Bất chấp suy thoái toàn cầu, thị trường bất động sản Dubai vẫn bùng nổ, đặc biệt thu hút giới nhà giàu

Thị trường bất động sản hạng sang Dubai thu hút giới nhà giàu

Theo Phụ Nữ Việt Nam, tỷ phú Ấn Độ Mukesh Ambani hồi tháng 3 đã mua một căn biệt thự 80 triệu USD tại Dubai dành cho con trai út. Trên thị trường bất động sản của các Tiểu vương quốc này, đây quả là một giao dịch kỷ lục và kỷ lục này vẫn tiếp tục vững vàng suốt 7 tháng.

Thế nhưng, sau đó 13 tuần, một người mua giấu tên đã trả 82,4 triệu USD cho căn biệt thự 18 phòng tắm và 8 phòng ngủ tại hòn đảo nhân tạo Palm Jumeirah.

Sở Đất đai Dubai (DLD) vừa qua đã thông báo có một giao dịch bất động sản 163 triệu USD tại đảo nhân tạo này. Đây là mức cao nhất chưa từng thấy.

Trong năm qua, thị trường bất động sản của Dubai đã không ngừng trỗi dậy, và nhiều người đã nghĩ rằng những kỷ lục trên sẽ sớm được thay thế. Theo các nhà phát triển và nhà môi giới, đa số khách hàng đến Dubai là những người Nga siêu giàu, những ông chủ startup và các nhà đầu tư láng giềng.

Trong vòng 1 năm, giá bất động sản hạng sang của Dubai đã tăng 70,3%, và rồi trở thành chỉ số tăng điểm cao nhất trên chỉ số toàn cầu theo Knight Frank. Trong khi con số của London, Paris hay New York lần lượt chỉ ở mức tăng 2,5%, 8,9% và 7,3%. Đây là những nơi chịu tác động từ việc lãi suất tăng và nguy cơ suy thoái.

Sự thay đổi này rất đáng kể. Bởi thị trường bất động sản Dubai trong 1 thập kỷ trước sụp đổ. Dubai hiện là trung tâm của một trong những nơi mà nhà ở hạng sang bùng nổ nhất toàn cầu.

Một số nhà phát triển vẫn còn nợ những ngân hàng hàng tỷ USD. UAE đã bị một cơ quan giám sát tài chính quốc tế liệt vào danh sách xám trong năm 2022. Chính phủ cho biết đã theo dõi dòng tiền một cách ổn định và tiến bộ. Trong những năm qua, họ cũng đã triển khai những bước tiến quan trọng để ngăn chặn biến động giá lặp lại.

Thế nhưng, cơ quan đăng ký bất động sản của Dubai không được lộ diện. Thông tin về danh tính của những người mua bất động sản cũng thường không được Bộ Đất đai tiết lộ. Một số ý kiến đã chỉ trích các cơ quan không/ ít khuyến khích tăng cường minh bạch hay giám sát vì lợi ích kinh tế từ những quỹ đổ vào thị trường bất động sản.

“Dubai là một nơi mua bất động sản dễ dàng mà không cần lộ danh tính. Tiền dường như đều chảy về Dubai mỗi khi khủng hoảng quốc tế xảy ra”, theo Jodi Vittori, người đã nghiên cứu lĩnh vực bất động sản của Tiểu vương quốc này. Theo bà, dẫu vậy thì bất động sản vẫn là một phần quan trọng trong kế hoạch phát triển của Dubai.

Đến thời điểm này, những mối lo ngại đó không đủ có thể làm lắng xuống thị trường bất động sản đang đi lên này. Công ty tư vấn nhập cư Henley & Partners cho biết UAE sẽ thu hút nguồn tiền từ 4.000 triệu phú trong năm 2022. Chính phủ nước này đã đề ra những cải cách nhằm giúp quốc gia tự do hơn về mặt xã hội, đồng thời cấp thị thức 10 năm cho người nước ngoài.

Các nhà đầu tư Israel, những giám đốc điều hành quỹ đầu tư và triệu phú tiền số là những người đến với Dubai. Bên cạnh đó, Dubai cũng là điểm đến của những ông chủ ngân hàng muốn né tránh những tác động từ dịch bệnh Covid 19 tại khu vực châu Á và hệ quả Brexit tại London.

Được biết đến với tỷ lệ tội phạm thấp, nhưng Dubai có những quy định phức tạp liên quan đến chính trị. Khu vực này có vị trí địa lý nằm ở nơi nóng nhất hành tinh, khi nhiệt độ vào mùa hè có thể đạt tới 45 độ C.

Công ty nghiên cứu CBRE cho biết người mua biệt thự tại Dubai chỉ phải chi trả 4% về thuế chuyển nhượng trong khi mua căn biệt thự tại Anh có thể phải chịu thuế từ 15% trở lên. Theo đó, người mua bất động sản Dubai hưởng lợi khá lớn về thuế. Dubai có thuế doanh nghiệp và thuế VAT nhưng không có thuế thu nhập.

Theo ông Murat Ayyildiz, Chủ tịch Alpago Properties ở Dubai, công ty đang xây dựng một số biệt thự ở đảo Palm Jumeirah, trong đó có cả căn biệt thự 18 phòng tắm nói trên. Ông cho biết: “Thông thường, khách hàng của chúng tôi là những người siêu giàu có. Lãi suất cao và suy thoái kinh tế không làm cuộc sống của họ thay đổi”.

