“Bộ 3” luật có hiệu lực sớm, nguồn cung dự án bất động sản sẽ tăng mạnh
Kỳ vọng tăng nguồn cung dự án
Tại kỳ họp vừa qua, Quốc hội khóa 15 đã cho phép 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản) và 2 khoản của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến.
Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và tâm lý trì hoãn để chờ đợi luật mới, việc các luật sớm đi vào cuộc sống sẽ giải toả được nút thắt này. Theo đó, nhiều tắc nghẽn về pháp lý của hàng trăm dự án bất động sản hiện nay, giúp thị trường hồi phục sớm hơn.
Đặc biệt, trong bối cảnh không ít cán bộ mắc tâm lý sợ sai, không dám làm, việc hành lang pháp lý rõ ràng cũng khiến công chức yên tâm hơn trong thực thi công vụ, giúp các thủ tục hành chính được “trôi chảy” hơn.
Giới quan sát cũng nhìn nhận, việc bộ 3 luật này có hiệu lực sớm sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý dự án, qua đó cải thiện nguồn cung nhà ở cho thị trường từ 2025.
Trong báo cáo gửi tới UBND TP.HCM mới đây, Hiệp hội DN TP.HCM (Huba) cho hay, cộng đồng doanh nghiệp đang rất kỳ vọng việc thực thi các luật mới sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý cho doanh nghiệp, trong đó có vấn đề định giá đất, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính…, tạo điều kiện phục hồi cho thị trường.
Còn theo báo cáo của VIS Rating, trong quý 1/2024, trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít có thể ra mắt dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý, đặc biệt là các dự án tại Hà Nội, dẫn đến nguồn cung mới suy giảm ở các thành phố lớn.
Đơn vị này cho rằng trong những năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Điều này là do sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý và phê duyệt dự án tại Việt Nam. Tuy nhiên, từ cuối quý IV/2023, đã có sự gia tăng trong số lượng dự án được phê duyệt.
Trao đổi với phóng viên, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng các luật trên rất quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay, được doanh nghiệp chờ đợi.
Theo đó, việc đưa 3 luật vào thực thi sớm hơn sẽ tác động đến những lĩnh vực liên quan đến đất đai, đến quyền sở hữu, sử dụng đất và các quyền sở hữu tài sản liên quan đất sẽ được làm rõ, được công khai, minh bạch hơn. Từ đó, tạo thuận lợi cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, đầu tư về đất đai, nhà ở, bất động sản…
“Với Luật Đất đai lần này, các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, đến việc chuyển nhượng, mua bán hay khởi công xây dựng các dự án… sẽ được làm rõ hơn, được chuẩn hóa và có cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản công khai, minh bạch hơn trong hoạt động đầu tư và phát triển”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nói.
Chú trọng xây dựng văn bản hướng dẫn luật
Đánh giá cao việc cho phép các luật có hiệu lực sớm, VIS Rating cũng kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong tháng tới. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.
“Chúng tôi kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất 3 sẽ được ban hành trong những tháng tới”, VIS Rating nêu.
TS. Nguyễn Quốc Việt - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và chính sách (VEPR) nêu quan điểm, thị trường bất động sản có nhiều yếu kém tích tụ từ những năm trước và chưa thể tháo gỡ được các điểm nghẽn, kéo theo nguy cơ bất ổn vĩ mô.
Thêm nữa, cùng với Luật Thủ đô cũng như cơ chế đặc thù phát triển các địa phương đã được thông qua, các cơ chế đặc thù này chỉ phát huy tác dụng khi nguồn lực đất đai được giải phóng. Vì thế, khi cả 3 luật cùng có hiệu lực sớm sẽ tạo nền tảng cực quan trọng để giải tỏa khúc mắc, điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, giúp các cơ chế đặc thù thực sự tạo đột phá cho các địa phương.
Theo chuyên gia, dù các văn bản hướng dẫn thi hành luật đang được tích cực triển khai, tuy nhiên, nỗi lo chất lượng văn bản hướng dẫn không phải là không có cơ sở.
Ông Việt đề nghị phải bảo đảm lấy ý kiến đầy đủ các bên liên quan; tiếng nói của cộng đồng nhà nghiên cứu, phản biện chính sách cần phải được lắng nghe và tiếp thu thực chất.
“Điều quan trọng trước tiên là văn bản hướng dẫn thi hành các luật, nghị quyết cần phải sớm được ban hành và phải bảo đảm chất lượng. Để đạt được điều đó, cần tăng cường tính công khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình của các cơ quan ban hành và lấy ý kiến đầy đủ các bên liên quan”, ông Việt nêu.
Trước đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương, sớm ban hành và chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương ban hành các văn bản hướng dẫn, đảm bảo chất lượng, tiến độ, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành luật từ ngày 1/8.
Các điều khoản chuyển tiếp, Chính phủ cần rà soát kỹ để đảm bảo thống nhất, đồng bộ, khả thi, không chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại các luật, giữa các luật và hệ thống pháp luật. Nhận diện rõ đầy đủ rủi ro, thách thức, hệ quả tiêu cực của việc điều chỉnh thời gian hiệu lực và điều khoản chuyển tiếp của các luật để có giải pháp kiểm soát, khắc phục.
Chính phủ cần cam kết và chịu trách nhiệm toàn diện trước Quốc hội, nhân dân về hiệu quả của việc điều chỉnh hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp của các luật như thuyết minh trong tờ trình của Chính phủ, không tạo khoảng trống pháp luật, pháp lý hoặc để xảy ra tiêu cực, trục lợi chính sách, hợp thức hóa các sai phạm, lợi ích nhóm./.