Bất động sản 2023: Hướng đến thị trường minh bạch và lành mạnh hơn
2022 - Năm lận đận của doanh nghiệp bất động sản
Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn về thị trường bất động sản Quý I/2022 cho thấy, TP.HCM gần 14.000 căn hộ mới chào bán với tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt 70-80%. Bước sang Quý III, nguồn cung mới chỉ có khoảng 1.250 căn với tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đỉnh điểm, trong 3 tháng của Quý IV/2022, thị trường chỉ có 450 căn hộ sơ cấp với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 25%.
Trong 5 năm qua, đây là tình trạng chưa từng xuất hiện tại thị trường sôi nổi bậc nhất này của nước ta. Nhất là vào dịp cuối năm, khi mà đáng lẽ phải là thời điểm vàng của thị trường mua bán nhà đất, lại là lúc thị trường gần như “bất động”. Để kích cầu giao dịch, nhiều doanh nghiệp thậm chí đã nâng mức chiết khấu lên đến 40-50% giá trị bất động sản. Nhưng điều đáng chú ý là, xu hướng suy giảm vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại mà có khả năng sẽ tiếp tục lan ra diện rộng.
Bên cạnh sự “lận đận” trong vấn đề thanh khoản, doanh nghiệp bất động sản còn lao đao vì tình trạng đứt nguồn vốn. Từ giữa tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng đưa vào bất động, trong đó bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu, khiến các doanh nghiệp lớn nhỏ trong lĩnh vực đứng trước nguy cơ sống còn.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư, sàn môi giới đã phải cắt giảm, tinh gọn bộ máy nhằm ứng biến với tình hình hiện tại. Một khảo sát cho thấy, có đến 61% các sàn đã thực hiện giảm nhân sự.
Song song đó, môi giới bất động sản cũng phải thay đổi để kịp thời thích ứng, trong đó, khoảng 55% sẽ tiếp tục với nghề, 32% tìm công việc làm song song với kinh doanh bất động sản, khoảng 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác…
Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng nhìn nhận thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập, như: Nguồn cung mọi phân khúc chưa được cải thiện, đặc biệt nguồn cung nhà ở xã hội vô cùng hạn chế, căn hộ giá rẻ gần như không ghi nhận nguồn cung. Nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở bị hạn chế là do lượng dự án được mở mới giảm, nhiều dự án gặp vướng mắc trong thủ tục pháp lý (như giao đất, tiền sử dụng đất, quy hoạch và giấy xây dựng…).
Về giá nhà đất, giá nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, đất nền giữ ở mức cao, do đó, ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường, nhất là đối với thị trường thứ cấp.
Mọi nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn và giảm đáng kể, bao gồm nguồn vốn tín dụng, cổ phiếu và trái phiếu. Một số cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, phát hành trái phiếu, cổ phiếu đã bị phát hiện và xử lý, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư…
2023 - Hướng đến thị trường minh bạch và lành mạnh hơn
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, thị trường bất động sản hiện nay tương đối khó đoán khi các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ rơi vào tình trạng thanh khoản trung bình, thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.
Năm 2023 được dự đoán sẽ là năm thanh lọc và tái cấu trúc trong các doanh nghiệp bất động sản và các sàn môi giới để có thể thích nghi với điều kiện mới. Đồng thời, tập trung phát triển phân khúc vừa túi tiền (tại TP.HCM, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2; tại các tỉnh giáp ranh là dưới 35 triệu đồng/m2) đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án phải đầy đủ pháp lý, có tiến độ xây dựng rõ ràng, được ngân hàng bảo lãnh và hỗ trợ cho vay. Dự đoán 2023 sẽ là năm đầy khó khăn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Thời gian qua, kiểm soát tín dụng, trái phiếu khi nhắc lại, vẫn luôn một vấn đề khiến giới đầu tư nhức nhối. Từ doanh nghiệp cho đến người dân đều không thể vay vốn mua nhà hay đầu tư bất động sản do ngân hàng hạn chế room tín dụng.
Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Lê Sĩ Trí, những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản này ảnh hưởng không nhỏ đến bức tranh toàn cảnh. Nhiều dự án thiếu vốn phải dừng thi công, kéo theo nguồn cung ngày càng khan hiếm. Thiếu vốn khiến thanh khoản thị trường ảm đạm.
Tuy nhiên, tín dụng siết chặt lại mở ra con đường phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Khi mà nhà đầu sẽ chi vốn sẵn có nhiều hơn là dựa vào các đòn bẩy tài chính, nhờ đó hạn chế được sự đầu cơ. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng sẽ chọn lọc kỹ lưỡng dự án để giao dịch, hay còn gọi là "chọn lọc xã hội". Trong kinh doanh bất động sản, đó chính là những chủ đầu tư uy tín, có dòng tiền mạnh và đầu tư hạ tầng tốt.
"Thị trường bất động sản năm 2023 được kỳ vọng có nhiều điểm sáng nhờ cải thiện tâm lý người mua và giới đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, cũng như chính sách quản lý, thông qua đó thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn", Tiến sĩ Lê Sĩ Trí nhấn mạnh.
Mặt khác, dù có trải qua nhiều thăng trầm nhưng đó là khẩu vị thường thấy tại mọi loại hình đầu tư. So với vàng hay chứng khoán…, bất động sản vẫn luôn có ưu thế hơn vì là kênh trú ẩn an toàn, ổn định và thậm chí nhận giá trị theo thời gian. Thực tế đã chứng minh bất động sản luôn là thị trường đầu tư có sức đề kháng tốt trước các biến động của thị trường, dịch bệnh và cả lạm phát.
Trước nhiều tin vui từ chính sách và sự quan tâm phát triển của Nhà nước, năm 2023 hứa hẹn mở ra cánh cửa an cư lạc nghiệp cho người có nhu cầu ở thực, thanh lọc thị trường mạnh mẽ, đồng thời hướng đến môi trường đầu tư lành mạnh và bền vững hơn.