Cần luật hóa trong xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là bất động sản?

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép “Tổ chức tín dụng (…) được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…” và Nghị quyết này đã được Quốc hội cho phép gia hạn đến năm 2025.

Hiện nay, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất quy định: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” đã “luật hoá” một phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14.

Nhưng, nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án” nên không thông thoáng bằng nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội.

Hiệp hội nhận thấy, việc xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản “đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” theo quy định của khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách “thí điểm” này, nên rất cần thiết được “luật hóa” để áp dụng chung để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng.

Việc thực hiện khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 “rất có lợi” cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và lại “càng có lợi” cho các doanh nghiệp đã gây ra “khoản nợ xấu” này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp) và đáng lưu ý là cơ chế, chính sách “thí điểm” về chuyển nhượng dự án cho “thiểu số” doanh nghiệp này, nhưng lại không cho phép áp dụng cho “đa số” doanh nghiệp bất động sản “khỏe mạnh”, bình thường khác.

Hiệp hội nhận thấy, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các “trái chủ” và tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội trên cơ sở xây dựng, hoàn thiện lại nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này”, để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.. 

Đề nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu cụ thể của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng “Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số Luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ thống nhất” là giải pháp căn cơ, lâu dài để tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” và xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.

Hiệp hội rất hoan nghênh các nỗ lực của cả hệ thống chính trị đã vào cuộc quyết liệt để thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và dự kiến trong năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua các Đề án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu…

Nhưng Hiệp hội rất băn khoăn vì vẫn còn có một số quy định pháp luật trong các dự thảo Đề án Luật hiên nay chưa thật phù hợp, “bất cập”, hoặc chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Hiệp hội hoan nghênh Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 164/CĐ-TTg ngày 18/03/2023 “về tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” yêu cầu trong thời gian tới, việc lấy ý kiến Nhân dân đóng góp cho dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) sẽ được tiếp tục thực hiện cho đến khi dự án Luật được Quốc hội thông qua.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục lắng nghe ý kiến đóng góp của người dân, các Hiệp hội, các chuyên gia để xây dựng các Dự thảo Đề án Luật có chất lượng tốt nhất. Bởi lẽ, Dự thảo Đề án Luật có chất lượng “chuẩn, chỉnh” thì mới có Luật đảm bảo chất lượng “chuẩn, chỉnh” được, nên trong các tháng sắp tới cần tập trung nỗ lực cao nhất để xây dựng hoàn thiện các Dự thảo Đề án Luật.