Cơ hội nào cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn trong năm 2023?

Theo Nhịp sống thị trường, trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp cập nhật mới đây, Chứng khoán Mirae Asset đánh giá kết quả của phần lớn các doanh nghiệp niêm yết trong quý 4/2022 đều ghi nhận sự sụt giảm và phản ánh sự chững lại của nền kinh tế chung. Cụ thể, doanh thu của các doanh nghiệp niêm yết giảm 46% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế sụt giảm đột biến 92%.

Nguyên nhân được cho là xuất phát từ nền so sánh cao do quý 4/2021 là thời điểm tiến trình xúc tiến đầu tư được đẩy mạnh, cùng với đó là tốc độ giải ngân phục hồi sau thời gian dài bị trì hoãn do dịch bệnh. Bên cạnh đó, tiến trình đầu tư quý 4/2022 cũng bị chậm lại và việc điều chỉnh thời gian thanh toán cho các nhà đầu tư mới đi thuê đất. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh do hoạt động sản xuất kinh doanh gặp trì trệ.

Mặc dù ghi nhận tăng trưởng âm trong quý 4, song kết quả kinh doanh của cả nhóm trong năm 2022 vẫn tăng trưởng 9% doanh thu và 78% lợi nhuận ròng. Trong đó, các mức tăng trưởng mạnh đều được đóng góp bởi những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn.

Mirae Asset cho rằng, trong nửa đầu năm 2023, quá trình xúc tiến đầu tư có thể bị trì hoãn trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chưa thực sự khởi sắc, gây tác động tiêu cực đến doanh số bán hàng của các nhà phát triển khu công nghiệp. Trong giai đoạn này, doanh số phần lớn sẽ chỉ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa được thực hiện phân bổ định kỳ.

Tại phía Bắc, các khu vực như Hà Nội, Bắc Giang gần như đã được lấp đầy, do đó dư địa tại 2 khu vực này rất thấp. Mirae Asset cho rằng, dòng vốn đầu tư mới trong thời gian tới sẽ tập trung vào các tình sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật như là Hải Phòng nhờ có vị trí địa lý đặc biệt với hạ tầng cảng biển, giao thông kết nối thuận lợi với hầu hết các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.

Tại phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 84%, trong đó Đồng Nai và Bình Dương là 2 địa phương có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước. Trong thời gian tới, nguồn cung mở mới sẽ không có quá nhiều sự đột biến trong bối cảnh chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao gây ảnh hưởng đến lợi suất đầu tư dự án, bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao su chậm tiến độ cùng với trở ngại từ việc kết nối hạ tầng chưa được đồng bộ.

Thị trường trầm lắng trong nửa đầu năm khi dự kiến giá cho thuê chững lại

Ở khía cạnh khác, sau khi ghi nhận mức tăng mạnh 12%-20% trong giai đoạn 2021-2022, Mirae Asset cho rằng thị trường khu công nghiệp năm 2023 có thể trầm lắng hơn do các điều kiện kinh tế kém khả quan cả về yếu tố nội tại lẫn bên ngoài. Trong ngắn hạn, nguồn cung đất khu công nghiệp khó có chuyển biến tích cực, nhưng nhu cầu thuê cũng cho thấy tín hiệu suy yếu, do đó, giá cho thuê vẫn còn dư địa tăng nhưng trong biên độ hẹp và chỉ tăng tại một số khu vực trọng điểm kinh tế có quỹ đất lớn với thế mạnh về cơ sở hạ tầng cũng như các lợi thế để phát triển mạnh hoạt động khu công nghiệp như Hải Phòng, Bà Rịa - Vũng Tàu,...

Về thị trường nhà xưởng xây sẵn đang cho thấy dấu hiệu trầm lắng, dịch chuyển dần sang các khu vực vệ tinh xung quanh TP. Hồ Chí Minh với xu hướng là thuê lại đất trống ở trong khu công nghiệp và xây mới nhà xưởng. Thời gian tới, khi nhu cầu thị trường yếu và điều kiện vĩ mô và vi mô khó khăn, tỷ lệ lấp đầy có thể sụt giảm nhẹ. Từ đó cũng có thể gây ảnh hưởng đến nguồn cung nhà xưởng xây sẵn xây mới trong ngắn hạn do tỷ lệ hấp thụ không đạt kỳ vọng.

Cơ hội cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn tại các khu vực trọng điểm

Xu hướng "Trung Quốc + 1" hiện tại vẫn đang tiếp diễn, thúc đẩy nhu cầu cho các khu công nghiệp tại miền Bắc. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất ở khu vực này là đối tượng được hưởng lợi chính nhờ liên quan đến thời gian giao hàng cũng như chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc. Bên cạnh đó, xung đột thương mại Mỹ - Trung và căng thẳng tại eo biển Đài Loan cũng có thể đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất khỏi các quốc gia này. Các dự án lớn đầu tư vào sẽ kéo theo hàng loạt doanh nghiệp vệ tinh. Nhiều dự án mới dự kiến sẽ cam kết đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới có thể kể đến như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD),...

Dẫn chia sẻ của lãnh đạo IDICO (IDC), Mirae Asset cho biết, các nhà sản xuất linh kiện điện tử tại thị trường Đài Loan hiện đang rất quan tâm đến thị trường Việt Nam và có kế hoạch về việc sẽ mở rộng đầu tư tại thị trường khu công nghiệp miền Bắc nhờ các lợi thế về logistic và chuỗi cung ứng có sẵn. Do đó, đây là cơ hội dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn. Những nhà phát triển khu công nghiệp như IDICO, Viglacera, Becamex, Kinh Bắc,... hiện đang sở hữu quỹ đất lớn sẵn sàng để bán và hầu hết đều tập trung ở các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc - Nam. Vì vậy, tiền năng để thu hút đầu tư dài hạn của các khu công nghiệp này là rất lớn, cộng thêm việc sở hữu tệp khách hàng bao gồm các công ty lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung,...

Với những kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới, kỳ vọng dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà các công ty hay tập đoàn quốc gia trên có cơ sở sản xuất. Mặc dù triển vọng trong ngắn hạn có phần hạn chế, tuy nhiên, với lợi thế quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, Mirae Asset cho rằng, khi dòng vốn đầu tư phục hồi thì cả doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp sẽ ghi nhận kết quả vượt trội.

Đầu tư công là nhân tố hỗ trợ phát triển khu công nghiệp trong dài hạn

Đặc biệt, Chứng khoán Mirae Asset cho rằng dòng vốn đầu tư công là nhân tố chính hỗ trợ phát triển khu công nghiệp trong dài hạn. Việc đầu tư hạ tầng sẽ làm tăng mức độ hấp dẫn của các khu công nghiệp trong dài hạn cũng như tăng tính cạnh tranh cho doanh nghiệp khi đầu tư vào thị trường Việt Nam. Trong đó, hoàn thành các tuyến đường cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, Biên Hòa - Vũng Tàu,... sẽ làm tăng lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp khu vực phía Nam có quỹ đất thương phẩm lớn trong việc cạnh tranh và thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, rủi ro hiện hữu nhất đối với các nhà phát triển khu công nghiệp đó là chi phí đền bù tăng mạnh, làm thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ. Bên cạnh đó, đối với các dự án mở mới đầu tư cũng gặp phải khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do ảnh hưởng của việc tranh chấp pháp lý với các hộ dân nằm trong dự án, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả của việc đầu tư dự án.

Dòng vốn FDI đăng ký có dấu hiệu chững lại trong giai đoạn năm 2022 với tổng vốn đăng ký đạt 27,7 tỷ USD, giảm 11%, trong khi đó giải ngân vốn FDI lại đạt 22,4 tỷ USD, tăng 14%. Chứng khoán Mirae Asset nhận định rằng điều này sẽ kéo theo sự giảm tốc trong giải ngân vốn FDI trong giai đoạn năm 2023. Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng đáng kể lên doanh số của các nhà phát triển khu công nghiệp trong năm 2023.

Tình hình khó khăn chung của nền kinh tế đang được phản ánh qua kết quả kinh doanh quý 4/2022 của các doanh nghiệp sản xuất, qua đó cho thấy sự suy yếu về tình hình tài chính ở thời điểm hiện tại cũng như sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng kinh doanh trong thời gian tới. Tuy nhiên, vẫn xuất hiện những dấu hiệu hồi phục của các doanh nghiệp sản xuất trong nước cũng như hồi phục trở lại nhu cầu của thị trường xuất khẩu nói chung và thị trường nội địa nói riêng. Dù vậy, Mirae Asset cho rằng việc phục hồi sẽ cần một khoảng thời gian dài nữa.