Bỏ tiền tỉ “ôm” đất khai hoang, nhiều nhà đầu tư “vỡ mộng”

“Bắt đáy” không thành công

Đầu năm 2023, sau thời gian tìm hiểu thị trường, anh Nguyễn Đức Tuyền cùng chị Lê Thị Thảo (ở huyện Gia Lâm, TP Hà Nội) đã quyết định mua một mảnh đất gần 2.000 mét vuông khai hoang tại xã Yên Bài, huyện Ba Vì, TP Hà Nội với giá hơn 2 tỉ đồng.

Theo lời anh Tuyền, mặc dù đang ở nhà thuê tại quận Cầu Giấy, TP Hà Nội nhưng do quen biết cùng với những chia sẻ “có cánh” nên chị đã dồn số tiền tích góp cho người chủ đất với hy vọng một vài năm tới sẽ đổi đời.

“Giá đất vợ chồng tôi mua khá rẻ lại trong bối cảnh thị trường bất động sản “bắt đáy” nên chỉ khoảng 1 triệu đồng/m2. Người bán nói khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở, không có quy hoạch khác. Chỉ cần cuối năm 2023 có cơ chế chuyển đổi thì giá đất có thể tăng nhiều lần. Tin tưởng với những lời của người quen nên vợ chồng tôi đã làm liều”, anh Tuyền kể lại.

Tuy nhiên, đến thời điểm này gần tròn một năm nhưng mọi diễn biến gần như không có gì thay đổi. Trong khi số tiền hơn 2 tỉ đồng chôn vào đất không có tác dụng gì. Nếu bây giờ muốn bán cũng ít người quan tâm, bởi lẽ loại đất này không phải ai cũng ưa chuộng.

Cũng như anh Tuyền, chị Nguyễn Thị Lan (trú huyện Thanh Trì, TP Hà Nội) là một điển hình cho việc đầu tư vào đất khai hoang mà chưa biết khi nào nhìn thấy lợi nhuận. Chị Lan đã bỏ ra gần 1,8 tỉ đồng để mua 800 mét vuông đất khai hoang tại xã Yên Trung, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội được gần 2 năm nay. Mảnh đất nằm trên đồi núi đã có xác nhận của chính quyền địa phương về thửa đất.

“Tôi tìm hiểu được biết, đối với đất khai hoang nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp và đảm bảo các điều kiện theo quy định sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đã đầu tư. Tuy nhiên, thời gian để được chuyển đổi thì chưa cụ thể nên việc chôn tiền vào đây phải xác định lâu dài”, chị Lan chia sẻ.

Rơi vào tình cảnh “dở khóc, dở cười”, anh Hoàng Văn Hải ở quận Đống Đa, TP Hà Nội từng vay tiền ngân hàng hơn 3 tỉ mua một mảnh đất khai hoang rộng 2.000m2 ở xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi, do không chịu được áp lực khoản nợ nên anh đã nhờ môi giới bán hộ.

Đáng nói, mảnh đất anh Hải mua lúc đầu có giá 1,5 triệu đồng/m2 thì nay môi giới nhận rao bán chưa được 900.000 đồng/m2. Tưởng chừng môi giới “ăn gian” để lấy lời nên anh Hải đành chủ động đăng tải thông tin lên các trang mua bán bất động sản.

Anh Hải đăng thông tin lên nhiều nhóm hội nhà đất trên mạng xã hội để rao bán. Đợt đầu anh đưa giá 1,4 triệu đồng/m2, xong lại giảm xuống 1,2 triệu đồng/m2 và giờ đang rao 800.000 đồng/m2, nhưng đều không có người hỏi mua.

Theo chia sẻ của “khổ chủ”, khi thị trường đang khó khăn, những loại hình đất mà pháp lý không rõ ràng thì nhà đầu tư không dám đổ tiền vào vì sợ rủi ro, thậm chí chôn vốn lâu.

Nhiều rủi ro

Trao đổi về câu chuyện trên, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc đầu tư vào đất khai hoang trước đây đã có nhiều người thành công. Tuy nhiên để có thành công đó, người mua phải biết rõ nguồn gốc thửa đất, để xác định thời điểm sử dụng đất từ bao giờ, có tranh chấp hay không.

Nếu đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sau một thời gian người mua sẽ thắng lớn. Bởi lẽ, đất khai hoang giá mua vào khi nào cũng ở mức thấp.

Phân tích dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Giám đốc Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc Luật sư X cho biết: Đất khai hoang phần lớn là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, loại đất này nếu đủ điều kiện vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, hướng dẫn bởi các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thuộc một số các trường hợp cho phép.

Theo luật sư Nghĩa, khi mua đất khai hoang, nhà đầu tư phải biết thời điểm nào được xác định là sử dụng ổn định, có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hay không.

Và đặc biệt phải xem cụ thể thửa đất đó có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định pháp luật hay không. Nếu đáp ứng điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau một thời gian người mua sẽ thắng lớn, tiềm năng tăng giá nhiều lần.

Song song với đó, việc mua những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn tiềm ẩn các rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là với những thửa đất mà thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kéo dài, thị trường nhà đất có thay đổi. Nếu nhà đầu tư đổ tiền vào nhiều nguy cơ bị "giam vốn" là dễ xảy ra.