã làm phá vỡ cấu trúc quy hoạch. Để ngăn chặn điều này Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ra văn bản số 1685. Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc này không đúng với hiến pháp và các quy định của luật. Ông Đính cho rằng, trong trường hợp muốn quản lý chặt việc tách thửa mua đi bán lại, đẩy giá đất... nên xem xét bổ sung thêm những quy định khác. 

Nhận định về diễn biến tình hình thị trường đất nền ven đô sau khi cho tách thửa trở lại, ông Đính cho rằng, mục đích của những người mua loại đất này chủ yếu là "lướt sóng" kiếm lời, nhưng thị trường bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn, thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục "nóng" trở lại khó có thể xảy ra trong thời điểm này.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, các quy định pháp luật không ngăn cấm việc phân lô, tách thửa, điều này đã khiến nhiều người lợi dụng, biến tấu mục đích nhằm kiếm lời khiến thị trường trở nên bị xáo trộn.

Vị chuyên gia cho rằng, mặc dù hiện nay cho tách thửa nhưng việc đất nền ven đô diễn biến nóng trở lại là điều sẽ không xảy ra. Tuy nhiên, về dài hạn ông Thanh cho rằng cần có những quy định bổ sung như nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại vùng ven lên cao hơn, bên cạnh đó, diện tích xây dựng chỉ chiếm tỷ lệ nhất định diện tích đất.

Còn theo ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC nhận định, việc cho phép tách thửa trở lại sẽ giúp các khu vực từng rầm rộ phân lô tách thửa trước đó được phục hồi một phần thanh khoản. Tuy nhiên, để loại hình bất động sản này "nóng" trong giai đoạn hiện nay là điều khó.

Ông Đỗ Quý Duy nêu quan điểm rằng, dù được tách thửa trở lại nhưng mức giá hiện nay phải hợp lý thì người mua mới sẵn sàng xuống tiền. Ông Duy cho rằng, nó sẽ chỉ giúp thanh khoản cao hơn so với 6 tháng trước nhưng mức giá cần được điều chỉnh.