Đi tìm thị trường bất động sản tiềm năng mới tại Quảng Ninh

Quảng Ninh được coi là một đầu tàu của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Năm 2021 là năm thứ 6 liên tiếp Quảng Ninh đạt tốc độ tăng trưởng hai con số. Cũng trong năm 2021 GRDP (tốc độ tăng trưởng kinh tế) bình quân đầu người của Quảng Ninh ước đạt là 7.614 USD, xếp thứ 2 cả nước.

Quảng Ninh hiện là một trong những thị trường sôi động bậc nhất khu vực miền Bắc, chỉ sau Hà Nội. Với tiềm năng phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, thị trường Quảng Ninh đón nhận sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư lớn. Trong suốt mười năm qua, bất động sản tại Vân Đồn, Hạ Long, Cẩm Phả, Uông Bí… liên tục chiếm sóng thị trường Quảng Ninh. 

BĐS Quảng Ninh - Thị trường cơ bản đi ngang

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn BĐS Hải Phát cho biết, so với giai đoạn tăng trưởng thần kỳ 2018 - 2020, từ đầu năm đến nay, thị trường Quảng Ninh đã và đang đi ngang, thậm chí ở một vài phân khúc có tính đầu cơ đã có tín hiệu giảm 20-25%. Nguyên nhân được lý giải là do ảnh hưởng từ các chính sách siết tín dụng ngân hàng và một số chính sách về các sai phạm của doanh nghiệp trong lĩnh vực đất đai. 

“Tín hiệu điều chỉnh giảm 20-25% nằm rải rác trên một số thị trường và phân khúc đầu cơ, đặc biệt là những phân khúc có tính đầu cơ cao nhưng pháp lý chưa được hoàn thiện trong nhiều năm. Còn ở những phân khúc khác của thị trường bất động sản Quảng Ninh thì đều đang có dấu hiệu đi ngang, bởi lẽ, giá bất động sản đang neo ở vùng cao nhưng thanh khoản lại không tỷ lệ thuận với vùng giá”, ông Duy đánh giá.

Liên quan đến chính sách siết chặt quản lý đất đai tại Quảng Ninh, Giám đốc kinh doanh tập đoàn Hải Phát nhận định thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nơi đây không có nhiều nguồn hàng trong 6 tháng đầu năm vừa qua. Cộng với việc các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu hấp dẫn, dẫn đến thị trường Quý I/2022 có mức thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, bước sang Quý II/2022, đối mặt với động thái siết tín dụng từ ngân hàng, thanh khoản của các dự án nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh bắt đầu chậm lại.

Về phân khúc đất nền, năm 2022, giá đất nền Quảng Ninh đã bị đẩy lên cao và bắt đầu đi ngang, dẫn đến tính thanh khoản yếu hơn, tuy nhiên, thị trường chưa ghi nhận bất cứ sự điều chỉnh giảm giá nào. Điều này được lý giải bởi phần lớn các nhà đầu tư loại hình đất nền hiện nay đều đã có tính toán kỹ lưỡng cho bối cảnh thị trường sắp tới. Việc ôm đất nền thời điểm hiện tại là động thái sẵn sàng chờ đợi thị trường hồi phục vào năm 2023-2024. 

“Trong năm 2022, phân khúc đất nền của Quảng Ninh không có nhiều nguồn cung mới, biến động giá tăng trưởng không quá nhanh và tính thanh khoản sẽ không được tốt như những năm trước”, ông Duy nhấn mạnh.

Thị trường mới - BĐS Móng Cái nhiều tiềm năng phát triển

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Quảng Ninh có vùng lõi là thành phố Hạ Long. Tuy nhiên nhìn chung, nguồn cung sản phẩm bất động sản tại Hạ Long bị hạn chế dẫn đến sự phát triển của bất động sản “vùng cánh” như Đông Triều, Uông Bí, Vân Đồn, Móng Cái…

Xét về yếu tố hạ tầng, cao tốc Vân Đồn - Móng Cái dự kiến chính thức đưa vào khai thác trong Quý III/2022. Việc hoàn thiện hạ tầng phía Bắc của Móng Cái dự báo một đợt tăng trưởng ăn theo hạ tầng tại thành phố này. Bên cạnh đó, Móng Cái sở hữu lợi thế nằm sát biên giới Trung Quốc, đất nước đông dân nhất thế giới. Điều này mở ra cơ hội lớn để phát triển cửa khẩu, du lịch và khu công nghiệp tại Móng Cái khi dự án cao tốc hoàn thành.

Cụ thể, chuyên gia bất động sản Đỗ Quý Duy phân tích việc khai thông cao tốc từ Móng Cái về Hạ Long đem lại cơ hội rất lớn cho du lịch cho cả Hạ Long và Móng Cái với nguồn khách dồi dào từ Trung Quốc, đem lại thu nhập du lịch ổn định trong cả mùa đông.

Thứ hai, về kinh tế toàn cầu, khi hệ thống cao tốc Móng Cái - Hạ Long song song là hệ thống cao tốc từ Tân Thanh nối vào Hà Nội được hoàn thành, việc giao thương giữa Việt Nam - Trung Quốc và giữa các tỉnh lân cận sẽ trở nên nhanh chóng và dễ dàng hơn. Khi đó, hàng hóa sẽ được lưu thông nhanh hơn, kéo theo sự tăng trưởng nhất định của GDP đầu người trong khu vực.

Ngoài ra, với các khu công nghiệp gần cửa khẩu tại Trung Quốc, lợi thế nhập hàng sẽ giúp giá thành đầu vào thấp hơn và tính chủ động của doanh nghiệp sẽ cao hơn. Dẫn đến, khả năng hình thành nhiều khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Móng Cái trong tương lai là rất lớn. Kéo theo, tiềm năng phát triển mô hình bất động sản công nghiệp tại Móng Cái nói riêng và nhiều mô hình bất động sản khác nói chung.

Nhận ra sức hấp dẫn của thị trường Móng Cái, rất nhiều ông lớn ngành địa ốc đã tiến hành nghiên cứu và rót vốn đầu tư xây dựng từ rất sớm như Vingroup, Sun Group, FLC, Ecopark, Vinaconex… Trong đó, tập đoàn Vingroup đã đặt nền móng từ những năm 2018, với dự án tổ hợp thương mại và shophouse ngay tại trung tâm thành phố và tiếp tục đầu tư Khu đô thị công nghiệp dịch vụ hiện đại - Vinhomes Bắc Luân có quy mô 110 ha với 2.500 sản phẩm.

Việc các “ông lớn” thi nhau "kéo quân" về thành phố Móng Cái đầu tư đã và đang góp phần làm thay đổi diện mạo thị trường, đồng thời tác động tích cực đến tính thanh khoản và gia tăng giá trị bất động sản trên địa bàn. Theo các chuyên viên môi giới địa ốc, hiện nay giá đất nền tại khu vực hành lang kinh tế cửa khẩu Móng Cái dao động 25 - 30 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm thành phố giá cao hơn, khoảng 45 - 80 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí.