Có được tách thửa đối với đất giãn dân không?

Hỏi:

Đất ở của gia đình tôi đang nằm trong diện đất quy hoạch để xây dựng công viên. Chính quyền địa phương đã chuẩn bị phương án giãn dân cho các hộ gia đình ở đây. Hiện gia đình tôi đang có 3 người con, tôi đang băn khoăn, đất giãn dân có được tách thửa để chia cho các con hay không? Xin luật sư tư vấn giúp tôi về điều này.

Xin cảm ơn.

(Ông Lê Tuấn Hợp, Thanh Hóa).

Trả lời:

Cảm ơn ông đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề ông thắc mắc luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh trả lời như sau:

1. Đất giãn dân là gì?

Hiện nay chưa có văn bản nào quy định về đất giãn dân và thuật ngữ này còn xa lạ với khá nhiều người. Tuy nhiên có thể hiểu đất giãn dân là một dạng đất tái định cư và có mục đích chính dùng để ở. Đất này thường có ở các khu đô thị có mật độ dân số đông.

Đất giãn dân thường được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người dân trong các trường hợp:

- Hộ gia đình có nhiều thành viên mà không đáp ứng được chỗ ở và không có điều kiện để mua đất, mua nhà;

- Hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn;

- Hộ gia đình sử dụng đất nằm trong diện bị quy hoạch, giải tỏa…

Nhưng để có thể cấp được đất giãn dân thì chắc chắn là điều không miễn phí mà người dân vẫn đóng tiền cho việc sử dụng đất đó. Thông thường thì mức tiền đó sẽ tính ở mức giá rất thấp để có thể giúp họ đủ tiền đóng so với thu nhập.

Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì đất giãn dân là chính sách hỗ trợ về đất đai nhà ở của Nhà nước dành cho người dân trong một số trường hợp. Do đó, đất giãn dân thường có giá thành rẻ hơn để phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân so với đất ở thông thường.

2. Đất giãn dân có được tách thửa không?

Về bản chất, đất giãn dân vẫn là đất ở, do đó vẫn được phép tách thửa khi đảm bảo các điều kiện như đối với đất ở.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đất còn thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

“UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất".

Theo đó, ngoài những điều kiện nêu trên, để được tách thửa còn phải đáp ứng về điều kiện tách thửa đất tối thiểu tại mỗi địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Thủ tục tách thửa đất giãn dân thế nào?

Căn cứ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, các bước tiến hành tách thửa đất giãn dân như sau:

Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc và 02 bản sao Giấy chứng nhận;

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (tùy từng trường hợp);

- Đơn xin đăng ký biến động;

- 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất được phân chia (bản chính).

Bước 02: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Trường hợp địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.

- Trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa: Nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất/tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 03: Tiếp nhận hồ sơ

Người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận ghi và đưa cho giấy tiếp nhận và trả kết quả nếu không thấy bộ phận tiếp nhận hồ sơ đưa cho giấy này.

Bước 04: Giải quyết yêu cầu

Bước 05: Trả kết quả

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

* Thời gian giải quyết:

- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

- Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.