Chuyên gia CBRE: Thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá!

Giá nhà vẫn đang tiếp tục giảm

Theo Dân trí, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, một số chủ đất đã phải giảm giá, cắt lỗ bởi áp lực về tài chính, tuy nhiên thanh khoản vẫn đang ở mức thấp. Và nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng trong việc xuống tiền, nuôi kỳ vọng giá cũng sẽ giảm sâu hơn, các chính sách chiết khấu cũng sẽ khủng hơn trong thời gian tới. Trong đó, có không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa. 

Nhìn nhận về thị trường bất động sản hiện nay, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá ở trên toàn thị trường. Còn ở thị trường sơ cấp, mặc dù cho nhiều thông tin giảm giá nhưng trên thực tế yếu tố giảm giá chỉ xuất hiện một cách cục bộ ở một vài dự án với những điều khoản và chính sách bán hàng, chiết khấu nhất định. 

Ông Kiệt cũng nhận định, thị trường sơ cấp khó giảm giá bán bởi chi phí phát triển dự án khá cao. Chính vì thế mà nếu như chủ đầu tư quyết định triển khai dự án thì vẫn phải duy trì được mức giá chung của thị trường hiện nay hoặc là sẽ tăng nhẹ thì mới có thể đảm bảo duy trì hoạt động. 

Còn đối với thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá cũng đã xuất hiện. Cũng theo ông Kiệt, giá chào bán lại một số dự án đã giảm nhiều so với giai đoạn trước và cũng có thể sẽ tiếp tục duy trì ít nhất trong nửa đầu năm 2023. Đặc biệt, trong quý IV/2022, sản phẩm nhà liền thổ ở Hà Nội cũng đã giảm giá từ 8 - 9%. 

Vị chuyên gia này cũng nhận định, thị trường chưa chạm đáy và sẽ cần một thời gian nữa bởi vì các nhà đầu tư, nhà đầu cơ mua sản phẩm trước đây sẽ còn tiếp tục xu hướng giảm giá trong thời gian sắp tới. Mức giảm và biên độ giảm, thời gian sẽ còn phụ thuộc vào sức chịu đựng của các nhà đầu tư. 

Nhà đầu tư không nên vội vàng bắt đáy

Số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, từ quý 4/2022 đến nay, bất động sản liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đáng chú ý là ở phân khúc đất nền. 

Đặc biệt, ở các khu vực vùng ven Hà Nội, giá đất nền thứ cấp cũng đã giảm từ 15 - 35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15% so với thời điểm đầu năm 2022. Mặc dù thị trường nhà đất ở khu vực này ghi nhận giảm mạnh so với thời điểm cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn còn cao hơn so với thực tế thị trường từ 20 - 30%. Nguyên nhân là vì những khu vực này chưa đủ điều kiện toàn hạ tầng đô thị đang tiếp tục được đầu tư xây dựng. 

Cũng tương tự, dù nằm gần ở các khu đô thị lớn, tuy nhiên hầu hết dự án vẫn đang nằm trong tình trạng án binh bất động, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kèm theo cho nên giá nhà đất tăng cao chỉ ăn theo những thứ đã được quy hoạch. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị thổi cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Cũng trong quý 1 năm nay, dự báo thị trường cũng sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ năm 2022. 

Cũng theo đó, khác đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, tuy nhiên thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn đang là câu hỏi cần thời gian trả lời, bởi vì không có một thước đo nào có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản. 

Cũng theo lời vị này, sau thời gian 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là rất thích hợp để cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc là tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư từ 3 - 4 năm trở lên tham gia vào thị trường. 

Còn theo như lời chia sẻ của giám đốc công ty môi giới bất động sản ở Hà Nội, giá nhà đất trên thị trường có thể giảm nhưng cũng chỉ mang tính cục bộ. Có một số nhà đầu tư đã tháo chạy bởi không chịu nổi áp lực về đòn bẩy tài chính vì phải vay vốn quá nhiều. 

