Bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà trên giấy: Nhất cử lưỡng tiện!
Rủi ro mua nhà trên giấy
Khi quyết định đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực gì, ngoài lợi nhuận có thể đạt được, nhà đầu tư khó tránh khỏi những rủi ro có thể gặp phải. Trong lĩnh vực bất động sản, rủi ro càng hiện hữu rõ nét, bởi đi kèm lợi nhuận cao, rủi ro đương nhiên càng lớn. Đặc biệt, với những dự án hình thành trong tương lai (nhà trên giấy – PV) rủi ro càng cao.
Dự án hình thành trong tương lai được hiểu là chưa đủ cơ sở pháp lý để kinh doanh, hoặc đang trong giai đoạn bắt đầu xây dựng mà thời gian hoàn thành còn khá lâu. Với hình thức kinh doanh này, khách hàng sẽ không phải bỏ ra số tiền quá lớn để đầu tư như với những dự án đã hoàn thành. Thế nhưng, trong tình huống này, khách hàng sẽ khó lòng biết năng lực thực sự của chủ đầu tư, chất lượng thi công cũng như tiến độ công trình. Thậm chí, có những dự án ở trong tình trạng nhập nhèm về mặt pháp lý dẫn đến bị treo hoặc thu hồi, chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”…
Dư luận đã chứng kiến rất nhiều vụ việc mà khách hàng trở thành nạn nhân của việc mua nhà trên giấy. Có những trường hợp, chỉ với dự án “ma” được vẽ lên cùng tấm bản đồ quy hoạch giả, chủ đầu tư đã có thể lừa rất nhiều người hàng trăm tỷ đồng. Chưa hết, nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng nhưng chiếm dụng và không triển khai, dẫn đến dự án rơi vào cảnh đắp chiếu, chậm tiến độ. Nhiều trường hợp, khách hàng nhận nhà nhưng thực tế không đúng như hợp đồng hoặc nhà ở đến giai đoạn bảo trì bảo dưỡng vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng, sổ đỏ…
Từng tham gia tư vấn và giải quyết không ít tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Hùng – Đoàn Luật sư TP.Hà Nội phân tích, kênh đầu tư sinh lợi càng nhiều thì rủi ro càng cao. Mua nhà trên giấy cũng vậy, vốn đầu tư ban đầu không lớn, khả năng lướt sóng và thanh khoản nhanh nhưng rủi ro không ít.
Theo LS Hùng, pháp luật quy định, mọi dự án muốn huy động vốn phải đảm bảo điều kiện về bất động sản hình thành trong tương lai: Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng… Đây là một trong những điều kiện cơ bản chủ đầu tư phải tuân thủ.
Ngoài ra, khi chủ đầu tư bán căn hộ, dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không? Pháp luật hiện nay quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, giúp đảm bảo quyền lợi người mua nhà khi chủ đầu tư bàn giao nhà ở không đúng tiến độ trong hợp đồng… Đồng thời, cần tìm hiểu dự án có bị thế chấp hay không, nếu thế chấp thì phải đợi được giải chấp mới mua. Điều này giúp tránh gặp phải các dự án bị ngân hàng siết nợ như từng xảy ra thời gian qua.
Quy định là vậy nhưng thực tế nhà đầu tư mua nhà trên giấy hầu như chỉ dựa vào niềm tin, đặt hy vọng vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Khi phát sinh tranh chấp, khách hàng thường là bên yếu thế vì không biết bấu víu vào văn bản nào để bảo vệ mình.
Bảo vệ “bên yếu thế”
Xuất phát từ những rủi ro trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Nhận diện khách hàng là “bên yếu thế” nhất là khi mua nhà để ở hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, “bảo hiểm rủi ro” sẽ thông qua cơ chế hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm. Đây là "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" thực hiện ngoài hệ thống tổ chức tín dụng, theo phương thức "xã hội hóa". Điều này giúp giảm áp lực cho hệ thống tổ chức tín dụng, đảm bảo an toàn cho “bên yếu thế”.
Đề xuất trên của HoREA đã nhận được sự quan tâm lớn của người dân, đặc biệt là những khách hàng đang có nhu cầu muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bày tỏ đồng tình với kiến nghị này, anh Lê Xuân Hiệp (35 tuổi, Hà Đông, Hà Nội) – khách hàng đang có nhu cầu tìm mua căn hộ cho gia đình nêu ý kiến, mặc dù người mua nhà có thể phải chịu chi phí đắt đỏ hơn khi gánh thêm khoản tiền “bảo hiểm rủi ro” nhưng đổi lại họ sẽ được an toàn. Theo anh Hiệp, khách hàng hầu như không có đủ năng lực để đánh giá tiềm lực của chủ đầu tư cũng như một dự án có phải dự án “ma” hay không. Khi có sự tham gia của bên bảo hiểm, rủi ro sẽ được giảm tải.
Một khách hàng khác cho hay, đề xuất bảo hiểm rủi ro chắc chắn sẽ khiến giá nhà đất tăng cao hơn do chủ đầu tư bắt người mua phải bổ sung thêm nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh giá nhà đất đang “bão” như hiện nay, người dân sẽ càng khó khăn hơn khi mua nhà. “Cách tốt nhất là yêu cầu chủ đầu tư xây xong nhà rồi mới được bán. Chỉ chủ đầu tư có tiềm lực, tự tin vào sản phẩm của mình mới làm được như vậy. Điều này giúp đảm bảo thị trường minh bạch, giảm thiểu đầu cơ lướt sóng”, vị này nói.
Nhìn nhận về đề xuất của HoREA dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Hùng cho hay, việc tăng thêm “hàng rào phòng vệ” cho người mua nhà là rất cần thiết. Nhưng thực tế, pháp luật cũng đã có những quy định khá rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu rà soát chặt chẽ các bước thì người mua có thể yên tâm.
Với những nhà đầu tư có vốn mạnh có thể mua nhà “trên giấy” khi pháp lý chưa hoàn chỉnh với mức giá thấp hơn thị trường. Khi chủ động được dòng tiền, nắm bắt được diễn biến thị trường, họ có thể thu lại biên lợi nhuận khá cao. Trong khi đó, với những nhà đầu tư vốn mỏng, thích việc mua bán an toàn, họ sẽ chọn thời điểm pháp lý hoàn thiện để xuống tiền. Khi đó, mặt bằng giá đã tăng lên, lợi nhuận cũng ít hơn.
Theo ông Hùng, để tránh rủi ro, khách hàng cần tìm hiểu kỹ hợp đồng, khi thấy dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư vi phạm hợp đồng cần tìm cách đối thoại. Trường hợp không đối thoại được thì nên khởi kiện ra toà, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.