Theo số liệu do Bộ Tài chính cung cấp, 5 tháng đầu năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu về từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó cả năm 2021 chỉ thu được 21 nghìn tỷ đồng, còn năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng.
Để giúp thị trường minh bạch hơn, thời gian qua một số quy định đã được sửa đổi, cụ thể nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, vấn đề này có thể gây ra nhiều tác động làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, bởi các hoạt động đầu cơ sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn, đây là một trong những yếu tố khiến số lượng giao dịch tiềm năng thời gian gian qua đang bị giảm bớt.

Phân tích những khó khăn còn tồn tại gây ảnh hưởng tới tốc độ phát triển của thị trường hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung khan hiếm và dòng vốn bị hạn chế là những rào cản đang “cầm chân” thị trường trong thời gian qua. Tuy nhiên, các động thái điều chỉnh nguồn vốn cho vay đầu tư bất động sản hay việc hạn chế tách thửa tại một số địa phương và tăng cường chống thất thu thuế là những biện pháp hợp lý để điều tiết thị trường bất động sản.
Nhận định về tình hình thực tế của thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI) đánh giá, trong bối cảnh mà việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đang nằm trong giai đoạn cân nhắc và còn có thêm nhiều quy định đặt ra liên quan đến việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư thì sẽ sinh ra việc các phân khúc nhà thấp tầng tiếp tục bị hạn chế, sản phẩm mới được tung ra thị trường sẽ bị hạn chế.

Liên quan đến nguồn vốn của doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) thông tin, vai trò của nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản được xem là "mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí". Nếu không tiếp cận được nguồn vốn, rất có thể sẽ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp bị “ngộp thở”.
Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do còn tồn nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu nguồn cung trầm trọng trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Bên cạnh đó, vấn đề lớn nhất lại chưa thể giải quyết chính là doanh nghiệp vẫn khó khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Thực tế, theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý I năm 2022, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm tới 59% so với cùng kỳ năm trước.

Thiếu hụt nguồn cung mới trong lúc giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng không ngừng dẫn đến thanh khoản thị trường bị giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I năm 2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ năm 2021.
SSI nhận định, muốn thị trường phát triển ổn định bền vững, phải đảm bảo bong bóng bất động sản tại một số địa phương được hạ nhiệt. Thời điểm sau khi kiểm soát được dịch bệnh, nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu tăng cao, cùng với đó giá bất động sản tại nhiều khu vực khắp cả nước đã tăng lên đáng kể so với cùng thời điểm hai năm về trước. Theo khảo sát của phóng viên, tại một số địa phương như Lâm Đồng, Bình Phước, Quảng Bình, Hà Tĩnh …giá đất đã tăng mạnh theo cấp số nhân trong khoảng thời gian từ 1 - 1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Chính vì thế, chính quyền địa phương ở một số khu vực đã ra quyết định ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp, đất ở tách thửa đất, phân lô. Đây được xem là giải pháp khá hữu hiệu giúp thị trường hạ sốt và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.
Bên cạnh đó, một trong những yếu tố tác động đến mặt bằng giá trên thị trường thời gian qua là do các thông tin liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Cụ thể, đầu năm 2022, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố mức đầu tư khoảng 304,1 nghìn tỷ đồng để kế hoạch đầu tư công trung hạn. Số vốn đầu tư trên sẽ được dùng vào các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước. Đồng thời các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2025 cũng sẽ được khởi công. Trong đó, khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc và các dự án sân bay quốc tế…

Cũng chính những nhân tố này đã tác động đến giá cả của nhiều dự án đại đô thị vùng ven. Sau khi có thông tin quy hoạch, những khu vực này đã ghi nhận mức giá tăng từ 15 - 20% so với cùng kỳ năm trước. Qua đó, thị trường cũng đã xuất hiện những tín hiệu đáng mừng khi tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan với số lượng giao dịch thành công dao động từ 70 - 80% trong 2 năm qua.
Tuy nhiên, theo đánh giá của SSI, trong tổng số nhà được bán ra thời gian qua thì có tới 70 - 80% người mua nhà là nhà đầu tư, hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay tín dụng bất động sản, bởi lịch trình trả nợ bên ngân hàng đưa ra thực sự hấp dẫn.
Theo đó, người mua nhà sẽ được hỗ trợ các mức lãi suất như trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, hạn mức cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay hay thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...
Theo dõi sát sao tiến độ bán hàng trong từng giai đoạn của các dự án. SSI nhận định, hiện nay, thị trường vẫn đang bị giữ chân bởi một số yếu tố, trong đó vấn đề cần được giải quyết sớm là giá cả. Bởi, ở thời điểm hiện tại giá bán nhà vẫn tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp lại đang giảm xuống.

