Chuyên gia bất động sản: Giao dịch trên thị trường vẫn chưa hoàn toàn hồi phục

Theo Bnews, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục giảm lãi suất cho vay mua nhà sau khi lãi suất huy động giảm mạnh về đáy. Việc mặt bằng lãi suất thấp đang được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản khởi sắc hơn. Tuy vậy, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, giao dịch và tâm lý nhà đầu tư trên thị trường sẽ chưa thể hoàn toàn hồi phục cho đến giữa năm 2024.

Theo khảo sát mặt bằng lãi suất ở một số ngân hàng thương mại, khi vay mua nhà ở thương mại ở các ngân hàng, lãi suất ưu đãi hiện dao động từ 6-11%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn trong thời gian từ 3-6 tháng. Sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi rơi vào chừng 9,5-13%/năm. Lãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại hiện đã sụt giảm khoảng 1-3%/ năm so với giai đoạn đầu năm.

Ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán KB (KBSV) cho biết, việc giảm lãi suất, nới lỏng cơ chế hỗ trợ giãn hoãn nợ và xử lý trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản là một trong những giải pháp thiết thực hiện nay. Bởi lẽ, các doanh nghiệp bất động sản là nhóm thâm dụng vốn lớn, dùng đòn bẩy tài chính cao. Do đó, yếu tố dòng tiền rất quan trọng.

Tại thời điểm thị trường sôi động, doanh nghiệp bán được hàng nên dùng đòn bẩy tài chính lớn, chưa gây ra rủi ro cao. Thế nhưng, sau khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đổ vỡ và các sự kiện Vạn Thịnh Phát hay Tân Hoàng Minh xảy ra, thị trường địa ốc đã đóng băng, thì thanh khoán là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng tính đến cuối tháng 9/2023 đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với hồi cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, có 36% là dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo chuyên gia bất động sản, rõ ràng là các doanh nghiệp địa ốc sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí tài chính rất lớn với mức giảm lãi suất cho vay bình quân từ 1-3%.

Ngoài ra, việc hoãn giãn nợ trái phiếu cũng hỗ trợ nhiều doanh nghiệp bị đứt gãy dòng tiền, không đáp ứng được nghĩa vụ trả nợ trái phiếu sẽ có thêm nguồn lực đáng kể trong thời kỳ khó khăn. Đó được coi là những tín hiệu lạc quan cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Theo ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital, thị trường địa ốc Việt Nam đã đối mặt với một năm đầy khó khăn, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất hiện đã trôi qua. Chuyên gia bất động sản này cho rằng, dữ liệu tăng trưởng tín dụng thời gian gần đây chỉ ra nhu cầu vay mua nhà còn yếu, song điều đó có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng qua. Sự tăng trưởng trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ đẩy mạnh hoạt động phát triển. Nhìn lại mặt bằng lãi suất ở các ngân hàng thương mại kể từ đầu năm 2023 tới nay, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên tới 16% ở một số ngân hàng vào hồi đầu năm, tuy nhiên sau đó đã sụt giảm mạnh.

Hiện nay, lãi vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại ngang với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của chính phủ trong năm 2022. Sự sụt giảm này đã góp phần thúc đẩy giao dịch ở một số sự kiện mở bán nổi bật thời gian gần đây, qua đó, thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của giới đầu tư.

Cụ thể, khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House mở bán ở dự án phân khúc tầm trung "Privia" đã được mua ngay ở sự kiện chào bán. Bên cạnh đó, có 80% số căn hộ trong dự án Glory Heights của Vinhomes đã được bán ra và 80% dự án Akari của Nam Long cũng được nhanh chóng bán sang tay.

Chú ý, những dự án này đều ở quận ngoại vi của TP HCM như quận Bình Tân và TP Thủ Đức. Quan sát cho thấy hoạt động giao dịch tại khu vực ngoại thành (ở xa trung tâm của thành phố) hiện vẫn còn khá yếu.

Dẫu vậy, vị chuyên gia bất động sản nhận định giá căn hộ mới chào bán ở Hà Nội và TP HCM không có sự thay đổi khi so sánh với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ thì các chủ đầu tư bất động sản hiện đang đưa ra gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua nhà như gia hạn thêm thời gian ân hạn và những ưu đãi khác.

Ngoài ra, trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đó là một trong những ví dụ chỉ ra sự trở ngại lớn đối với sự phát triển bất động sản tại Việt Nam vẫn là những vấn đề pháp lý và quy định.

Thời gian gần đây, mặc dù đã có một số bước tiến để xử lý những vấn đề, dẫu vậy, VinaCapital không cho rằng sự cải thiện sẽ sớm bắt đầu trước khi tới năm 2024. Bởi vậy, dù đã có những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản, song vẫn chưa nhìn ra sự hồi phục hoàn toàn.

Chuyên gia bất động sản kỳ vọng rằng Chính phủ sẽ triển khai các giải pháp cần thiết để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý và quy định hiện đang cản trở hoạt động phát triển bất động sản tại Việt Nam. Điều đó cũng nhắm tới việc củng cố niềm tin của thị trường, và giúp hỗ trợ giá cổ phiếu trong năm tiếp theo.

Trong khi đó, các chuyên gia nhận định, các doanh nghiệp cũng cần phải hy sinh phần nào lợi ích khi chấp nhận giảm giá bán nhiều hơn nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản. Mặt bằng giá nhà ở thương mại vẫn neo ở mức cao đang khiến tiến độ hồi phục của thị trường bất động sản nói chung chậm đi.

Gần đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cũng đã đưa ra văn bản đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản triển khai giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu, ưu đãi và có những cơ chế hậu mãi, khuyến mại để kích cầu trên thị trường bất động sản nhằm gia tăng niềm tin vào thị trường, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp.

Xét về dài hạn, các doanh nghiệp và tập đoàn bất động sản cần có sự chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp đối với thu nhập của người dân và tham gia "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường.

Bên cạnh đó, tham gia triển khai các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, phát triển lại những khu đô thị cũ lụp xụp ở các địa phương, đặc biệt là ở các thành phố trực thuộc Trung ương.

Hiệp hội này đã đưa ra những đề xuất trên trong bối cảnh Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và nhiều địa phương thời gian qua đã tích cực có những động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường, tuy nhiên bên doanh nghiệp vẫn còn bất động trong việc tái cơ cấu sản phẩm và chỉnh lại giá bán.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!