Đất nền phía Nam bất ngờ có tín hiệu “ngược dòng”

Đất nền bất ngờ tăng giá

Theo khảo sát của phóng viên, bắt đầu từ cuối tháng 3/2023 đến nay, thị trường đất nền ở TP Thủ Đức, huyện Hóc Môn, Cần Giờ,… bắt đầu có giao dịch trở lại. Tại các văn phòng công chứng nhà đất, lượng người đăng ký sang tên bất ngờ tăng cao so với thời điểm cuối năm 2022.

Trong đó, quận 9 cũ (TP Thủ Đức) là khu vực có lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất. Đại diện một số sàn giao dịch đất nền tại khu vực này cho biết, trong 2-3 tuần trở lại đây, lượng khách hàng quan tâm đến phân khúc đất nền tăng mạnh. Sức cầu tăng khiến giá bán đất nền tại một số khu vực trung tâm, có lợi thế về cơ sở hạ tầng như đường Hiệp Bình, Phạm Văn Đồng, đường số 37,… cũng tăng giá từ 5-10% so với thời điểm tháng 1/2023.

Tại các huyện ngoại thành như Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Thơ, Củ Chi, thị trường đất nền cũng rục rịch có giao dịch trở lại. Đặc biệt, loại hình đất nông nghiệp tại các xã như An Thới Đông, Tam Thôn Hiệp, Thạch An liên tục ghi nhận nhiều giao dịch chuyển nhượng mua bán trong thời gian gần đây.

Anh Nguyễn Việt Long – Môi giới bất động sản tự do ở TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian gần đây lượng khách hàng quan tâm đến phân khúc đất nền tại vùng ven TP Hồ Chí Minh bất ngờ tăng trở lại. Trong hơn 2 tuần vừa qua, anh đã bán thành công 2 lô đất nền. Đây là hai lô đất có vị trí đẹp, đã nhiều lần rao bán giảm giá nhưng hiện mới có nhà đầu tư quyết định “xuống tiền”.

Vị môi giới này cho biết, lượng giao dịch đất nền hiện tại chủ yếu tập trung ở những lô đất nền đang giảm giá, bán cắt lỗ. Bằng những kinh nghiệm đầu tư thực tế, một số nhà đầu tư cho rằng đây là thời điểm thị trường đất nền chạm “đáy” nên bắt đầu “xuống tiền” gom đất.

Theo báo cáo thị trường mới công bố của DKRA Việt Nam, trong quý I/2023, tại khu vực TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận bán được 78 nền đất, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung đất nền mới trong quý sụt giảm đáng kể 79% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu chung của thị trường ở mức thấp bằng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó 74,4% lượng tiêu thụ tập trung tại Đồng Nai và Long An.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán các loại đất nền trong quý có mức tăng trung bình 5-7% so với cùng kỳ năm 2022, mức tăng tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt. Còn mặt bằng giá thứ cấp quý I/2023 ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý 1/2022, giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Còn theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm. Cụ thể, đất nền Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đều giảm giá 6%, các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm từ 2-11%. Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.

Khó xảy ra “sốt đất”

Giải thích nguyên nhân giá đất nền phía Nam bất ngờ tăng trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong năm 2023 sẽ không xảy ra cơn sốt đất. Bởi vì thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội khoảng 49% và TP Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam cho rằng, tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất vay đang ở mức cao, những vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ, thị trường đất nền sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Dự báo trong quý tiếp theo nguồn cung đất nền sẽ tăng nhẹ so với quý 1/2023, tuy nhiên chỉ dao động ở mức trung bình khoảng 450-600 nền. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, các khu vực còn lại tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có những đột biến trong ngắn hạn khi giá bất động sản vẫn neo ở mức cao, lãi suất vay mua bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn ở mức trung bình, thấp khi các nhà đầu tư vẫn chờ bắt đáy bất động sản. Còn thị trường sơ cấp, giá bán sẽ tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I/2023 nhằm thu hút khách hàng và kích cầu thị trường.