Bất động sản 2024 sẽ có những nét chuyển biến tích cực hơn so với năm 2023. Tuy nhiên sẽ còn một số vấn đề đáng cảnh báo.
Thứ nhất, nền kinh tế của Việt Nam chắc chắn sẽ còn những khó khăn. Do sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, điều này chắc chắn sẽ làm giảm cung - cầu.
Thứ hai nguồn hàng chắc chắn sẽ còn tiếp tục khan hiếm. Mặc dù được chính phủ tích cực vào cuộc tháo gỡ nhưng những tháo gỡ vẫn chưa được cơ bản, bài bản. Đơn cử như Luật Đất đai có thể được thông qua trong Quý I/2025 tuy nhiên cũng có thể phải tranh luận tiếp theo nếu các điểm tháo gỡ chưa thực sự hiệu quả thì chắc chắn sẽ còn phải bàn luận nhiều nữa. 
Thứ ba, về chính sách tín dụng cũng sẽ còn nhiều vấn đề bởi áp lực của nền kinh tế thế giới cũng như khủng hoảng của nền kinh tế thế giới sẽ ảnh hưởng tới chính sách tín dụng. Vì vậy chúng tôi cho rằng nền kinh tế hiện tại và cả sang năm 2024 sẽ còn nhiều khó khăn.
Thứ tư, ngành công nghiệp đã thu hút được đầu tư nước ngoài rất mạnh. Tuy nhiên, sản xuất trong nước vẫn yếu. Điều này cũng một phần đến từ nguyên nhân là thị trường bất động sản với hàng nghìn dự án đang phải nằm im không hoạt động. Đây là thị trường cho các hoạt động sản xuất như vật liệu xây dựng các hàng hóa về tiêu dùng chắc chắn vẫn còn những khó khăn vì thị trường yếu.

Thứ năm, ngành du lịch chưa tăng mạnh bởi sự cạnh tranh ngay ở trong khu vực cũng còn rất cao. Đặc biệt, nhu cầu của thế giới do nền kinh tế suy yếu cũng giảm đi. Du lịch chưa mạnh thì dẫn tới bất động sản du lịch cũng còn nhiều ảnh hưởng bị ảnh hưởng. 
Tuy nhiên thị trường bất động sản cũng có một số điểm sáng như: Thứ nhất, sự vào cuộc quyết liệt điều hành vĩ mô của Chính phủ đặc biệt trong việc phát triển dự án phù hợp với nhu cầu của xã hội và thị trường như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp. 
Thứ hai, hoạt động thúc đẩy đầu tư công chắc chắn trong giai đoạn cuối năm 2023 và 2024 sẽ được Chính phủ đẩy mạnh hơn nhất là làm tăng chất lượng hạ tầng giao thông kết nối và chất lượng đô thị hóa cũng sẽ được phát triển. Điều này sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển.
Thứ ba, FDI đăng, kiều hối tăng, nhu cầu về nhà ở thực nhu cầu về nhà ở giá phù hợp tăng cũng là điểm sáng
Thứ tư, chính quyền các địa phương năm 2024 muốn phát triển kinh tế và vượt qua những vấn đề khó khăn của suy thoái thì chắc chắn phải lựa chọn thúc đẩy sự phát triển và tìm cách tháo gỡ cho các doanh nghiệp ở địa phương cũng như các dự án bất động sản tại địa phương của họ. Tôi cho rằng đây là xu hướng bắt buộc mà các địa phương phải làm.

Nhìn điểm sáng của năm 2024, hiện tại quy hoạch của 63 tỉnh thành đã phê duyệt được một nửa với hơn 30 địa phương hoàn thành công tác quy hoạch. Công cuộc xây dựng quy hoạch là công việc vô cùng quan trọng giúp các địa phương tháo gỡ những điểm khó khăn. Với tốc độ này trong sáu tháng đầu năm 2024, Chính phủ và các địa phương sẽ phê duyệt xong các quy hoạch. 
Thứ năm, vấn đề ngân hàng, cho vay, tín dụng lãi suất tôi cho rằng bản thân các ngân hàng trước sự sụp đổ cộng với sự quyết liệt của Chính phủ thì chắc chắn sẽ phải tìm mọi giải pháp để vực dậy thị trường đặc biệt hỗ trợ cho khách hàng, người tiêu dùng, tạo thanh khoản trên toàn thị trường trong đó có thị trường bất động sản.
Cuối cùng, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua mặc dù chưa có hiệu lực thi hành nhưng các nội dung của nó đưa ra rất hợp lý. Chính phủ đã rất cố gắng nỗ lực khắc phục những điểm yếu trong giai đoạn vừa qua và đưa ra các giải pháp chất lượng kể cả chưa ban hành nhưng chính phủ cũng dựa vào thực tế thị trường để ban hành những văn bản, nghị định, thông tư giải quyết nhưng tháo gỡ những khó khăn của thị trường trong thời gian vừa qua. Chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng bất động sản năm 2024 sẽ có những bước tiến triển tốt đẹp.
 

Chúng ta có thể thấy, thời gian qua, thị trường chứng khoán đã dần dần hồi phục, trong đó, lĩnh vực bất động sản đã nhận được sự đánh giá tích cực từ các nhà đầu tư. Thống kê 11 tháng năm 2023, đã chứng kiến sự tăng giá của cổ phiếu bất động sản với gần 10%, trong khi đó, năm 2022 cổ phiếu ngành này chứng kiến sự sụt giảm 38%. Từ con số này, chúng ta có thể thấy sự chuyển biến tích cực. 
Về chính sách, vừa qua Quốc hội đã thông qua hai luật quan trọng liên quan đến bất động sản đó là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hai Luật này sẽ có hiệu lực vào quý I/2025. Trong đó, Luật Nhà ở đã có một số điểm mới và có tác động tích cực tới thị trường bất động sản như: làm rõ hơn về công tác quy hoạch, hạn chế phân lô, bán nền theo từng loại đô thị, bổ sung quy định với chung cư mini, quy định về cải tạo nhà chung cư,…
Với Luật Kinh doanh bất động sản cũng có một số điểm mới như các loại dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, siết phân lô bán nền, thanh toán không dùng tiền mặt với giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề với môi giới bất động sản,…
Chúng tôi kỳ vọng, những điểm mới của chính sách sẽ phần nào mang năng lượng tích cực cho ngành địa ốc. Tuy nhiên, các luật mới được thông qua nhưng cũng cần thời gian để “ngấm”.

Từ những điểm sáng vừa nêu, cùng với việc phục hồi kinh tế vĩ mô sẽ trở nên rõ nét hơn trong năm 2024, chúng ta có thể kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi vào quý đầu năm 2024. 
Đầu năm 2024 cũng là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa quyết định mua – bán. Lý do là bởi lãi suất đang giảm và giá bất động sản đã được điều chỉnh về mức hợp lý. Tuy nhiên, theo chúng tôi, với doanh nghiệp sẽ còn 3 khó khăn. Thứ nhất là dòng tiền. Thứ hai là đầu ra sản phẩm. Thứ bà là nguồn nhân lực. 
Để đón đầu xu hướng này. Doanh nghiệp địa ốc cần tiếp tục đẩy mạnh việc tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, thị trường, dự án và cả danh mục đầu tư. 
Bên cạnh đó, cần quyết liệt hơn trong việc cơ cấu giá, giảm giá bán bất động sản. Đây cũng là một trong những phương án doanh nghiệp có thể cân nhắc để giải quyết bài toán trái phiếu đáo hạn vào năm 2024.

Chúng tôi cũng cho rằng, doanh nghiệp địa ốc cũng cần vượt qua áp lực tài chính gồm cả nghĩa vụ liên quan đến nợ, đàm phán giãn hoãn nợ và cơ cấu lại tài chính để trả nợ đúng hạn. 
Một vấn đề nữa đó là chủ đầu tư cũng cần đa dạng hóa nguồn vốn từ cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng, quỹ đầu tư,… Việc thực thi Nghị định 65 sửa đổi (nếu có) và tìm cách tiếp cận các chương trình, gói gỗ trợ tài khóa, thuế - phí,… cũng là cách giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn sắp tới.
Cùng với đó là câu chuyện xanh hóa, quản lý rủi ro và chủ động thực thu các luật có liên quan. 

Thời gian qua, lãi suất mặc dù đã giảm tuy nhiên vẫn còn cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp và vẫn cao hơn lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng. Nợ xấu cũng có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn nhiều rủi ro an toàn hệ thống.
Tuy nhiên, năm 2024, doanh nghiệp vẫn khát vốn, mức tăng trưởng tín dụng còn thấp, điều kiện cho vay, thủ tục cho vay còn phức tạp. Thị trường vẫn còn đối diện với nhiều thách thức. 
Vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng thời gian nợ đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ còn tiếp diễn trong năm 2024. Hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ còn khó khăn, thị trường trầm lắng, doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận vốn nên việc các doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu sẽ tăng lên. 
Chính vì vậy, thời gian tới cần thêm nhiều nỗ lực từ các bên liên quan, nhất là từ phía doanh nghiệp để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, khơi thông dòng tiền, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc trong đó có nguồn vốn trả trước của khách hàng và thị trường trái phiếu.

