Chung cư huyện vùng ven Hà Nội: Giá tăng cao nhưng nhiều giao dịch bị hủy vào phút chót

Theo số liệu từ các công ty thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá căn hộ bình dân tại các huyện vùng ven ngày càng tăng cao. Giá bán tại một số dự án nhanh chóng vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều căn lên tới 50 triệu đồng/m2. So với giai đoạn 2018-2019, khi chung cư vùng ven chủ yếu ở phân khúc bình dân với giá 15-20 triệu đồng/m2, hiện mặt bằng giá đã tăng đáng kể, gấp 2-2,5 lần sau 6 năm.

Chỉ 1% số căn hộ giao dịch có giá dưới 2 tỉ đồng

Báo cáo mới đây của Savills cho thấy giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, tăng 41% theo năm, lên 51 triệu đồng/m2. Trong thời gian qua, chỉ 1% số căn hộ giao dịch có giá dưới 2 tỉ đồng, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư.

Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá bán nhiều chung cư ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức đã tăng 50 - 100% sau một năm. Ví dụ, dự án Eurowindow River Park (Đông Anh) được chào bán trung bình 50 triệu đồng/m2, tăng 95% so với quý III/2023. Chung cư Gemek Premium ở Hoài Đức có giá bán phổ biến 44 – 46 triệu đồng/m² trong quý III, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo anh Phạm Duy (33 tuổi), một người tìm mua chung cư dưới 2 tỉ đồng ở huyện Đông Anh cho biết, khi liên hệ với môi giới chuyên khu vực này, anh đã đi từ bất ngờ này đến bất ngờ khác bởi nhiều căn hộ chuyển nhượng có giá vượt 50 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, tại dự án ba tòa nhà nằm dưới chân cầu Nhật Tân, xã Vĩnh Ngọc, một số căn rộng 50m2 đã hoàn thiện nội thất được chào bán 2,6 tỷ đồng (khoảng 52 triệu đồng/m2), trong khi đầu năm giá chỉ khoảng 1,8 tỷ đồng. Di chuyển đến khu vực xa hơn, tại xã Đông Hội, giá chuyển nhượng tại dự án chung cư gần cầu Đông Trù dao động từ 48 – 53 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20 – 25% so với đầu năm, tương đương một căn hộ 2 phòng ngủ sẽ có giá khoảng 3,3 – 3,4 tỉ đồng.

Tương tự, chị Khánh Huyền (41 tuổi) cũng gặp khó khăn với việc mua nhà ở khu vực Đông Anh với ngân sách khoảng 2 tỉ đồng. Tìm hiểu tại một số dự án, các môi giới cho biết số tiền này chỉ mua được căn diện tích nhỏ như studio hoặc một phòng ngủ. Chị cũng tham khảo các dự án mở bán mới ở khu vực xa hơn như Văn Giang, Hưng Yên, nhưng giá bán cũng không hề rẻ.

Không chỉ chung cư, giá đất nền, nhà liền thổ tại các xã Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc,... đang liên tục được các môi giới thông báo ở mức rất cao, phổ biến ở mức 100-150 triệu đồng/m2. Đặc biệt, xuất hiện những căn nhà đất được rao bán lên tới hơn 300 triệu đồng. Đây là một mức giá “không tưởng” với giá trị thực tại huyện vùng ven này.

Người mua đã không dễ thỏa hiệp

Giám đốc một sàn giao dịch tại thị trấn Đông Anh cho biết, giá chung cư trên địa bàn đã “đội” lên trong nhiều tháng qua. Đặc biệt, trong 3 tháng trở lại đây, nhiều giao dịch tại sàn bị hủy vào phút chót vì chủ nhà bất ngờ tăng giá bởi tâm lý “ăn theo” sức nóng của khu vực trung tâm, cùng với nhu cầu từ nhóm người mua có tài chính hạn chế.

Thực tế, một số tòa chung cư cũ gần các dự án lớn đang triển khai cũng "hưởng lợi" từ rổ hàng giá cao. Tuy nhiên, điều này khiến thị trường khó thanh khoản bởi với giá 50 triệu đồng/m2, người mua có thể tìm được nhiều dự án cũ ở quận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai...nên sẽ không chấp nhận thỏa hiệp với chủ nhà và hoãn kế hoạch mua.

Dữ liệu mới nhất từ CBRE cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội đã đón nhận 19.000 căn hộ mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung của cả năm 2023. Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng chứng kiến sự cải thiện đáng kể về nguồn cung với 3.500 căn mở bán mới. Đây là lượng cung sơ cấp lớn nhất ghi nhận tại Thủ đô trong vòng 5 năm trở lại đây ở cả 2 phân khúc. Dù đã giải được "cơn khát" nhưng giá nhà trong giai đoạn tới vẫn sẽ tiếp tục tăng. 

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property, cho biết căn hộ ở mức giá 2 tỉ đồng ngày càng khó tìm ở khu vực vùng ven, sau khi dần biến mất ở các quận trung tâm. Ban đầu, tình trạng tăng giá nhà tập trung ở các dự án thương mại quận trung tâm Hà Nội, sau đó lan sang các phân khúc nhà ở xã hội, nhà tập thể và nhà giá bình dân tại vùng ven. Diễn biến này đẩy mặt bằng giá căn hộ bình dân lên cao hơn so với những năm trước.

"Thực tế, việc hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững", ông Toản nhận định.

Đối với phân khúc đất nền, một số chuyên gia nhận định, các bài học từ quá khứ đã chỉ ra rằng đất nền Đông Anh đã nhiều lần trở nên "nóng sốt" theo các thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, hiện tại chỉ có một số ít nhà đầu tư thu được lợi nhuận khi tham gia. Trái lại, nhiều nhà đầu tư hiện đang gặp khó khăn với các sản phẩm có giá cao, chưa thể bán để chốt lời.