Chuyên gia nhận định gì về tình hình thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội?

Nhiều lần cảnh báo về rủi ro bong bóng bất động sản

Có thể thấy, các vấn đề có liên quan đến thị trường bất động sản, tình trạng sốt nóng và rủi ro bong bóng từng được nhắc đến nhiều trong cả năm 2021. 

Vào cuối tháng 3/2021, ở phiên họp Chính phủ thường kỳ, Bộ trưởng Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) Nguyễn Chí Dũng đã lần đầu tiên đến vấn đề nguồn vốn tập trung vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hơn là để phục vụ mở rộng việc sản xuất, kinh doanh. 

Bộ trưởng nói khi đó rằng: “Một phần nguyên nhân do lãi suất ở mức thấp, dòng tiền đang có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản, một phần do công tác quản lý đất đai, quy hoạch và việc thổi giá của đối tượng môi giới, tạo nên các cơn sốt đất, khiến giá bất động sản nhiều khu vực tăng mạnh trong những tháng đầu năm, bất chấp diễn biến của dịch bệnh”. 

Ông cũng nhấn mạnh rằng trong thời gian tới cần chú trọng theo dõi sát diễn biến các thị trường trên, không để xảy ra tình trạng bong bóng thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro và ảnh hưởng đến nền kinh tế. 

Sau đó một tháng thì tháng 4/2021, Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã công bố báo cáo nhận định về thị trường kinh tế Việt Nam, rủi ro bong bóng tài sản cũng tiếp tục được nhắc đến. 

Chi tiết, ABD cũng đã cảnh báo sự phục hồi nhanh chóng của đầu tư tư nhân trong nước cũng có thể sẽ làm tăng rủi ro bong bóng bất động sản nếu như tín dụng không được dẫn hướng vào các lĩnh vực sản xuất. 

Khi nhớ lại thời điểm đó, những tháng đầu năm 2021 là giai đoạn thị trường bất động sản đón  những cơn  sốt đầu tiên. Và sau thời gian lắng dịu bởi giãn cách xã hội thì sốt đất đã tái diễn từ quý 3/2021. Vào năm 2021, cả nước đã không bao giờ quên những ngày tháng căng thẳng chống dịch, nhưng đồng thời cũng không quên cơn sốt đất điên cuồng diễn ra từ Bắc chí Nam. 

Và điều hiển nhiên là tình trạng sốt đất, rủi ro bong bóng bất động sản cũng đã làm nóng Nghị trường Quốc hội năm đó. Thảo luận tại Quốc hội vào ngày 9/11/2021, Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) cũng đã đưa ra những lo ngại đến cơ cấu thu ngân sách Nhà nước. Cũng theo đại biểu, một trong những nội dung tăng trưởng đột biến của năm nay là từ hoạt động chứng khoán, ngân hàng, đất đai. 

Bà cũng cho biết, thu ngân sách Trung ương hụt hơi hơn 29.300 tỷ đồng, trong khi đó thì tổng thu ngân sách lại tăng trưởng và bà cũng đặt câu hỏi ngân sách tăng trưởng ở đâu? 

Đại biểu Thơ đã đưa ra nhận định rằng, thực tế cho thấy một trong những nội dung tăng trưởng đột biến trong năm nay là từ hoạt động ngân hàng, chứng khoán và đất đai. Vậy có hay không hiện tượng nhiều nhà đầu tư tiến hành thế chấp vay vốn ngân hàng và lấy tiền trong hệ thống tín dụng ra rồi lại quay vòng tiếp. Vòng mới đó là tài sản, còn bong bóng chính là chứng khoán và bất động sản. 

Trong tháng 1 đầu năm, trong kỳ họp bất thường với mục đích xem xét phê duyệt gói kích thích kinh tế, phục hồi sau đại dịch, Đại biểu Quốc hội cũng thêm một lần nữa bày tỏ sự lo ngại chứng khoán, bất động sản sốt nóng gây ra tình trạng bong bóng ngắn hạn và đổ vỡ trong tương lai. 

Đại biểu Trần Văn Lâm (Bắc Giang), Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách nói rằng: “Chương trình phục hồi kinh tế chưa tung ra mà chứng khoán, bất động sản đã xảy ra tình trạng sốt nóng. Giá tăng không chỉ làm cho bong bóng trong ngắn hạn mà còn có thể dẫn đến sự đổ vỡ ở trong tương lai”. 

Còn ở góc độ chuyên gia thì nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường - GS. Đặng Hùng Võ cho biết thực trạng người Việt Nam làm giàu nhanh từ đất đai là một điều vô cùng đáng buồn. 

GS. Đặng Hùng Võ cũng đã dẫn thông tin từ một nghiên cứu của Australia chỉ ra rằng một nền kinh tế cũng chỉ cần đầu tư ⅓ vốn của xã hội vào thị trường bất động sản là hợp lý và nếu như vượt qua thì sẽ gây ra tình trạng sốt đất. 

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện Nhà nước tiến hành thu ngân sách khoảng 76% từ đất ở, trong khi đó thì thu từ công nghiệp ghi nhận chỉ khoảng 16%. Ông Hùng nhận xét rằng, nguồn thu này chính là đầu ra của quá trình người dân ném tiền vào đất đai quá lớn, gấp 3 lần sản xuất và trái ngược với nước ngoài. 

