Chính sách thông thoáng sẽ tạo ra chu kỳ mới cho bất động sản

 “Kim chỉ nan” pháp lý giúp khơi thông vướng mắc của thị trường bất động sản

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Thế Điệp, những thay đổi đáng chú ý của Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua sẽ giải quyết những “ách tắc” về đất đai, đồng thời cắt giảm thủ tục hành chính, tăng phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy phép con” giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.

Vị chuyên gia cũng thẳng thắn nhìn nhận, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn bởi các luật đã ban hành (có hiệu lực tháng 1/2025) tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản đồng nghĩa với việc các vướng mắc pháp lý sẽ tiếp tục được nối dài sang năm 2024. Sự hồi phục của thị trường bất động sản phải khởi nguồn từ những chính sách mới, do vậy thị trường bất động sản sẽ hồi phục trong năm 2025.

Đưa ra góc nhìn lạc quan về thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Thế Điệp dự báo: “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào cuộc sống lập tức thị trường sẽ tốt lên và có triển vọng trong năm 2025”.

Vị chuyên gia này nhận định, luật mới có nhiều điểm thay đổi đột phá, sẽ là “kim chỉ nan” cho thị trường bất động sản phát triển lạnh mạnh, minh bạch. Một loạt cơ chế chính sách về đất đai được tháo gỡ, các thủ tục pháp lý được cắt giảm sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, người dân và thị trường.

Ví dụ, định giá đất khi thu hồi một trong những vướng mắc lớn với doanh nghiệp. Theo quy định mới, giá đền bù tiếp cận với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp cũng có cơ hội đầu tư, phát triển, đẩy nhanh tiến độ dự án vì khi đã thống nhất với người dân thì việc giải phóng mặt bằng sẽ rất nhanh lẹ chứ không kéo dài như trước đây. Thêm vào đó, doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn với cơ chế thông thoáng, chiến lược phát triển tốt hơn.

 Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội tái khẳng định, luật đi vào cuộc sống, sớm được thực thi thì chắc chắn thị trường sẽ hồi phục nhanh. “Những chính sách thông thoáng sẽ tạo ra một chu kỳ mới cho bất động sản Việt Nam. Chu kỳ này sẽ ở tầm cao hơn, vừa là cơ hội cũng là thách thức lớn cho doanh nghiệp Việt Nam phát triển”, TS.Điệp nói.

Bất động sản phát triển bền vững cần 3 yếu tố “then chốt”

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, theo vị chuyên gia này cần 3 yếu tố “then chốt” đó là: Thị trường, cơ chế chính sách và nguồn lực.

“Hiện nay, Việt Nam đang có yếu tố thị trường tốt. Chúng ta đang ở giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu của người dân nhu cầu thực- điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh thị trường tốt, cơ chế chính sách thông thoáng, thủ tục pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp soi rọi vào thực tiễn để đưa ra chiến lược, định hướng phát triển một cách quy củ, bài bản và giúp thị trường được khơi thông. Điều đặc biệt quan trọng nữa đó là yếu tố nguồn lực (dòng tiền ngoài tín dụng, ngoài chứng khoán-PV). Cả ba yếu tố này đã được điều chỉnh trong luật và là bước đột phá để thị trường phát triển”, TS. Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Bên cạnh đó, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, thị trường bất động sản rất cần động lực để phát triển. Theo đó, những cơ chế chính sách cởi mở, thông thoáng, tạo nguồn lực tiếp cận cho doanh nghiệp thì đó chính là động lực cho thị trường phát triển mạnh mẽ. Điều đó đã được chứng minh trong 20 năm vừa qua, khi cơ chế cởi mở, thông thoáng đã tạo nên bộ mặt đô thị phát triển vượt bậc, kết cấu cung hạ tầng hoàn chỉnh và tạo ra những doanh nghiệp lớn mạnh.

“Yếu tố động lực vô cùng quan trọng, bởi khi có động lực (tức là sẽ có lợi nhuận-PV) thì doanh nghiệp sẽ xắn tay vào làm dự án có chất lượng, đầu tư quy mô, bài bản. Nếu không có động lực thì dù cơ chế có thuận lợi đến đâu cũng khó lòng thu hút doanh nghiệp”, TS.Điệp thẳng thắn nêu quan điểm.

Vị chuyên gia này dẫn chứng, ở phân khúc nhà xã hội- động lực lợi nhuận không có (chỉ 10%), cơ chế chính sách có nhiều “điểm nghẽn” khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư, triển khai. Tuy nhiên, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án mà không cần thủ tục xác định tài sản bảo đảm; Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội; Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án nhà ở xã hội đó.

“Bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào các cơ chế chính sách và mỗi giai đoạn phát triển của thị trường cần có những thay đổi cho phù hợp. Cơ chế chính sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp và người dân có tư duy cởi mở hơn. Khi đó, người dân không phải lo lắng về quyền lợi; doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận nhanh với quỹ đất, nguồn vốn; Nhà nước thì có chiến lược rất rõ ràng. Giai đoạn hiện nay là giai đoạn vàng để phát triển của Việt Nam, nếu chúng ta tận dụng được nguồn lực, cơ chế hợp lý, thị trường bất động sản không cần chờ nhiều năm nữa mới hồi phục”, TS.Điệp nhận định.