Bất động sản công nghiệp 2023 chờ yếu tố dẫn dắt tăng trưởng
BÀI LIÊN QUAN
Ngôi đền giàu có bậc nhất thế giới: Sở hữu 10 tấn vàng, 20 tỷ USD tiền gửi ngân hàng và nắm trong tay 960 bất động sản đắt giáBất động sản không bán được, mang đi cầm cố với lãi suất "cắt cổ"Bất động sản công nghiệp xây sẵn lên ngôi khi nhiều "ông lớn" để mắt đếnNguồn cung khan hiếm
Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo gần đây của Công ty chứng khoán VnDirect cho thấy cả hai miền Bắc và Nam đều không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào kể từ quý 1/2022. Bên cạnh đó, không có nhiều khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.
Nhóm phân tích của VnDirect nhận định rằng: “Điều này đến từ việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn lan man, đa phần do địa phương quyết định. Do đó, trong năm qua, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương đã làm chậm quy trình phê duyệt của không ít dự án. Kết quả là xảy ra việc giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hay hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp”.
Giải phóng hơn 240.000 tỷ đồng hàng tồn kho – “Cơn đau đầu” của các ông lớn bất động sản
Thực tế cho thấy, lượng cầu bất động sản trên thị trường hiện nay rất lớn nhưng nhiều ông lớn ngành địa ốc vẫn còn lượng hàng tồn kho quá lớn. Các chuyên gia cho rằng, đây là hệ quả của việc phát triển bất động sản lệch pha phân khúc trong thời gian qua.Chuyên gia nhận định: Thiếu vốn không phải là vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản đang gặp phải
Có thể thấy, một lượng vốn kịp thời đã cho các doanh nghiệp địa ốc lúc này là điều cần thiết. Tuy nhiên, theo các chuyên gia thì vẫn còn những khó khăn khác mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt và cũng rất cần được tháo gỡ.Giải pháp để vực dậy cả trăm ngành nghề liên quan chính là "rã băng" thị trường bất động sản, khơi thông nguồn vốn
Theo tìm hiểu, bất động sản đã đóng góp đến 11% GDP có sức ảnh hưởng chi phối đến hàng trăm ngành nghề. Khơi thông nguồn vốn bất động sản cũng là vực dậy 40 ngành nghề có liên quan trực tiếp và hàng trăm ngành nghề liên đới.
Theo VnDirect, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ gặp tình trạng nguồn cung mới khan hiếm từ nay đến hết năm sau. Trong giai đoạn 2023-202, chỉ có khoảng 700 ha đất được đưa vào sử dụng ở miền Nam, chủ yếu tại Đồng Nai và Long An. Mặt khác, dù có nhiều dự án đang chờ phê duyệt, tuy nhiên, tình trạng thiếu nguồn cung mới tại miền Bắc sẽ kéo dài đến hết năm sau.
Chuyên gia VnDirect nói: “Chúng tôi mong rằng trong năm 2024-2026, sẽ có khoảng 4.500 ha được đưa vào hoạt động với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng và Bắc Ninh”.
Sức ép cạnh tranh thu hút vốn đầu tư FDI từ Indonesia
Trong 10 tháng năm 2022, vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ đạt 17,5 tỷ USD. Thế nhưng, vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ, còn 22,5 tỷ USD.
Trong năm 2022, Việt Nam góp mặt trong số các quốc gia thu hút nguồn vốn FDI tốt nhất khu vực. Nhờ vị trí gần Trung Quốc, chi phí năng lượng cạnh tranh, giá thuê đất thấp và lao động lành nghề mà Việt Nam có sức hút vững chắc. Thế nhưng, hiện nay Việt Nam đang bị tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI chảy vào ngành công nghiệp bán dẫn và xe điện khi có sự cạnh tranh gay gắt từ những nước khác.
Theo nhóm phân tích VnDirect, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus năm 2020 đã tạo ra nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào nước này. Theo đó, Indonesia đón nhận dòng vốn FDI tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ, và tăng 46% so với cùng kỳ lên 31 tỷ USD trong 9 tháng năm 2022. Cùng với Việt Nam, Indonesia cũng là quốc gia nhận được nhiều vốn FDI thuộc hàng top. Trong khi Việt Nam đang chuyển mình trở thành trung tâm sản xuất những thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng tới phát triển nguồn cung xe điện.
Tại báo cáo, VnDirect cho biết: “Chúng tôi cho rằng ngành xe điện và bán dẫn phát triển sẽ định hình bối cảnh đầu tư ở ASEAN. Trong hai ngành này, sự thay đổi lớn bao gồm gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. Các nước trong khu vực đã tăng cường hút vốn FDI cho sản xuất xe điện vì tiềm năng thu hút vốn của hai ngành này trong những năm tới tiếp tục tăng cao. Thế nhưng, có vẻ như Việt Nam đang chậm hơn so với các quốc gia khác và điều này có thể khiến Việt Nam giảm sức hút trong việc thu hút FDI”.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho tăng mạnh
Báo cáo của CBRE cho thấy cả thị trường phía Nam và phía Bắc đều chứng kiến số lượt khách hỏi thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho tăng đáng kể, đa phần đến từ nhu cầu thuê của ngành hậu cần với tỷ trọng chiếm 40% và 34% tương ứng.
Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam cho biết ước tính doanh thu thương mại điện tử của Việt Nam đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Theo nhận định, sẽ cần 92.903 m2 diện tích nhà kho cho mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng thương mại điện tử. Theo đó, dự kiến sẽ hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành cho thương mại điện tử đến năm 2026.
Ngoài ra, gián đoạn chuỗi cung ứng cùng với nhu cầu hàng hóa tăng mạnh cũng làm tăng nhu cầu về diện tích kho dự trữ hàng hóa. So với chi phí kho bãi, chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều khi chiếm 45-70% trong tổng chi phí chuỗi cung ứng, còn chi phí tài sản cố định, trong đó có cả bất động sản chỉ chiếm 3-6%.
Chuyên gia VnDirect nhận định rằng: “Chúng tôi tin rằng kho có vị trí gần với những đầu mối giao thông chính như bến cảng và các sân bay có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ”.
Theo VnDirect, trong vòng 4 năm tới, nguồn cung lớn nhà xưởng xây sẵn và nhà kho sẽ được đưa vào hoạt động ở cả hai phía Bắc và Nam.
Với phía Bắc, VnDirect kỳ vọng rằng với nguồn cung mới, tổng nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn sẽ có được mức tăng trưởng kép là 12,8% và 15% tương ứng trong giai đoạn 2022-2026. Vào năm 2026, tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 với những dự án nổi bật như GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2 hay Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3.
Theo ước tính của VnDirect, tổng nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam trong năm 2026 sẽ ghi nhận tăng trưởng kép 13,4%/16,7%.
VnDirect nhận định: “Chúng tôi nhận thấy nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn có sự phân bổ trái ngược nhau. Nguồn cung mới nhà kho có khuynh hướng dịch chuyển về Đồng Nai và Long An, trong khi nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn lại dịch chuyển về Bà Rịa Vũng Tàu và Bình Dương”.