Chung cư thế chấp ngân hàng vẫn bán cho dân: Cách nào bịt lỗ hổng?

Người mua nhà “nắm dao đằng lưỡi”

Những năm qua, tình trạng chủ đầu tư thế chấp chung cư cho ngân hàng nhưng vẫn bán căn hộ cho người dân không hiếm. Thậm chí, người mua nhà chỉ phát hiện điều này khi dự án bị ngân hàng khởi kiện phát mãi tài sản vì chủ đầu tư nợ quá hạn.

Việc này xuất phát từ lý do nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, phải vay ngân hàng để duy trì dự án. Khi không đủ khả năng trả nợ, họ buộc phải thế chấp dự án nhưng vẫn bán căn hộ để thu tiền từ người mua nhằm xoay vòng vốn.

Nguyên nhân chính của thực trạng trên do thiếu minh bạch thông tin từ phía chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư không công khai tình trạng pháp lý của dự án, hoặc cung cấp thông tin sai lệch để lừa dối người mua. Ngoài ra, quy định về việc công khai thông tin thế chấp chưa được thực thi nghiêm ngặt, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư “che giấu” hành vi.

Mới nhất, tình trạng này đã xảy ra với người mua nhà tại dự án chung cư Phú Thạnh (Tân Phú, TP.HCM). Mặc dù, Công ty 585 - chủ đầu tư chung cư Phú Thạnh khẳng định sẽ trả nợ để "chuộc" nhà về cho khách hàng và Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh TP.HCM đã đồng ý để chủ đầu tư thanh toán khoản nợ theo từng mã căn hộ và ngân hàng sẽ thực hiện giải chấp từng căn, nhưng qua đó cũng gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự minh bạch của các chủ đầu tư.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, điều này xảy ra do bất cập trong công tác quản lý các dự án nhà ở chung cư, hậu quả người mua nhà phải gánh chịu.

Ông Đồng cho rằng nếu chủ đầu tư thế chấp dự án ngay từ đầu mà những người mua nhà không hay biết thì hệ lụy sẽ rất nặng nề, do đó cần làm rõ những cơ quan phải chịu trách nhiệm trong công tác quản lý khi để xảy ra vấn đề này.

“Chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn tiến hành bán nhà ở cho người dân cần phải làm rõ, nhưng trách nhiệm cần phải xem xét đầu tiên là phía Sở Tài nguyên Môi Trường, Sở Xây dựng, UBND quận/huyện các cơ quan quản lý hoạt động của các dự án trên địa bàn”, ông Đồng nói.

Theo luật sư Đồng, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở nhưng có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

“Hành vi của chủ đầu tư là hành vi “cố ý”. Mặc dù nhận thức rằng khi đã thế chấp dự án thì không được phép bán nhà cho người dân khi chưa giải chấp dự án, nhưng cố ý đưa thông tin gian dối về dự án để người mua nhà tin tưởng và giao dịch mua nhà tại dự án”, ông Đồng nêu.

Dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Luật sư Nguyễn Văn Đồng cho rằng nếu có việc “đưa thông tin gian dối” để người mua nhà tin tưởng giao tiền mua nhà thì người dân cần làm đơn tố giác ra cơ quan công an để cơ quan điều tra xác minh có hay không Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015.

“Tội danh này quy định nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên thì người thực hiện hành vi sẽ phải đối mặt với khung hình phạt từ 12-20 năm hoặc tù chung thân”, ông Đồng nhấn mạnh.

Luật sư Lê Ngô Trung, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trung Lê và Cộng sự cũng nêu, với việc một tài sản vừa đem đi cầm cố thế chấp cho ngân hàng, vừa mua bán cho người dân thì hoàn toàn có cơ sở để xem xét về hành vi có dấu hiệu lừa đảo.

Tuy nhiên, theo ông, trong trường hợp này cũng cần xem xét trách nhiệm của ngân hàng. Cụ thể, theo hợp đồng mua bán được giao kết và thực hiện giữa chủ đầu tư và khách hàng có ba hình thức thực hiện thanh toán mà trong đó có hai hình thức là nộp tiền mặt và chuyển khoản vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại chính bên cho vay (Ngân hàng Việt Á).

“Điều này đặt ra câu hỏi về việc ngân hàng này có biết và kiểm soát hay không dòng tiền thanh toán và giao dịch liên quan chính tài sản mà mình đang nhận thế chấp?”, ông Trung nói.

Một chuyên gia về bất động sản cũng cho rằng, hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể bị phạt tiền từ 100-120 triệu đồng. Tuy nhiên, so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật thì mức phạt này là quá thấp.

Trước đó, vào năm 2022, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM cũng gửi văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước công khai hồ sơ dự án vay ngân hàng của các công ty kinh doanh bất động sản, bởi hiện nay nở rộ tình trạng chủ đầu tư đã thế chấp khu đất xây chung cư cho ngân hàng nhưng vẫn tổ chức bán căn hộ theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn. Đến khi hoàn thiện bàn giao căn hộ thì không bàn giao được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho cư dân.

Trả lời vấn đề này, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nêu rõ, Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư (Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở).

Chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng./.