Chuyên gia nhận định: Có sự khác biệt rõ ràng giữa thị trường bất động sản hiện tại và 10 năm trước

Lo ngại về cuộc khủng hoảng như hơn 10 năm trước xảy ra là diễn biến ở trong suy nghĩ của rất nhiều người. Có không ít các nhà đầu tư còn lo sợ, cuộc khủng hoảng của bất động sản hiện nay cũng có thể kéo dài hơn so với thời điểm năm 2011 - 2013. 

Tuy nhiên trên góc độ người nghiên cứu thị trường thì có nhiều chuyên gia cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản cũng sẽ qua nhanh và không kéo dài thời gian như thời điểm năm 2011 - 2013. 

Trong Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 với chủ đề "Nội lực và kỳ vọng”, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực nhận định rằng có sự khác biệt rõ ràng giữa thị trường hiện tại và 10 năm trước.

Nếu như thời điểm 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến cho chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó là lan sang thị trường bất động sản. Chúng ta cũng thấy rõ lạm phát thời điểm này là rất cao, dao động từ mức 18 - 20%. Lãi suất là trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó cũng đã “ngoi” lên 5,5 - 5,6%.

Đối với thị trường hiện tại thì khó khăn không chỉ nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà khó khăn còn đến từ dịch bệnh và do tác động từ bên ngoài ví dụ như Nga - Ukraine, cùng với đó là các yếu tố nội tại. Đó là lúc thị trường phải tiến hành điều chỉnh rất mạnh sau thời gian hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ cũng chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm. 

Điều thứ hai đó chính là khác biệt liên quan đến nguồn cung, thời điểm trước chúng ta dư cung nhưng giờ thị trường nhu cầu cũng đã có một số phân khúc thiếu hàng. 

Tiếp đến là kinh nghiệm điều chỉnh của cả Chính phủ cũng như doanh nghiệp cũng đã tốt hơn rất nhiều, đáng chú ý là sau thời gian 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp cũng đã tích lũy không ít kinh nghiệm để có thể thích ứng với các vấn đề bất ổn và bất định của thị trường.

Có một điểm khác biệt cuối cùng đó là nền tảng vĩ mô, hiện nay cũng đã tốt hơn trước rất nhiều. Nền tảng doanh nghiệp cũng đã tốt hơn. Nếu như 10 năm trước, tình hình nội tại của các doanh nghiệp cũng rất xập xệ. Những doanh nghiệp niêm yết ở trên sàn chứng khoán hiện nay cũng ghi nhận lợi nhuận bình quân trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14 - 15%. 

Cũng theo ông Lực thì đây chính là cơ sở để có thể dự báo thị trường sẽ không rơi vào tình trạng khủng hoảng mà chỉ suy giảm. Nguyên nhân gồm bên ngoài và nguyên nhân nội tại như vốn liếng, sự điều chỉnh thị trường, cùng tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp,... Tuy nhiên vấn đề này đều được Chính phủ và các doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 cũng sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để cho thị trường có thể tốt lên. 

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính nói rằng, giai đoạn 10 năm trước, thị trường thừa cung và lực cầu giảm mạnh. Còn ở hiện tại thì một số phân khúc đang thiếu hụt nguồn cầu nhưng sức mua vẫn rất lớn. Một điểm khác biệt đó là người mua nhà đang khó tiếp cận với vốn ngân hàng nên dẫn đến sức mua giảm. 

Ông Đính nói thêm, trước đây các dự án không bị vướng mắc pháp lý như hiện nay, trước cung nhiều hơn cầu thì nay cũng lại ít hơn cầu nhiều. Cũng trong giai đoạn trước đã gặp phải tình trạng suy thoái kinh tế (khủng hoảng tài chính thế giới 2008) thì hiện nay kinh tế ổn định; hay như trước quy mô dự trữ ngoại hối nhỏ thì hiện nay dự trữ ngoại hối cũng khá lớn và nền tảng kinh tế cũng có sự vững chắc hơn; trước thị trường trầm lắng kéo dài thì nay chỉ mới xuất hiện. Và đó cũng là lý do mà ông Đính dự đoán thị trường cũng sẽ có sự phục hồi nhanh dựa trên lực cầu đang vô cùng lớn. 

Còn ở góc độ là người đi quan sát với thị trường, Tổng giám đốc MLAND Pro - ông Cao Minh Thành nhấn mạnh: “Giai đoạn này và giai đoạn trước là hoàn toàn khác nhau”. 

Ông Thành cũng phân tích rằng, thị trường hiện nay cũng đã minh bạch hơn nhiều từ thông tin cho đến các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.

Mặt khác là các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này cũng hiện hữu hơn và thể hiện qua các pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đáng chú ý là giá bất động sản tăng không phải là do sốt ảo và tâm lý nhà đầu tư theo số đông như giai đoạn năm 2010. Giá bất động sản ở giai đoạn này cũng tăng giá là tăng giá trị thật bởi hạ tầng phát triển và chất lượng dự án tốt.

Mặc dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn có thanh khoản tốt. Không như giai đoạn năm 2010 - 2011, đa số dự án bất động sản vẫn đang còn nằm ở trên giấy, chưa đủ về tính pháp lý cũng đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi đó thì khách hàng cũng đang mua sản phẩm hình thành ở trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Chính vì thế khi Nhà nước tiến hành siết tín dụng thì nhu cầu đầu tư bất động sản cũng đã giảm mạnh. Theo đó, những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.

Còn ở giai đoạn hiện tại thì nếu như có biến động thì kịch bản xấu nhất chính là hiện tượng cắt lỗ. Những lợi thế đối với sản phẩm hiện hữu và pháp lý cũng trở nên rõ ràng thì tình trạng đóng băng cũng có thể sẽ diễn ra cục bộ ở địa phương hay trên 1 số phân khúc mà chắc chắn cũng sẽ không lan rộng toàn thị trường. Một yếu tố tích cực khác đó chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát.