Chuyên gia địa ốc "mách nước" 5 tiêu chí đầu tư BĐS có lãi trong bối cảnh thị trường bất định

Theo ông Trần Minh, một chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, thị trường đầu tư thì bất cứ lĩnh vực nào cũng giống nhau, có lúc tăng lúc giảm, lúc sôi động lúc trầm lắng và bất động sản cũng vậy.

Sau giai đoạn sôi động của các dự án chung cư, rồi đến bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ 2015 - 2018, tiếp đó là đất nền 2018 - 2020. Theo đó, giá đất nền tăng mạnh trong cả nước thì việc giá bất động sản trong thời gian tới trở nên trầm lắng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Đối với nhà đầu tư vào đúng thời điểm mua đất nền vùng ven năm 2020 thì giờ đã có lãi, vậy nếu bán đi thì nên mua gì để tăng giá tiếp? Với nhà đầu tư mới F0 thì nên mua gì để tránh mua phải đất đã tăng giá quá cao? Mua sao để vẫn an toàn và tăng giá?

Chia sẻ về những chiến lược đầu tư trong giai đoạn này, ông Trần Minh cho biết, bắt đầu từ cuối năm 2020, ông đã cơ cấu lại danh mục đầu tư cá nhân dựa theo 5 tiêu chí, cụ thể:

Tiêu chí thứ nhất, mua những bất động sản có giá trị sử dụng, không phải bất động sản có giá trị gia tăng. Giá đất nền vùng ven đô thị từ giai đoạn 2020 - 2021 tăng nhanh, chưa kể nhiều khu vực giá đất tăng nhưng vẫn bỏ hoang, chưa sử dụng được vì đa phần đều là do đầu cơ mua, giá đã tăng mạnh và hết lý do để tiếp tục tăng. Vì vậy, nếu nhà đầu tư tiếp tục mua vào sẽ rất dễ bị chôn vốn dài hạn, thậm chí là giảm giá.

Do đó, để an toàn, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn những bất động sản có giá trị sử dụng để ở hoặc kinh doanh. Bởi với loại hình bất động sản này, nhà đầu tư có thể cho thuê lại, vừa có lợi nhuận từ cho thuê mà vẫn an toàn cho số vốn.

Tiêu chí thứ hai, săn đất vùng trũng, nơi giá đất chưa tăng quá nhiều trong giai đoạn 2018 - 2020 và có lý do để tăng giá. Giá đất tại các tỉnh thành ven hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã tăng 50 - 200%, thậm chí có nơi đã tăng tới 300%. Để tìm những khu vực có tiềm năng tăng giá nhưng chưa tăng nhiều là điều khó, nhưng không phải là không có. Nhà đầu tư cần dành thời gian tìm những nơi giá đất mới chỉ tăng từ 10 - 20% đổ lại, nhưng vẫn còn lý do để đầu tư.

Tiêu chí thứ ba, nâng thời gian đầu tư thành dài hạn từ 2 - 4 năm. Giai đoạn sôi động nhất, nhà nhà đổ xô đi mua bất động sản, người người lo lạm phát, lãi suất tiết kiệm rẻ,... rồi đi mua đất đã qua, cùng đó các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã dần được công bố. Vậy nên, sẽ không còn nhiều tiền để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt đất, đặc biệt việc "lướt sóng" sẽ không còn dễ dàng như trước nữa. Theo đó, đầu tư bất động sản cần tính dài hơn, để tránh rủi ro, kỳ vọng ngắn không xoay kịp.

Tiêu chí thứ tư, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi sự sôi động của thị trường qua đi, kinh tế chung lại gặp nhiều khó khăn, thì việc vay tiền để đầu tư mà không lường trước việc dòng tiền, trả nợ là nhiều rủi ro. Nếu nhìn trung hạn thì bất động sản vẫn tốt, nhưng về ngắn hạn thị trường sẽ có nhiều biến động.

Cuối cùng, tiêu chí thứ năm, bán đi các bất động sản đã tăng mạnh và không có giá trị sử dụng. Chỉ nên giữ lại vùng đất thật sự tiềm năng và cơ sở hạ tầng phát triển ngay. Đối với các bất động sản đã tăng giá mạnh thì nhà đầu tư có thể bán đi, thay vào đó đầu tư những vùng trũng mới. Giữ lại những bất động sản sở hữu vị trí đẹp, hạ tầng phát triển chính là cách sử dụng đồng vốn hiệu quả và tối ưu nhất trong đầu tư.