Đất nền Quảng Ninh đang giảm giá, nhà đầu tư có nên nhanh tay mua vào?

Giá đất nền "đứng yên"

Theo Thanh niên Việt, từ năm 2018 đến năm 2020, đây là thời kỳ phát triển thần tốc của thị trường bất động sản Quảng Ninh ở tất cả các phân khúc, mọi loại hình đều đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ. Trong giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đã kiếm được khoản lợi lớn với các phân khúc từ đất nền, BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp, kể cả đất đảo, đất đồi…

Tuy nhiên, tới giai đoạn 2021 - 2022, thị trường bất động sản Quảng Ninh đột ngột thay đổi. Năm ngoái, địa phương này cũng chịu ảnh hưởng, khó khăn vì đại dịch Covid - 19. Hơn nữa, Quảng Ninh là điểm phát triển du lịch, vì vậy BĐS du lịch trên địa bàn bị ảnh hưởng rất nặng nề. Nhưng nhờ chính sách điều chỉnh vốn vay kịp thời, BĐS Quảng Ninh vẫn có cơ hội bật dậy với nhiều phân khúc khác, ghi nhận mức tăng trưởng từ 30 - 40%/năm.

Kể từ năm 2022 đến nay, thị trường này cũng chịu tác động chung bởi những chính sách tài khóa của Nhà nước như kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS, trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát thuế… Do đó, BĐS Quảng Ninh hiện đang "đi ngang", một số phân khúc để đầu cơ đã giảm khoảng 20 - 25%. Tín hiệu điều chỉnh rải rác ở nhiều khu vực, nhất là những khu vực tập trung nhiều hoạt động đầu cơ.

Tính đầu cơ cao tập trung vào các phân khúc yếu về mặt pháp lý trong nhiều năm và có sự điều chỉnh giảm trong giá bán. Những phân khúc còn lại của thị trường này thì hầu như "đi ngang". Nhìn chung, giá bán BĐS Quảng Ninh đang ở mức cao, thanh khoản giảm mạnh.

Nhìn lại các điểm nóng tại Quảng Ninh trong năm ngoái hiện tại đã không còn "nhúc nhích". Chẳng hạn như một vài điểm "nóng" Quảng Yên nay đã "nguội lạnh" kể từ cuối năm 2021. Tại cơn sốt đất đầu năm ngoái, đất nền khu vực Thống Nhất (phường Tân An, thị xã Quảng Yên) tăng giá lên mức 18 - 21 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2021, nhưng hiện tại đã giảm còn 12 - 15 triệu đồng/m2. Đất nền Tân Thành nằm đối diện khu phức hợp Hạ Long Xanh có giá 14-15 triệu đồng/m2 vào thời điểm tháng 6/2022. Tại khu vực Đồng Mát hiện tại đất nền vẫn giữ giá khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2. Đất nền Tân Thành có tín hiệu tăng nhẹ từ 14 - 15 triệu đồng/m2 của năm 2021 lên 14 - 16,5 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.

Năm 2021 đã xuất hiện nhiều thông tin tích cực như Đông Triều sắp lên thành phố, vì vậy đất tại xã Đông Triều trở nên sôi sục. Nhưng tới nửa đầu năm 2022, giá đất nơi này không có khả năng tăng trưởng. Cũng nhờ thông tin này mà rất nhiều dự án lớn nhỏ sắp được triển khai trên địa bàn. Tham khảo đất tại khu đô thị Tân Việt Bắc hiện đang có giá khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2, vẫn giữ giá năm 2021. Đất tại Vĩnh Lâm (Mạo Khê) cũng giữ mức giá của năm ngoái ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2.

Còn tới giai đoạn đầu năm 2022, một trong những điểm nóng tại Quảng Ninh là Móng Cái hiện nay lại khá im ắng. Ngay sau Tết Nguyên đán, đất nền Móng Cái có mức tăng giá khoảng 10 - 20% so với cuối năm ngoái, mặt bằng giá thiết lập mới là 23 - 28 triệu đồng/m2. Đất thổ cư trong khu dân ở có vị trí khá hẹp có giá bán từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá đất nền nơi này đang giữ nguyên mức giá ở thời điểm hiện tại là tháng 7/2022.

Hiếm giao dịch trên thị trường

Nhìn chung, giá đất Quảng Ninh đang đi ngang và giao dịch chậm chạp. Chị Huyền Trang - Một môi giới sàn giao dịch tại thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) cho rằng, việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản đã khiến dòng vốn chảy vào thị trường "kém" hơn hẳn so với cùng kỳ năm ngoái. Đã gần 3 tháng nay, chị mới thực hiện được 2 giao dịch trên thị trường thứ cấp. Thậm chí có nhiều môi giới cùng sàn với chị Trang còn không thực hiện được giao dịch nào.

Cùng chung quan điểm này, nhà đầu tư Nguyễn Văn Trọng (đến từ Cẩm Phả, Quảng Ninh) chia sẻ, anh đang rao bán 2 lô đất nền tại Đông Triều và Uông Bí đã được 2 tháng nay nhưng chưa bán được, dù đã hạ hơn 1 giá so với mặt bằng chung trên thị trường. "Sức mua của thị trường trong năm nay khá chậm, trái ngược hẳn so với năm ngoái. Nhiều môi giới cũng khuyên tôi giảm thêm khoảng 3 giá thì hàng trôi nhanh hơn, nhưng tôi chưa cần bán đến mức đó" - Anh Trọng nói.

Phân tích về thị trường bất động sản Quảng Ninh, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh tập đoàn Hải Phát cho rằng, các động thái và chính sách của Nhà nước như thắt chặt thuế BĐS, siết tín dụng vào lĩnh vực này hay một số chính sách liên quan đến các sai phạm của doanh nghiệp trong lĩnh vực đất đai đã gây ra những ảnh hưởng nhất định lên thị trường BĐS Quảng Ninh, giao dịch theo đó chậm dần. 

Riêng với loại hình đất nền, từ đợt cuối năm 2021 đến tháng 7/2022, nguồn cung đất nền tại Quảng Ninh đã không còn nhiều. Theo thông tin từ ông Duy, năm 2021 ghi nhận tính thanh khoản của đất nền vẫn ổn định, nhưng sang năm 2022 giá neo cao và bắt đầu đi ngang, thanh khoản kém đi. Tuy nhiên, ông Duy cho rằng, vẫn chưa có dự án nào thực hiện điều chỉnh giá bán. Đáng chú ý là phần lớn các nhà đầu tư vào đất nền đã có những tính toán kỹ lưỡng đối với bối cảnh thị trường thời gian tới đây.

Nhìn chung, họ đang cơ cấu lại tài chính để sẵn sàng cho một thị trường phục hồi vào giai đoạn 2023 - 2024. Ông Duy nhấn mạnh, trong năm nay, đất nền Quảng Ninh sẽ không có thêm nhiều sản phẩm mới, giá sẽ không tăng nhanh như trước mà có sự ổn định hơn. Chú ý là thanh khoản trên thị trường cũng không tốt như những năm trước.