Cần làm những thủ tục gì khi mua bán đất đai?

Gia đình chị Mai có một mảnh đất trống của bố mẹ chồng cho nhưng không sử dụng đến. Vì cần vốn làm ăn nên quyết định bán diện tích đất đó. Chị Mai rất lo lắng về các vấn đề thủ tục hành chính do đây là lần đầu bán đất. Dưới đây là các thông tin luật pháp hữu ích cho chị Mai và những người có ý định mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Mua bán đất cần những điều kiện gì?

Để biết mảnh đất của mình có thể chuyển nhượng được hay không. Chị Mai cần phải xác định tài sản của mình phải đạt các điều kiện dưới đây.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp.

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đất của chị Mai đạt 4 điều kiện trên thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế nhiều gia đình có đất nằm trong quy hoạch, băn khoăn không biết có bán được không? Câu trả lời là có, nhưng tùy từng trường hợp nhất định.

Chuyển nhượng, mua bán đất trong quy hoạch

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Vì vậy, đất đai nằm trong diện quy hoạch thì người sử dụng vẫn được phép chuyển nhượng cho tới khi bị thu hồi. Tuy nhiên, người mua loại đất này thường sẽ gặp rắc rối.

Thứ nhất là khi đất bị thu hồi thì giá trị sẽ thấp hơn so với lúc mua. Nếu là nhà đầu tư bạn sẽ bị lỗ. Thứ hai bạn sẽ gặp khó khăn khi công chứng hợp đồng. Do nhiều tổ chức công chứng, văn phòng đăng ký công chức đất từ chối thực hiện thủ tục sang tên. Vì vậy, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch của mảnh đất mà bạn muốn mua, bán để tránh các rủi ro.

Thủ tục cần làm

Để quá trình mua bán đất diễn ra thuận lợi. Chị Mai cần thực hiện một số bước sau đặt cọc (không bắt buộc); công chứng hợp đồng mua bán; nộp các loại thuế, phí; sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, người mua đất sẽ phải chuyển cho chị Mai một khoản tiền. Khoản tiền này dùng để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán đất. Việc đặt cọc này có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc mỗi bên mời thêm 1 người làm chứng. Hai người làm chứng này sẽ cùng ký tên vào Biên bản đặt cọc.

Biên bản đặt cọc mua bán đất gồm các thông tin dưới đây:

- Thông tin pháp lý người bán, vợ, chồng hoặc người đồng sở hữu với người bán nếu có (họ tên, CMND, hộ khẩu thường trú…).

- Giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú trong trường hợp người bán chưa kết hôn.

- Giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án trong trường hợp vợ chồng đã ly hôn.

- Di chúc thừa kế hợp pháp trong trường hợp bất động sản bán là tài sản thừa kế.

- Thông tin pháp lý người mua (họ tên, CMND, hộ khẩu thường trú…).

- Thông tin mô tả về bất động sản giao dịch (diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng, số sổ đỏ, địa chỉ trên sổ đỏ…).

- Tổng số tiền hai bên đã thỏa thuận mua bán.

- Số tiền đặt cọc mua bán nhà đất có sổ đỏ.

- Các đợt thanh toán tiền tiếp theo và hình thức thanh toán.

- Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất tại phòng công chứng.

Công chứng hợp đồng mua bán đất

Sau khi hoàn thành việc đặt cọc. Bên mua và chị Mai cần chuẩn bị hợp đồng mua bán đất và công chứng hợp đồng đó. Hai bên cần tham khảo các văn phòng công chứng chuẩn bị hợp đồng và các giấy tờ cần thiết.

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên mua bán đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán đất:

Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).

Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng (của cả vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác).

Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 4 bản photo công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng). Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch

Bên mua đất:

Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng.

Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng.

Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán đất đai

Về việc nộp thuế TNCN, bên bán thường khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình sang tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: bằng 2% tổng giá trị đất đai chuyển nhượng.

- Thuế trước bạ: bằng 0,5 % tổng giá trị đất đai chuyển nhượng.

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.

- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) đất đai chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Sang tên sổ đỏ

- Sau khi chị Mai và bên mua đất đã có đầy đủ giấy tờ mua bán, người mua cần sang tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch. Các bước thực hiện như sau:

- Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế TNCN.

- Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.

- Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.

- Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.

Trên đây là các thông tin luật pháp giúp chị Mai bán đất, nhanh có vốn làm ăn. Hy vọng với chị Mai đã có thể giải quyết những lo lắng khi lần đầu mua bán đất.