Chuyên Savills Việt Nam hướng dẫn cách tính giá đất theo giá thị trường

Việc bỏ khung giá đất tạo đột phá

Thời gian gần đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý trong đợt cuối cùng dành cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra từ ngày 20/2 cho đến 15/3.

Và những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên tục chính là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường và vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

Trong đó, đề xuất bỏ quy định khung giá đất trong thời gian vừa qua là vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về những vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. 

Theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian vừa qua khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời và biên độ quá rộng. Khung giá đất thấp đã dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất của thị trường. 

Có một số địa phương đã đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá. Chính vì thế mà việc bỏ khung giá đất nhằm mục đích hoàn thiện cơ chế định giá đất, trao quyền chủ động cho những địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường. 

Mặt khác thì các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất cũng được xác định thường sẽ thấp hơn so với giá đất ở trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá bán ở khu vực giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong việc xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm được tính khách quan, yếu tố chuyên môn để có thể quyết định giá đất theo cơ chế của thị trường. 

Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - ông Troy Griffiths cho biết, trước những thảo luận sôi nổi của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước có thể thấy nhiều ý kiến đồng tình cách xác định khung giá hiện tại không hoạt động được hiệu quả. Điều này cũng đã dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công nói riêng cũng như tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế nói chung. 

Vị chuyên gia này nói rằng: “Mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và được xem là một biện pháp nhằm định giá đất, tuy nhiên hệ thống này cũng đã không còn phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như giá trị sử dụng đất hiện nay”. 

Cũng theo lời ông Troy Griffiths, đã có những tiền lệ pháp lý về việc bồi thường hợp lý theo giá trị của thị trường để có thể đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng cũng như các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể sẽ dẫn đến những phản ứng cảm tính, tuy nhiên chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Chính vì thế, tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường đó là để đạt được mức đền bù công bằng. 

Các chuyên gia cho rằng, nhà nghiên cứu luật, việc bỏ khung giá đất sẽ không làm tăng giá đất ở trên thị trường. Một khi khung giá đất sát với thị trường sẽ khiến cho thuế, phí bất động sản chuyển nhượng cao hơn và sẽ làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất. Từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách minh bạch và lành mạnh hơn, giảm đi tình trạng đầu cơ, sốt ảo. 

Trường Kinh tế Luật và Quản Lý nhà nước - TS Dương Kim Thế Nguyên phân tích, trong ngắn hạn sẽ phải phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất thì khả năng nhận tiền bồi thường có thể kéo lên, lúc đó có thể đẩy giá lên. Và việc nắm giữ bất động sản không còn lợi thì nhiều người sẽ bán ra và lúc đó sẽ thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu thực và giá cũng sẽ không quá cao. 

Dự thảo luật đã đề ra cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc của thị trường, đồng thời cũng quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thẩm định giá đất nhưng người dân đặc biệt quan tâm đến việc sẽ làm thế nào để xác định được giá theo thị trường. Đây chính là những vấn đề cần được phân tích một cách thấu đáo để có thể đưa ra những quy định phù hợp, khả thi, minh bạch nhằm mục đích đảm bảo khi luật ra đời nhanh chóng đi vào cuộc sống cũng như phát huy được hiệu quả như kỳ vọng.

Và việc bỏ khung giá đất chính điểm đổi mới căn bản nhằm mục đích xóa bỏ đi cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá của thị trường. Các chuyên gia nhận định, nếu như việc xác định được giá đất bằng 80% thị trường là đúng. Tuy nhiên quan trọng hơn là phải xác định được đúng bản chất. Nhà nước cũng cần hướng xác định giá trị cũng như bảng giá đất phản ánh kịp thời giá trị đất. Một khi có yếu tố làm thay đổi bảng giá như quy hoạch đất đai, thay đổi mục đích sử dụng hay vùng phát triển thì bảng giá phải thay đổi theo. Điều này cũng giúp cho người dân lẫn doanh nghiệp có thể thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp. 

Chuyên gia hướng dẫn cách tính giá đất theo giá thị trường

Theo ông Troy Griffiths, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam còn nhiều thách thức như một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán và phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không có rõ ràng cũng như hệ thống phân cấp đã dẫn đến thủ tục về mặt pháp lý phức tạp, bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất. 

Dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp nhưng có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết một cách triệt để. Chính vì thế, ông Troy Griffiths cũng chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng cách tính giá mới theo thị trường, bao gồm: 

Đầu tiên: Quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm mục đích phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất dành cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất cũng phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

Thứ hai đó là cần công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị của bất động sản cũng phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán để so sánh cũng như chứng thực.

Thứ ba đó là cần phải xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh của Việt Nam. Có nhiều yếu tố giá trị chưa được cải tạo đối với đất nông thôn và giá trị vốn đối với đất thương mại, giá trị về vị trí cũng như tổng giá trị cho thuê,...

Còn yếu tố thứ tư để xây dựng nên khung định giá đạt chuẩn đó là cần phải thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác cũng như khối lượng dữ liệu trong thời gian 3 - 5 năm trở lại đây. 

Cuối cùng chính là cần phải thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hay xem xét khi có sai sót xảy ra để có thể củng cố phương pháp vận hành của hệ thống cũng như tăng niềm tin của thị trường với khung giá đất mới. 

Chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh: “Những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả”. 

Trong khi đó thì Trưởng ngành Bất động sản, trường Đại học Văn Lang (TP.Hồ Chí Minh) - Ths. Lê Thị Phương Loan nhận định, bỏ khung giá đất là quyết định phù hợp và tuân theo quy luật cung cầu của thị trường. 

Cũng theo vị chuyên gia này nhận định, việc bỏ khung giá đất cũng sẽ có những tác động nhất định đối với bất động sản cũng như doanh nghiệp. Cụ thể, xét về mặt lý thuyết thì chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên, tuy nhiên trong thực tế chi phí này có tăng mạnh hay ở mức chấp nhận còn phải phụ thuộc vào các hướng dẫn chi tiết trong việc xác định giá đất hàng năm.

Mặc dù vậy, Ths. Lê Thị Phương Loan cũng cho rằng việc bỏ khung giá đất cũng có thể sẽ gặp phải những khó khăn nhất định. Trong đó, điều đáng quan tâm nhất chính là vấn đề về cơ sở dữ liệu về giá nhà đất để tham khảo, so sánh và xác định bảng giá mỗi năm. 

Ths. Lê Thị Phương Loan nói rằng: “Hiện tại, Việt Nam chưa có bộ cơ sở dữ liệu về giá đất đủ lớn, đủ độ tin cậy để có thể phục vụ cho công tác định giá đất đai theo các phương pháp so sánh bằng thu nhập. Đa số các doanh nghiệp bất động sản hiện tại chỉ định giá bằng phương pháp thặng dư”. 

Trong thời gian ngắn hạn, theo Ths. Lê Thị Phương Loan thì Nhà nước cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định bảng giá đất mỗi năm. Còn trong dài hạn thì giải pháp quan trọng đó chính là số hóa thị trường bất động sản, hình thành thị trường giao dịch bất động sản tập trung. Điều này không chỉ giúp ích cho việc định giá giao dịch bất động sản tốt hơn mà còn giúp cho Nhà nước có thể kiểm soát cũng như tránh thất thoát nguồn thu từ các giao dịch bất động sản thứ cấp.