Chuyên gia BĐS tiết lộ bí kíp “săn” hàng “ngộp” đang rao bán tràn lan trên thị trường

Xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán bất động sản “ngộp” 

Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm 2023, tình hình giao dịch tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo từng phân khúc giá. Các sản phẩm giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh.

Bên cạnh đó, giá bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đất nền ở khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về mức giá phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm cũng như hạ tầng khu vực. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư đã buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên tới 30 - 50% giá trị đầu tư.

Trên thực tế, thị trường bất động sản thời gian gần đây xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán bất động sản “ngộp”, đặc biệt là những trường hợp này hầu hết đều rơi vào phân khúc đất nền. Thậm chí, một số chủ đất còn chấp nhận bán phá giá để thu tiền về trả nợ. Đơn cử như một lô đất diện tích 90m2 thuộc khu đấu giá trên địa bàn thị trấn Neo (Yên Dũng, Bắc Giang) được rao bán với mức giá 2 tỷ đồng.

Theo môi giới bán mảnh đất này cho biết, chủ trúng đấu giá vào cuối năm 2021 với mức giá gần 4 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay họ đang gặp khó khăn về tài chính nên phải chấp nhận bán rẻ, thậm chí thấp hơn khoảng 200 triệu đồng so với  những lô đất tương tự xung quanh. Ngoài ra, môi giới còn cho biết thêm rằng chủ đất sẵn sàng cung cấp giấy tờ mua bán ban đầu để người mua có thể so sánh với mức giá hiện tại.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào người mua muốn săn bất động sản”ngộp” cũng có thể mua đúng sản phẩm như ý muốn, tức cung cầu không gặp nhau. Đồng thời, những trường hợp rao bán bất động sản “ngộp” cũng chỉ đến từ những nhà đầu tư quá khó khăn về tài chính chứ đây không phải tình trạng chung của thị trường.

Nhà đầu tư cần bình tĩnh quan sát, nếu tìm được sản phẩm tốt thì nên xuống tiền

Ở vị trí người mua, họ đều mong muốn tìm được sản phẩm với mức giá hợp lý ở thời điểm này. Như vậy, rủi ro khi đầu tư của người mua sẽ xuống mức thấp hơn cũng như mang lại lợi nhuận tốt. Trên thực tế, để tìm kiếm được sản phẩm “ngộp” đúng nghĩa thì nhà đầu tư cần có kiến thức, kinh nghiệm và trải nghiệm đủ sâu.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định, đây là thời điểm xác định đáy của bất động sản, là thị trường của người mua. Nếu nhà đầu tư tìm kiếm được bất động sản giá tốt, yêu thích thì nên xuống tiền.

Cũng theo vị chuyên gia, hiện nay có khoảng 20 - 30% nhà đầu tư đang sẵn tiền mặt đi mua những bất động sản yêu thích, vị trí tốt và giá hợp lý. Những người này “máu đầu tư” đã ngấm trong người, họ chỉ đợi sản phẩm giá tốt, đúng nhu cầu đầu tư cũng như pháp lý đầy đủ là mua.

Bên cạnh đó, ông Trần Khánh Quang cũng chỉ ra một cách nắm bắt tâm lý của chủ đất, nhằm tiết kiệm thời gian tìm kiếm sản phẩm đầu tư. Cụ thể, khi đã xác định được sản phẩm muốn mua, bạn hãy dành khoảng 2 tuần để quan sát. Bên cạnh việc khảo sát mặt bằng giá ở khu vực, hãy chú ý đến mức giảm của sản phẩm. Nếu nhận thấy mức điều chỉnh từ 3-7% trong thời gian này thì khả năng cao là chủ đất đang “ngộp” và có nhu cầu thoát hàng nhanh.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà chỉ tập trung vào các loại bất động sản sát trung tâm để hạn chế rủi ro. Ngoài ra, pháp lý của sản phẩm cũng là một yếu tố mà nhà đầu tư nên tìm hiểu trước khi đưa ra quyết định. 

Chia sẻ về phân khúc nên đầu tư, ông Trần Khánh Quang cho rằng, nếu đất nền và nhà liền thổ đáp ứng được các điều kiện trên mà có giá tốt thì nên lựa chọn. Nhà đầu tư nên chọn các sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng thương lượng và mua vào giá tốt.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, giai đoạn hiện nay người mua đang nắm ưu thế chủ động. Hơn thế, thời gian này khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn khi đưa ra quyết định mua, họ có thể chọn mua hàng sơ cấp từ chủ đầu tư hoặc hàng thứ cấp cắt lỗ của những người mua vào giai đoạn trước.

Ông Võ Hồng Thắng,  Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, thời điểm này là cơ hội 10 năm có một dành cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính dồi dào. Theo đó, họ sẽ mua được những bất động sản có mức giá chiết khấu cao và vị trí kim cương mà khó có thể tiếp cận trong giai đoạn thị trường bình thường.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, thời gian qua đất nền tại các khu vực có hạ tầng, pháp lý, mức giá tốt đã xuất hiện một số nhà đầu tư đi gom. Đa phần các sản phẩm đất nền đã giảm giá từ 10 - 30%, thậm chí có trường hợp giảm đến 50% do gặp phải khó khăn về tài chính.

Ông Quê cho rằng, không có thời điểm nào tuyệt vời hơn lúc này để các nhà đầu tư đi gom các sản phẩm bất động sản. Một số nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đã bắt đầu xuống tiền. Vị lãnh đạo này cho biết, trong quý III thị trường sẽ có sự phục hồi nhất định và sôi động vào quý cuối năm nay. Đồng thời, từ quý III này sẽ có một lượng tiền đáo hạn từ ngân hàng, sau khi đã hưởng lãi suất cao từ thị trường bất động sản. Điều này giúp thị trường tích cực và đi lên trong thời gian tới.