Bất động sản vẫn gặp khó trong ngắn hạn, dòng tiền đang ở đâu?

Dòng tiền đang ở đâu?

Mặt bằng lãi suất thị trường đã cao hơn thời điểm trước dịch bệnh Covid-19 sau động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Các ngân hàng không chỉ tăng lãi suất mà còn thúc đẩy chương trình khuyến mãi cùng với lãi suất để thu hút dòng tiền nhàn rỗi từ dân cư.

Dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, tín dụng tính đến ngày 20/10 tăng 11,38%, cung tiền M2 tăng 3,09% và huy động vốn tăng 4,8% so với hồi cuối năm ngoái. 

Sau khi mặt bằng lãi suất huy động tăng mạnh trong 2 tháng qua, chênh lệch huy động – tín dụng vốn đã phần nào chứng kiến sự cải thiện nhẹ dù tín hiệu chưa quá rõ ràng.

Mặt khác, quan sát cho thấy dòng tiền đã có sự dịch chuyển khi thị trường bất động sản chững lại và thị trường chứng khoán thời gian qua ghi nhận sự sụt giảm mạnh.

Theo ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), bất động sản luôn chiếm tổng giá trị đầu tư lớn nhất, nếu so sánh với chứng khoán, vàng và trái phiếu. Không riêng tại Việt Nam mà ở nhiều quốc gia trên thế giới, hay khi cuộc khủng hoảng xảy ra hay không thì bất động sản vẫn được xem là một loại tài sản trú ngụ được lựa chọn.

Thế nhưng, cũng có những khi có sự dịch chuyển của dòng tiền theo khẩu vị rủi ro. Chẳng hạn như trong thời gian qua, các nhà đầu tư đã giảm thiểu rủi ro nhằm dịch chuyển dòng tiền sang những khoản đầu tư ít rủi ro hơn.

Đối với chứng khoán, dòng tiền chuyển từ nhóm cổ phiếu của các doanh nghiệp nhỏ sang doanh nghiệp lớn. Các nhà đầu tư cổ phiếu bluechips thì chuyển dịch sang bất động sản - một trong các kênh ít rủi ro hơn.

Trong khi những nhà đầu tư bất động sản, nhất là các nhà đầu cơ lại chuyển dịch dòng tiền sang bất động sản ở thực. Sau cùng, các nhà đầu tiếp tục chuyển dịch sang kênh trái phiếu khi muốn an toàn hơn và từ đó lại tiếp tục chuyển sang tích trữ mua vàng, tiền mặt.

Vị này nhận định rằng: “Các nhà đầu tư không bỏ hết trứng vào một giỏ, mà đã có những thay đổi về khẩu vị rủi ro. Nhà đầu tư sẽ cân nhắc lại và giảm thiểu trong danh mục với những tài sản rủi ro cao hơn, đồng thời chuyển qua những loại tài sản ít rủi ro hơn. Đây là sự dịch chuyển dòng tiền trong thời gian qua”.

Bất động sản vẫn gặp khó trong ngắn hạn

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, hiện đang có 3 nguồn tiền để trả cho những khoản vay bất động sản ở các ngân hàng. Cụ thể, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất đến từ những nhà đầu tư chuyên lướt sóng, nghĩa là họ bán căn nhà này rồi trả căn nhà kia. Nguồn tiền thứ 2 đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác những bất động sản mà họ mua để cho thuế. Nguồn tiền thứ 3 đến từ thu nhập hàng tháng đến từ công việc kinh doanh hoặc công việc hàng ngày của nhà đầu tư.

Các chuyên gia cho rằng trong 3 dòng tiền này, dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt lại, cùng với đó là nợ xấu gia tăng, nên ngân hàng buộc phải xử lý nợ và đó là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong giai đoạn tới.

Nguồn dòng tiền thứ 2 rất ít. Tuy nhiên, chỉ những người mua căn hộ mới hiện tại có thể cân đối được dòng tiền nhằm trả lãi ngân hàng, tuy nhiên những người mua nhà phố thì chưa rõ. Và sức ép lớn hơn thuộc về người mua đất nền để đó.

Trong khi nguồn tiền thứ 3 chỉ tốt trong tình trạng thị trường lành mạnh, nghĩa là kinh tế đi trước, và bất động sản theo sau. Mặc dù dòng tiền này là lý tưởng nhất, tuy nhiên Việt Nam 3 năm qua không phát triển theo hướng này, nghĩa là giá bất động sản đã bỏ xa thu nhập của người mua. Nguồn tiền này trong thời gian tới sẽ càng bị kẹt hơn trong tình trạng kinh tế ngày càng khó khăn.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng: “Nhìn chung cả 3 nguồn tiền đều gặp khó. Các ngân hàng sẽ phải chuyển dịch các dòng tiền (huy động - tín dụng) trong giai đoạn tới nhằm bảo đảm thanh khoản hệ thống và giảm nợ xấu, vì vậy việc xử lý bất động sản sẽ ngày càng mạnh tay hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản cũng ngày càng khó khăn. Điều này khiến các nhà đầu tư phải hạ giá mạnh nhằm thoát hàng hoặc họ buộc phải ngân hàng rao bán phát mãi”.

Theo dự đoán của các chuyên gia, dòng tiền sẽ tiếp tục được quản lý để ưu tiên giữ ổn định kinh tế trong giai đoạn hiện tại và sắp tới. Trong đó, nhà điều hành sẽ quản lý cung tiền một cách hợp lý và thận trọng. Như vậy, chuyện bất động sản lúc này là câu chuyện của nhà đầu tư. Ai không quản lý tài chính tốt sẽ phải đối mặt với rủi ro.

Ông Hiển nhấn mạnh rằng: “Dòng tiền tiếp tục gặp khó khăn cao trong giai đoạn 3 tháng tới vì Nhà nước tiếp tục phải xử lý và làm hệ thống ngân hàng lành mạnh hơn. Trong quý I năm sau, khó khăn sẽ giảm dần và có thể ổn định lại trong quý II/2023. Và theo đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có tối thiểu 6 tháng nữa nhằm ứng phó với những khó khăn của dòng tiền. Đó là tình trạng chung nên doanh nghiệp phải chủ động trong việc quản lý dòng tiền của mình, nghĩa là khả năng huy động và sử dụng dòng tiền phải cân đối với nhau”.