Cần phát triển đồng bộ “hệ sinh thái bất động sản”

Những điểm "vướng" nổi trội

Nói về thực trạng của thị trường bất động sản thời gian qua, ông Khởi cho biết, hầu hết các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, không thể triển khai được nữa. Trong đó, có nhiều dự án buộc phải tạm dừng do nguyên nhân chủ quan, nhưng cũng có dự án do nguyên nhân khách quan mà buộc phải tạm dừng mà có nhiều tình huống khác nhau.

Bên cạnh đó, ông Khởi cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp đang thiếu nguồn vốn để hoạt động. Tuy nhiên, có những dự án không thiếu vốn nhưng lại vướng pháp lý và có những dự án đáp ứng đầy đủ pháp lý thì lại thiếu vốn.

Ngoài ra, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng chỉ ra lãi suất cho vay vẫn còn cao trong khi giá cả vật liệu tăng đã đẩy chi phí của doanh nghiệp lên rất cao. Nhiều loại vật liệu giá cao nhưng luôn trong tình trạng thiếu nguồn cung.

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, tinh giảm bộ máy, thậm chí phải dừng hoạt động. Từ đó dẫn đến nguồn cung bị giảm sút mạnh, đặc biệt là ở các phân khúc bất động sản bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Trong quý 1/2023, cả nước chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội được khởi công. Riêng nguồn cung phân khúc cao cấp vẫn còn nhiều.

"Chúng ta phải thẳng thắn thừa nhận nguyên nhân của tình trạng trên một phần đến từ hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, có dự án vẫn triển khai được, lại có dự án không triển khai được nên nguyên nhân không phải chi do vấn đề pháp lý", ông Khởi cho biết đồng thời nhấn mạnh: “Nếu đi đúng, đi chuẩn thì không vướng, nhưng thực tế nhiều người lại thích đi quẩn, đi quanh. Thực tế, một dự án vướng rất nhiều luật, nếu cố gắng chờ đợi chỗ A thì có thể sẽ được thông qua. Nên doanh nghiệp đi xin cấp phép dự án không thể giống như đi khám ở bệnh viện được”, ông Khởi nói.

Về vấn đề định giá đất, ông Khởi đánh giá, đây là một vấn đề nhạy cảm, rất nhiều nơi sợ định giá sai dẫn đến thất thoát tiền của nhà nước. Do đó, cán bộ sợ bị truy cứu trách nhiệm mà né tránh dẫn đến khâu định giá bị chậm.

"Hiện nay nhiều dự án chúng ta có quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh nhưng chưa ban hành kế hoạch nên khi đưa dự án vào và chấp nhận chủ trương đầu tư thì bị vước kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, các địa phương xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư phối hợp với địa phương đi rất nhanh để có được quy hoạch chi tiết mà không quan tâm đến quy hoạch của cấp trên. Đến khi đưa vào thì lại không phù hợp với quy hoạch của cấp trên trong khi thời gian để điều chỉnh một quy hoạch ít nhất phải vài ba năm", ông Khởi cho biết.

Một khó khăn khác được ông Khởi nêu đó là các vướng mắc về luật đầu tư, trong đó có vấn đề về tình trạng giấy phép đầu tư bị hết hạn và gia hạn giấy phép đầu tư hay điều chỉnh giấy phép đầu tư. Tình trạng này thực tế đã và đang có rất nhiều doanh nghiệp gặp phải nên cũng cần được điều chỉnh.

Bên cạnh đó là vướng mắc về nhà ở, nhất là nhà ở xã hội. Trong khi đó, các vấn đề về tài chính, nguồn vốn liên quan đến việc hoãn nợ, giãn nợ và cơ cấu lại các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Bên cạnh đó, tình hình lãi suất vẫn rất cao khiến nhiều doanh nghiệp không chịu được.

"Vấn đề về mặt pháp lý, không phải tất cả các dự án đang bị chậm triển khai đều bị vướng pháp lý mà hiện nay đang có tình trạng các địa phương đang e ngại không muốn triển khai, sợ làm rồi không biết có sai không. Các sở ngành ở nhiều địa phương vẫn chỉ dừng lại ở bàn và lên ý kiến nhưng không dám triển khai khiến nhiều dự án qua nhiều năm vẫn nằm im", ông Khởi cho biết.

Nhìn nhận nguyên nhân

Để xảy ra tình trạng trên ông Khởi cho biết cũng có một phần lỗi, một phần thiếu sót từ phía các doanh nghiệp. Đó là sự chủ quan của các doanh nghiệp trong chiến lược kinh doanh của mình. Các doanh nghiệp đã quá kỳ vọng vào các dự án đầu tư và sức cầu của thị trường nhưng lại không có sự đánh giá đúng mức về nhu cầu thực của thị trường và cái Chính phủ đang mong muốn là ở chỗ nào. Điều này đã phần nào dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu của thị trường bất động sản trong thời gian qua.

"Thực tế rất ít các doanh nghiệp khảo sát, xin ý kiến của các cơ quan nhà nước về định hướng, chính sách trong thời gian tới như thế nào để xây dựng chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp mình. Cụ thể như đến giữa năm sau sẽ có 3-4 luật sửa đổi, bổ sung được ban hành như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10 năm nay và sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2024. Những luật này có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, tác động như thế nào đến các doanh nghiệp? Các chính sách này khác với các chính sách về tài chính do độ trễ của nó và phải 6 tháng sau mới ra được, khi đó doanh nghiệp mới thấy vướng", ông Khởi đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, sự tham gia vào xây dựng các văn bản pháp luật của doanh nghiệp vẫn còn hạn chế. Các chủ doanh nghiệp, người trực tiếp điều hành doanh nghiệp khi tham gia góp ý thường ít đọc qua các dự thảo của luật nên khi ban hành rồi mới bắt đầu kêu vướng.

"Ở góc độ của các bộ ngành chức năng, chúng tôi mong muốn các doanh nghiệp đọc kỹ các dự thảo luật và góp ý một cách cụ thể hơn nữa. Có như vậy, việc tháo gỡ các vướng mắc của các doanh nghiệp sẽ được dễ dàng hơn. Phát triển đồng bộ “hệ sinh thái bất động sản”. Trong đó thị trường vốn, thị trường tài chính và thị trường bất động sản phải được liên kết lại với nhau. Ba thị trường này không thể tách rời nhau, một thị trường khó khăn sẽ kéo theo cả hai thị trường còn lại khó khăn theo", ông Khởi kết luận.