143 dự án bất động sản "bất động" (Bài 1): Thị trường bất động sản như hình “kim tự tháp bị lộn ngược đầu”

Rào cản lớn nhất là vướng mắc pháp lý

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án “đầu tư công”.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 03 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (“dự án treo”), mà phần lớn là các dự án “đầu tư công” do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo), trong đó chủ yếu do vướng mắc về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các “dự án treo” này đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Trong số 703 dự án thuộc diện “đang triển khai” (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị “vướng mắc pháp lý” nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Bên cạnh đó, kể từ khi có Công văn số 342/TTg-V.I ngày 07/03/2017 của Thủ tướng Chính phủ “V/v tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/20017/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ” đến nay thì tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” thuộc các trường hợp do “sắp xếp lại, xử lý tài sản công” hoặc do “di dời nhà xưởng ô nhiễm” hoặc do “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước” mà chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.  

Đồng thời, kể từ ngày 01/07/2015 là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” không đồng bộ, không thống nhất với Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, nên trong giai đoạn 2015 - 2020 thì thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm “đất ở và các loại đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” như đất ruộng, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng.

Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì mới công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thêm 01 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”. Hiện nay, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 02 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “100% đất ở” hoặc có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác” và Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).  

Bên cạnh đó, kể từ ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, nhưng do Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc diện Nhà nước quản lý (“đất công”) nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại nên tất cả các dự án nhà ở thương mại đều bị “tắc” thủ tục tính tiền sử dụng đất. Mãi đến khi ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì mới quy định cơ chế xử lý các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng trên thực tế đến nay mới chỉ có hơn phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có Thủ đô Hà Nội quy định tiêu chí các diện tích “đất công” nằm xen kẽ tách thành dự án độc lập. 

Chủ đầu tư gặp khó, công trình... lao đao

Ngoài ra, còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị “dở dang”, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do “vướng” bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính. Các dự án “dở dang, da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, gây “bức xúc” trong xã hội cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình “chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần”.

Theo đó, “chủ đầu tư chính” chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện và các công trình hạ tầng xã hội của dự án; “Các chủ đầu tư dự án thành phần” có nghĩa vụ đóng góp tài chính và trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình và được kinh doanh sản phẩm trong “dự án thành phần” của mình; “Chủ đầu tư chính” cũng đồng thời là một trong các “chủ đầu tư thành phần”.

Trên thực tế, rất ít dự án thực hiện thành công theo mô hình “chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần”. Bởi lẽ, phần lớn “các chủ đầu tư thành phần” yếu kém năng lực về tài chính dẫn đến không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, bị “dở dang” trên dưới 20 năm nay, điển hình là các dự án.

Thứ nhất, dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (quy mô diện tích 154 ha) do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư thành phần” đã bị “dở dang” 20 năm, trong đó có dự án của Công ty TNHH Đầu Tư - Xây Dựng Trường Thịnh 2,9 ha tiếp giáp với mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh.

Ngoài ra, Dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc phường Phước Long A, phường Phước Bình, thành phố Thủ Đức (quận 9 cũ) có quy mô 82,52 ha do Công ty Địa ốc 10 làm “chủ đầu tư chính”. Trong đó có 02 “dự án thành phần” mà các “chủ đầu tư dự án thành phần” này đã tự giải phóng mặt bằng hoặc đã đầu tư xong hạ tầng và các công trình trong “dự án thành phần” nhưng vẫn bị “vướng” là Dự án nhà ở xã hội Nam Lý (quy mô diện tích 4.557,2 m2, dự kiến xây dựng 26 tầng với 291 căn hộ) tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, do Công ty Cổ phần Địa ốc Thảo Điền làm chủ đầu tư dự án thành phần, tuy dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa được chấp thuận đầu tư để triển khai thực hiện và Dự án Khu nhà ở Him Lam (quy mô diện tích 2,16 ha với 34 nền nhà biệt thự) do Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Him Lam làm chủ đầu tư, đã được xây dựng cơ sở hạ tầng từ năm 2016 nhưng vẫn chưa được giao đất dự án để Công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và làm “sổ hồng” cho khách hàng mua nhà.  

Do “vướng mắc pháp lý” nên thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững, thể hiện qua mô hình thị trường bất động sản như hình “kim tự tháp bị lộn ngược đầu”, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội. 

Tình trạng thị trường bất động sản bị “lệch pha cung - cầu”, “lệch pha phân khúc thị trường”, cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt “sốt ảo” giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bị “vướng mắc, ách tắc” do điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên chủ đầu tư không được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh, quyền lựa chọn khách hàng theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014 (2020). Chính vì vướng mắc này nên Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” quy định điều kiện “được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản” khi đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.   

Bài 2: "Bất ổn" xuất phát từ... "bất cập"