Trước đây, thời kỳ bùng nổ tại Dubai khơi gợi một làn sóng xây dựng nhà ở hạng sang đến khi cuộc suy thoái bất ngờ xảy ra. Cuộc suy thoái năm 2009 đã khiến giá bất động sản mất hơn 50%. Quốc gia này đã cố gắng ngăn chặn phá sản chủ yếu là nhờ khoản cứu trợ 20 tỷ USD từ nước láng giềng Abu Dhabi.

Sự kiện mùa xuân Ả Rập nổ ra năm 2011 cũng là lúc giá dầu hồi phục. Vào cuối năm 2014, giá dầu giảm trở lại, khiến các chính phủ ở quanh vùng vịnh phải thắt lưng buộc bụng.

Từ hơn 1 năm trước, sự gia tăng mới diễn ra. Vào tháng 8, Dubai thu hút những khoản đầu tư bất động sản trị giá khoảng 6,6 tỷ USD, đây là mức cao nhất cả về giá trị và số lượng trong vòng 12 năm.

Khu bất động sản mới hấp dẫn người mua

Quần đảo The World là một quần đảo nhân tạo với 300 hòn đảo được xây dựng bởi nhà phát triển Palm Nakheel nhằm tái tạo lại hình dáng bản đồ thế giới. Nơi này chỉ cách bờ biển 20 phút đi tàu siêu tốc. Do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và tình trạng cận kề phá sản của Nakheel vào năm 2009 nên hoạt động xây dựng diễn ra không nhiều. Bởi vậy, dự án mãi chỉ là một bãi cát.

Gần đây, những dòng tiền đổ vào đã vực dậy tình trạng u tối. Trên một hòn đảo trong The World, chuỗi khách sạn hạng sang Anantara đã mở một khu nghỉ dưỡng theo phong cách Maldives.

Dự án mang tên Trái tim châu Âu cũng được triển khai trên một hòn đảo khác. Dự án này chủ yếu hướng đến các biệt thự trên mặt nước với một phần chìm dưới biển. Vào cuối năm nay, một số khách sạn tại đảo sẽ chính thức mở cửa.

Mặt khác, bằng cách tái cơ cấu nợ cũng như đang nỗ lực xây dựng thêm một quần đảo nhân tạo khác có thể là Quần đảo Dubai, nơi này sẽ có những căn hộ bên bờ biển, tập đoàn Nakheel đã thoát khỏi khủng hoảng tài chính.

Những nhà phát triển khác đang tạo nên những tòa nhà cao tầng nằm dọc theo những bãi biển Dubai. Alpago đã bắt đầu thi công xây dựng một tòa tháp 11 tầng trên đảo cọ Palm Jumeirah. Tòa này được thiết kế gồm 9 căn hộ áp mái với hồ bơi trên cao.

Một tòa nhà hiện đại có tên Atlantis The Royal Residences cũng đã mọc lên trên đảo cọ Palm Jumeirah. Nơi này sở hữu bể sứa khổng lồ và bể bơi vô cực ở tầng 22. Theo ông Philippe Zuber, CEO của đơn vị phát triển bất động sản Kerzner International, toàn bộ 231 căn hộ siêu sang trong tòa nhà đã được bán hết. Theo kế hoạch, ông sẽ đầu tư nhiều hơn vào Dubai, trong đó có một khu nghỉ mát One & Only One Za'abeel với những căn hộ riêng lẻ được rao bán. Ông nói rằng Dubai sẽ tiếp tục trở nên hấp dẫn đối với khách mua trên toàn thế giới.

Thế nhưng, UAE đã tăng lãi suất những tháng gần đây cùng với Fed. Đây là một rủi ro tiềm ẩn vì ngân hàng nội địa, các nhà phát triển và công ty xây dựng tiếp tục gánh nặng nợ trên sổ sách.

Theo cơ quan xếp hạng Moody’s Investors Service, các công ty bất động sản tại UAE có vị thế tốt vì kinh tế hồi phục mạnh mẽ, tuy nhiên những rủi ro như lãi suất tăng, lạm phát tăng cao và lo ngại về suy thoái ở những nền kinh tế lớn ở Mỹ và châu Âu khiến các mối đe dọa đang tăng lên.

Bắt đầu từ trước năm 2009, các dự án cao cấp vẫn còn ở tình trạng dở dang. Theo dự đoán của công ty nghiên cứu CORE, lãi suất tăng có thể khiến phần còn lại của thị trường nhà ở chậm đi bằng cách ngăn cản những người mua có mức thu nhập trung bình.

Các nhà phát triển của Dubai không hề nản lòng trước những lo ngại đó. Họ vẫn có động lực xây dựng rất lớn. 

“Tôi có lo ngại về một cơn bão tố hay sóng thần không ư? Tương tự như trận đại dịch, không ai biết nó sẽ xảy ra nhưng rồi điều đó đã diễn ra. Thực sự thì bạn không thể lo lắng về điều đó”, theo Chủ tịch Ayyildiz của công ty xây dựng bất động sản hạng sang.