Nhìn nhận chính xác phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn nhất hiện tại
Theo Thanh Niên Việt, tới thời điểm này, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, dù chuyện “tháo gỡ, giải cứu” liên tục được nêu ra, bàn đi bàn lại nhiều lần. Trong bối cảnh những phân khúc, loại hình bất động sản đang phải đối mặt với hàng loạt vấn đề, các chuyên gia cho rằng, loại hình nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng nhất của thị trường vì có lực cầu mạnh. Tuy nhiên, phân khúc này lại đang đối mặt với quá nhiều khó khăn trong khi tiếp cận thị trường.
Số liệu của Bộ Xây dựng đưa ra cho thấy, trong giai đoạn 2021 - 2030, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng trưởng mạnh khi tỷ lệ dân số tại đô thị tăng lên từng ngày. Dự báo vào năm 2030 sẽ đạt mức tăng khoảng 45%. Theo Bộ Xây dựng dự đoán, với tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở hiện nay, mỗi năm Việt Nam sẽ cần thêm gần 70 triệu m2 nhà ở đô thị.
Trong đó, Hà Nội và TP. HCM là hai thành phố có mật độ dân số lớn nhất toàn quốc, dân số gia tăng hàng năm lớn chiếm trên 50% diện tích đất đô thị trên cả nước và tăng trưởng không gian đô thị khoảng 75%, trong đó có 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Theo Bộ Xây dựng, tuy nhu cầu về nhà ở đô thị khá lớn nhưng vấn nạn mà hai thị trường này phải đối mặt là sự dư thừa về nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, cùng dự thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Sự mất cân đối này là một trong các nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hiện nay trầm lắng. Trong khi nguồn vốn tín dụng không ưu tiên vào những sản phẩm nặng tính đầu cơ.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, trong bối cảnh thị trường ảm đạm như hiện nay, việc phát triển dự án nhà ở xã hội vừa để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, vừa là đòn bẩy thúc đẩy dòng chảy kinh tế và hoạt động của gần 40 ngành nghề liên quan tới bất động sản. Nhà ở xã hội là phân khúc rất tiềm năng và có dư địa phát triển còn rất lớn tại Việt Nam.
Tuy nhiên, theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn, vào nửa đầu năm 2022, thị trường địa ốc tại Hà Nội đã ghi nhận các thông tin về một số dự án nhà ở xã hội được mở bán. Cụ thể là Nhà ở xã hội NHS Trung Văn, UDIC Eco Tower (NOXH Hạ Đình), Thăng Long Green City Đông Anh, Rice City Tố Hữu, Rice City Long Biên, Đại Kim Center (Hacinco Nguyễn Xiển), NOXH 486 Ngọc Hồi…
Trên thực tế, những dự án này vẫn đều đang nằm trên giấy hoặc đang trong giai đoạn mới triển khai hạ tầng nên chưa có nguồn cung thực sự chảy vào thị trường. Nhà ở giá bình dân vẫn luôn trong trạng thái thiếu hụt nghiêm trọng. Vì vậy, không quá khó hiểm khi có nhiều dự án nhà ở xã hội đi vào vận hành trong nhiều năm, đã xuống cấp nhưng vẫn chứng kiến tốc độ tăng giá nhanh và mạnh trên thị trường chuyển nhượng.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Hà Nội, giá nhà ở xã hội đã tăng mạnh với biên độ thời gian từ 3 đến 5 năm. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Kiến Hưng (Hà Đông) vào nhiều năm trước, ở thời điểm mở bán chỉ có mức giá khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng tới hiện tại giá bán đã ngoài 20 triệu đồng/m2.
Khoảng 5 năm trước, dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm mở bán với giá khoảng 15 triệu đồng/m2, còn ở thời điểm hiện tại, giá giao dịch trung bình đã lên tới 22 - 27 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội IEC Residences Tứ Hiệp có giá bán từ 16-17 triệu đồng/m2 ở thời điểm lần đầu mở bán, hiện đã tăng lên mức 23 - 27 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm đã tăng từ 13 - 15 triệu đồng/m2 lên 28 - 30 triệu đồng/m2. Hay dự án chung cư Đại Thanh đã tăng giá từ mức mở bán hơn 10 triệu đồng/m2 lên mức ngoài 20 triệu đồng/m2, bất chấp nhiều điều tiếng về vấn đề chất lượng.
Vậy, điều gì đã khiến nhà ở xã hội, nhà ở bình dân - phân khúc có lực cầu rất lớn nhưng lại mãi ca bài ca thiếu hụt nguồn cung? Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Võ Chí Thanh chia sẻ: “Nếu phát triển nhà ở xã hội giống với nhà ở thương mại rồi để theo những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, những nhà đầu tư chắc chắn không quan tâm. Làm ra sản phẩm rồi phải xin phê duyệt giá bán, cùng nhiều thủ tục rất phức tạp hơn cả nhà ở thương mại, trong khi chỉ được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá bán”.
Vị này nhấn mạnh rằng cần thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội. Phải làm để người dân được sinh sống lâu dài, hay khi họ muốn lên một phân khúc khác thì người tới sau vẫn còn cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí thì nên làm những dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ thì không giảm được. Tuy nhiên, khống chế giá bán nhưng lại làm giảm chất lượng nhà thì người dân vào ở xong sẽ xuống cấp ngay.
Từ những lập luận trên, ông Thanh đánh giá, không nên chỉ nghĩ tới việc xây dựng nhà ở giá rẻ, mà cần có thêm cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa vẫn có thể chuyển nhượng nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp cho thị trường có tính uyển chuyển, hấp dẫn nhà đầu tư và tăng thêm cơ hội cho người dân.