Mặc dù vậy, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt thì có thể tận dụng được cơ hội này. Và với tốc độ đô thị giá, dân số tăng nhanh như hiện nay thì giá nhà đất dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Chính vì thế mà nhà đầu tư cũng cần phải cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi vì dù là đầu tư hay đầu cơ thì bất cứ lĩnh vực nào cũng sẽ có những trường hợp xấu bất ngờ. 

Còn ở một diễn biến khác, mới đây, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng theo đề xuất của Bộ Xây dựng và gói 120.000 tỷ đồng theo tuyên bố của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đang được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ có thể tháo gỡ được khó khăn về tình trạng thiếu vốn của thị trường hiện tại. Mặc dù vậy, giới đầu cơ đã dựa vào đây để tung tin trong thời gian ngắn nữa thị trường nhà đất sẽ tiếp tục một chu kỳ sốt đất mới, có thể bắt đáy thị trường. Chính vì thế mà các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng trước khi đưa ra quyết định xuống tiền vào thời điểm này. 

Cũng tương tự, dù nằm gần với khu đô thị lớn nhưng hầu hết dự án vẫn còn  đang nằm trong tình trạng án binh bất động, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kèm theo nên giá nhà đất tăng cao, chỉ ăn theo những thứ đã được quy hoạch. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị thổi cao hơn so với thực tế trong nhiều năm trở lại đây. Cũng trong quý 1 năm nay, dự báo thị trường sẽ có nhiều biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022. 

Hơn thế, khách hàng cũng đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, tuy nhiên thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn đang là một câu hỏi cần thời gian trả lời, bởi vì không có một thước đo nào để xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản. 

Cũng theo lời của vị này, sau thời gian 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là rất thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc là tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi sẵn sàng trong việc đầu tư từ 3 - 5 năm trở lên tham gia vào thị trường. 

Còn theo lời chia sẻ của giám đốc công ty môi giới bất động sản ở Hà Nội, giá nhà đất ở trên thị trường có thể giảm nhưng cũng chỉ mang tính cục bộ. Một số nhà đầu tư tháo chạy bởi vì không chịu nổi áp lực về đòn bẩy tài chính bởi vì vay vốn quá nhiều. 

Mặc dù vậy, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt thì sẽ có thể tận dụng được cơ hội này. Và với tốc độ đô thị hóa, dân số tăng nhanh như hiện nay thì giá nhà đất dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Chính vì thế, nhà đầu tư cũng cần phải cẩn trọng đối với những rủi ro có thể xảy ra, bởi vì dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ. 

Còn ở một diễn biến khác, mới đây, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng theo đề xuất của Bộ Xây dựng và gói 120.000 tỷ đồng theo tuyên bố của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đang được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ tháo gỡ được khó khăn về thiếu vốn của thị trường hiện tại. Mặc dù vậy thì giới đầu cơ cũng đã dựa vào đây để tung tin trong thời gian ngắn nữa thị trường nhà đất lại tiếp tục một chu kỳ sốt đất mới và cũng có thể bắt đáy thị trường. Chính vì thế, nhà đầu tư cần phải thận trọng trước khi đưa ra quyết định xuống tiền ở thời điểm này. 

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho biết, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Thanh khoản trong năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát cũng như diễn biến kinh tế thế giới phức tạp. 

Hiện tại thì thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, giao dịch rất chậm bởi vì các nhà đầu tư rất khó để có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Chính vì thế, làn sóng săn đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với việc giá nhà đất ở các điểm nóng cũng đang chuyển sang đi ngang. Thị trường hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư cũng đã chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để bắt đáy. Mặc dù vậy, các chuyên gia cũng khuyến cáo việc này cần nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và hết sức thận trọng. 

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang cho rằng, giữ tiền mặt để mua dự phòng rủi ro, gửi tiết kiệm với mục đích chủ động nắm bắt cơ hội mua hàng giá tốt chính là phản ứng bình thường của các nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2022 khi mà các cơn sóng ngầm giảm giá đã dần lộ diện từ tháng 10. Dự báo thị trường bất động sản sẽ xuất hiện vùng trũng, có giá bán hợp lý và pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng tốt cũng có thể sẽ phù hợp để đầu tư trong thời gian sắp tới.