Chủ tịch VARs: Lạm phát được kiểm soát tốt thì bơm thêm vốn ra nền kinh tế để kích hoạt thị trường bất động sản

Có thể thấy, thị trường bất động sản tiếp diễn trạng thái ảm đạm, ế ẩm từ quý 3/2022 đến nay vẫn khiến cho những khó khăn lại càng thêm trầm trọng. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) - ông Nguyễn Văn Đính mới đây cũng đã nêu lên quan điểm, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chính là bài toán về dòng vốn. 

Và các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để có thể giải phóng được mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án là phải đi vay. Trong khi đó thì nguồn vốn tín dụng ngân hàng cũng như trái phiếu bất động sản chính là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất,. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia thì hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt nên đã gây ra những hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng và giãn tiến độ, hoãn dự án trong thời gian dài bởi vì thiếu vốn, dẫn đến thanh khoản kém và doanh thu có phần sụt giảm. Thậm chí có nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải sa thải bớt nhân sự. Bên cạnh đó thì đối tượng người mua bất động sản cũng khó có thể tiếp cận đến với nguồn vốn bất động sản và bị hạn chế nhu cầu cho vay bởi lãi suất ngân hàng tăng mạnh.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho biết thêm, nền kinh tế thị trường trong và ngoài nước đang gặp phải những khó khăn nhất định tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao cũng đã gây ra áp lực lên giá đầu vào ví dụ như chi phí tiếp cận chi phí tài chính và chi phí nguyên vật liệu,... từ đó làm cho nhiều dự án phải ngừng hoạt động bởi vì chưa thể giải quyết được bài toán về dòng vốn. Trái lại thì bất động sản cũng không thể tăng giá bởi vì không bán được hàng. Điều này cũng gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản ở trong bối cảnh hiện nay. 

Song song với đó là những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng cùng các luật liên quan đến bất động sản vẫn còn chồng chéo và mâu thuẫn làm rào cản trong việc phê duyệt các dự án, kể cả các dự án nhà ở xã hội. Và điều đó cũng ngày càng tạo nên sức ép và gây khó khăn cho các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư bất động sản. 

Cần tháo điểm nghẽn và hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, các đề xuất trước đó có liên quan đến việc sẽ đẩy nhanh tiến độ sửa Luật hay nới room tín dụng thêm 1 - 2% cũng đều có ý nghĩa và quan trọng như nhau ở trong việc tháo gỡ sự khó khăn dành cho thị trường bất động sản - đó cũng chính là điều kiện cần và đủ để có thể tái thiết lập nên nền thị trường bất động sản sôi động trở lại. 

Chủ tịch VARs cũng nhận định rằng: “Thị trường bất động sản hiện tại đang rất cần những xử lý, điều hành để tháo được các "điểm nghẽn"”. 

Đầu tiên đó chính là vấn đề về chính sách, trong đó dự án nào mang đến cho thị trường nguồn hàng phù hợp như nhà ở xã hội thì cần phải điều chỉnh để có thể sớm phê duyệt. Bên cạnh đó thì lạm phát hiện nay cũng đang được kiểm soát tốt thì cần phải mở thêm room tín dụng và bơm thêm vốn ra nền kinh tế để có thể kích hoạt thị trường. 

Cũng theo vị chuyên gia này, ngành bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng và chủ yếu là huy động trước của người dân và thời gian gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu từ năm 2021. Mặc dù thị trường trái phiếu thời gian gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, mặc dù vậy thì phát hành trái phiếu cũng sẽ là một xu hướng để có thể thay thế dần thị trường tín dụng. 

Chính vì thế mà thị trường trái phiếu cần phải đẩy mạnh theo hướng lành mạnh và được kiểm soát một cách tốt nhất có thể nhằm hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiệu quả. Bên cạnh trái phiếu doanh nghiệp thì Chủ tịch VARs cũng cho rằng cần phải phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác và quỹ nhà ở để có thể cung cấp vốn cho thị trường.

Đáng chú ý, cần đơn giản hóa hơn các thủ tục đầu tư và thủ tục phê duyệt của chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù,… Điển hình như việc phê duyệt giá đất hiện nay theo Chủ tịch VARs cũng đang là một điểm nghẽn cực lớn mà nhiều địa phương đang gặp phải. Cũng rất cần nhưng quy định cụ thể và rõ ràng để có thể tạo nên cơ sở cho các địa phương xử lý.

Vị này nói thêm rằng, hiện nay các doanh nghiệp sản xuất ở trong nước cũng đang gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng sản xuất bởi vì không xuất khẩu được hàng hóa. Nếu như thúc đẩy được các dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều cũng sẽ giúp cho thị trường có nhiều giao dịch cũng như kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó thì có rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án cũng sẽ được tái khởi động và góp phần tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu mới đây cũng cho biết, các doanh nghiệp và nhất là doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà vẫn khó vay vốn từ ngân hàng. Lý do chủ yếu là bởi Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ “chuẩn” tín dụng. 

Chính vì thế mà HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn được áp dụng đến hết năm 2023 để có thể hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp,  người mua nhà.

Phía HoREA cũng đề nghị cho phép tổ chức tín dụng cho vay doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản đảm bảo trong trường hợp các doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn chưa thanh toán với điều kiện doanh nghiệp thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Song song với đó cũng cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản đảm bảo đó là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp với điều kiện là doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay. 

Cùng với đó, Hiệp hội cũng có đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Chính phủ xem xét việc sửa đổi và bổ sung Nghị định 31/2022/NĐ-CP cho phép người mua nhà ở thương mại với mức giá dưới 1,8 hoặc là 2 tỷ đồng/căn được hỗ trợ với 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hay với lãi suất hợp lý do Ngân hàng Nhà nước quy định) tính từ ngày giải ngân khoản vay cho đến thời điểm mà khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đúng theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại với khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.