Cũng theo vị giáo sư này, một đất nước nếu như muốn phát triển kinh tế thì phải đầu tư vào nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ - tức là những nơi sản xuất ra hàng hóa tiêu dùng, đây chính là đầu tư vào tiền động. Trong khi đó thì đầu tư vào bất động sản là đầu tư vào đồng tiền nằm yên. 

Tiếp theo đó là ở Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra vào hồi giữa tháng 7, TS.Trần Du Lịch  cũng đã đưa ra cảnh báo những người đi kinh doanh bất động sản là tai họa cho nền kinh tế.

Lựa chọn phân khúc để "cứu"

Đưa ra đánh giá về tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng mặc dù khó khăn nhưng Việt Nam vẫn may mắn khi chưa xảy ra tình trạng vỡ bong bóng. Và rủi ro vỡ bong bóng bất động sản cũng từng được ông cảnh báo nhiều lần vào cuối năm 2021. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói rằng: “May mắn là chưa có chuyện đổ vỡ thị trường cũng như chưa có tình trạng vỡ nợ hàng loạt bởi vì nếu như điều đó xảy ra thì sẽ kéo cả hệ thống tài chính tiền tệ chìm luôn và sau đó sẽ rất khó để vực dậy và muốn cứu cũng không được”. 

Cũng theo ông, bất động sản khó khăn cũng là câu chuyện chung của toàn nền kinh tế. Đây cũng chính là giai đoạn cần thiết của thị trường và cũng như của nền kinh tế để có thể điều chỉnh, xem xét lại khuôn khổ luật pháp, cơ chế cũng như cách thức điều hành việc quản lý. Để từ đó kinh tế sẽ phát triển một cách mạnh mẽ và thực chất hơn nhiều. 

Trong khi đó thì CEO Công ty Tư vấn Tinh Hoa Quản Trị nêu quan điểm Việt Nam - ông Đỗ Hòa cho hay cần nhìn nhận vào câu chuyện của Philippines – đây là một nền kinh tế không có nền tảng cơ bản để có thể tránh được những sai lầm.

CEO Công ty Tư vấn Tinh Hoa Quản Trị nêu quan điểm Việt Nam nhấn mạnh rằng: “Ở Philippines, phố xá nhà cửa đẹp, sang trọng, nhưng đại đa số dân không có việc để làm, cuộc sống khó khăn, và thu nhập chính nuôi nhà nước là từ lao động xuất khẩu”.

Xét về vấn đề cứu thị trường bất động sản, ông Hòa cho rằng việc cứu chính là một hành động can thiệp thô bạo vào thị trường nên thường chỉ có những trường hợp thực sự đặc biệt, đối với một số đối tượng đặc biệt quan trọng nào đó thì người ta mới quyết định sử dụng phương pháp này. 

Ông Hòa nói rằng, Chính phủ các nước khi cần họ cũng cứu nhưng mà là cứu hàng, một doanh nghiệp cụ thể chứ chẳng ai cứu một ngành như bất động sản hoặc một số lượng doanh nghiệp lớn với giá trị cần cứu lớn như thế đối với trái phiếu doanh nghiệp. 

Cũng theo chuyên gia Đỗ Hòa, đối với thị trường bất động sản như hiện nay thì Chính phủ không nên cứu mà không nên siết chặt đến độ nghẹt thở cả thị trường. Bởi vì cả hai cách đều sẽ dẫn đến những hệ quả khác ví dụ như nuôi bệnh như bơm thêm hơi vào bong bóng. Mà cũng cần phải đánh giá lại, xác định rõ ngân hàng và tổ chức vào làm đúng, thị trường nào cần khuyến khích thì sẽ hỗ trợ. Còn ngân hàng nào làm sai, tổ chức bào lợi dụng những lỗ hổng chính sách và thị trường nào không nên tiếp tục bơm vốn thì nên quản lý chặt. 

Ông Đỗ Hòa nói thêm rằng: “Tôi nghĩ rằng tình trạng bong bóng bất động sản, tình trạng quy hoạch dự án ma tràn lan hay tình trạng đầu cơ đất đều là do hoạt động đầu cơ mà ra. Vậy thì Chính Phủ cũng cần phải có chính sách kiểm soát và khuyến khích hoạt động đầu cơ. Ví dụ như đánh thuế cao người nắm giữ nhiều đất, bất động sản và quy định thời gian tối đa mà chủ đầu tư có thể duy trì dự án sau khi đã được giao đất,... nếu như không triển khai đúng tiến độ thì sẽ thu hồi để sử dụng cho mục đích khác. 

Còn đối với nhu cầu bất động sản để kinh doanh, để làm nhà ở thì nên khuyến khích và có thể nghiên cứu để có thể cứu những phân khúc này với điều kiện là phải tiến hành giám sát chặt chẽ. 

Chuyên gia Đỗ Hòa nêu quan điểm rằng: “Tôi nghĩ chỉ khi chúng ta có giải pháp để quản lý nguồn vốn của xã hội, cho dù được huy động bằng hình thức nào để vốn đi đúng hướng và cân bằng giữa các mục đích sử dụng khác nhau như sản xuất kinh doanh với phát triển bất động sản thì nền kinh tế sẽ có thể phát triển bền vững hơn. Còn nếu như để hòa vốn dồn vào bất động sản quá nhiều thì giá đất sẽ bị đẩy lên quá cao, trong khi đó thì sản xuất kinh doanh, hay nói rộng hơn là cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng bởi thiếu vốn và thiếu đất cho các mục đích khác.