Sự ra đời của Nghị định 08 bước đầu đã tháo gỡ khó khăn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhất là trong giai đoạn cao điểm quý cuối năm. Quý I/2024, áp lực đáo hạn sẽ hạ nhiệt hơn, tuy nhiên tới quý II/2024 áp lực này sẽ tăng mạnh trở lại. 
Vì vậy, Chính phủ nên gia hạn hiệu lực của Điều 3, Nghị định 08 thêm 12 tháng đến hết ngày 31/12/2024 để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp.  
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước, để gỡ khó cho thị trường, cũng cần thực hiện nghiêm túc chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7/12/2023 vừa qua về tháo gỡ khó khăn nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cần có chỉ đạo tới các tổ chức tín dụng để rà soát các điều kiện tín dụng, sát với tình hình hơn, linh hoạt hơn, đặc biệt là tài sản thế chấp và thủ tục cho vay. Bên cạnh đó, cần quyết liệt hơn để tiếp tục giảm lãi suất cho vay, triển khai mạnh các gói tín dụng ưu đãi. Xử lý nghiêm các ngân hàng đưa thêm yêu cầu không đúng quy định, gây khó cho doanh nghiệp,…
Cuối cùng, việc điều hành tín dụng kịp thời bao gồm cả cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng, xử lý các vướng mắc pháp lý, sử dụng công cụ thị trường, giảm bớt và tiến tới loại bỏ công cụ hàng chính,… sẽ giúp các doanh nghiệp, người dân tiếp cận dễ hơn và có sự lựa chọn với các ngân hàng có lãi suất thấp. Từ đó cũng tạo áp lực cạnh tranh thị trường hơn. 

Câu chuyện về dòng tiền năm 2024 vẫn khá ngặt nghèo với doanh nghiệp bất động sản. 4 kênh vốn cho thị trường bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu, tiền trả trước của người mua và vốn hợp tác kinh doanh đều đối mặt với nhiều thách thức lớn.
Cùng với đó, năm 2024, ngân hàng cũng có dự kiến tăng cường kiểm soát những rủi ro tín dụng và bất động sản vẫn nằm trong các nhóm ngành bị theo dõi. Lãi suất cho vay dù đã hạ nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn còn khó khăn. Dòng tiền đổ vào địa ốc còn khiêm tốn. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, tiền gửi trong dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. Nếu như 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi trong dân đạt 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023 đã tăng lên 9,95%.
Mới đây, số liệu của Bộ Xây dựng công bố cũng cho thấy, thị trường bất động sản cần theo dõi sát sao diễn biến và tiếp tục cần tháo gỡ mạnh mẽ hơn trong năm 2024. Tồn kho bất động sản Quý III/2023 khoảng 18.808 căn, trong đó tồn kho chủ yếu là bất động sản đất nền của các dự án 7.190 nền, nhà ở riêng lẻ với 6.554 căn, chung cư 3.196 căn. 

Thị trường bất động sản giảm sút, chất lượng tín dụng của doanh nghiệp phát hành thấp, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong năm 20224. 
Về giải pháp khơi thông, theo chúng tôi điều đầu tiên là cần sự quyết liệt triển khai của các bên và chấp nhận “hair-cut”.
Thứ nhất là, thực hiện có hiệu quả các giải pháp tháo gỡ pháp lý dự án, nhất là các dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng; Các công trình khác được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ 
Thứ hai, chương trình kích cầu tín dụng nhà ở khép kín trong đó đẩy mạnh tín dụng cho người mua nhà với điều kiện cụ thể cho các bên. Tập trung phân khúc trung – thấp cấp. Nếu triển khai được, người mua nhà: giải quyết nhu cầu nhà ở; được hưởng lãi suất thấp hợp lý. Chủ đầu tư thì dự án được triển khai, mở bán và cải thiện dòng tiền trả nợ xấu với chủ đầu tư được cải thiện. Về phía ngân hàng: giải ngân được tín dụng và với khẩu vị rủi ro được kiểm soát tốt hơn. Với Nhà nước: cơ cấu lại thị trường BĐS theo hướng kích cầu phân khúc trung và bình dân; giảm rủi ro an toàn hệ thống tài chính; hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Thứ 3, cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu trở lại. Phát hành trái phiếu đang khôi phục trở lại. Các dự án sạch về pháp lý với sự chủ động minh bạch thông tin một cách phù hợp vẫn có cơ hội huy động vốn.
Có thể thấy, tác động của tình hình hiện nay của ngành bất động sản khá lớn: Các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Vấn đề pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông nguồn vốn nào.
Đa dạng hóa kênh vốn: nguồn vốn tín dụng BĐS không chỉ trực tiếp từ ngân hàng và từ kênh trái phiếu doanh nghiệp mà kênh vốn huy động trong xã hội (từ hợp tác KD và người mua). 
Bên cạnh các giải pháp mang tính tình thế, việc cải thiện minh bạch thông tin để thị trường “tự chữa lành” sẽ là giải pháp mang tính tình thế ngắn hạn và vừa có tính nền tảng dài hạn.