Theo số liệu ghi nhận trong quý I năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản có chung một kịch bản hoạt động, thị trường thời gian qua chứng kiến một loạt các doanh nghiệp bị giảm lợi nhuận ròng từ 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2021 với lý do được đưa ra là lượng giao dịch ở hai phân khúc căn hộ và cho thuê đều giảm.
Trong khi đó, phần lớn các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt chỉ tiêu mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, duy nhất chỉ có Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes) có kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022, nguyên nhân là công ty này có mức nền cao trong năm 2021.
Kế hoạch tăng trưởng hai con số của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu xuất phát từ kết quả bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán giai đoạn 2019 - 2021.
Tuy nhiên theo SSI, giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể sẽ bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 bị tăng cả chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng. Cụ thể, chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 - 15% so với cuối năm 2021.

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết đang cố gắng cân bằng hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt để có thể duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới.
Tuy nhiên, phương pháp này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các công ty chưa niêm yết, trong đó, vẫn còn hiện hữu rất nhiều công ty yếu về tài chính và bắt buộc phải huy động vốn từ phát hành trái phiếu riêng lẻ.
So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán đã giảm 25%, tương đương với mức giảm chỉ số VN-Index tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đang được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để lấy cơ sở nắm giữ dài hạn.
Song, thị trường trong thời gian tới vẫn còn những những vướng mắc chưa thể giải quyết, thế nên SSI vẫn giữ quan điểm, cần thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là giai đoạn trong năm 2022 và khuyên nhà đầu tư cần chờ thời điểm thích hợp để giải ngân nguồn vốn.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Phan Hữu Thắng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp đang sở hữu nhiều cơ hội để phát triển, hứa hẹn đây sẽ là một bức tranh sáng màu trong nửa năm tiếp theo.
Cụ thể, hệ thống khu công nghiệp Việt Nam đến nay đã ghi nhận sự có mặt của hơn 100 Tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới hoạt động đa dạng ở nhiều lĩnh vực như Samsung, LG, Sanofi, General Electric, Intel, Mitsubishi, Panasonic… Đây đều là các Tập đoàn FDI dành được nhiều thành công trong thời gian  đầu tư tại Việt Nam, chính bước đệm đó đã và đang mở đường cho các doanh nghiệp FDI tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất thị trường của chúng ta, một trong những yếu tố đưa Việt Nam từng bước ghi tên mình vào mạng giá trị và chuỗi sản xuất toàn cầu, thúc đẩy các hoạt động chuyển đổi cơ cấu mặt hàng xuất khẩu. Điển hình là các sản phẩm công nghệ cao, công nghiệp chế tạo bước đầu đang thực hiện một số công đoạn sản xuất và lắp ráp ở các nhà máy Việt Nam. Nhờ đó, dòng vốn FDI mới tiếp tục đầu tư vào Việt Nam được thúc đẩy mạnh mẽ, góp phần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư phát triển và quản lý các khu công nghiệp trong nước nhanh chóng thu hồi vốn với hiệu quả đầu tư cao hơn. Đồng thời, đây cũng là động lực thúc đẩy việc nâng cấp và đầu tư xây dựng mới các khu công nghiệp tại các địa phương trong cả nước. Theo các chuyên gia, làm tốt vấn đề này cũng chính là tạo cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước được tiếp cận và phát triển. 

Để phù hợp với khẩu vị khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia cùng định hướng chọn lọc, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có chính sách ưu tiên thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao của Chính phủ và hành lang cơ chế, chính sách liên quan cũng như sự thích ứng của nhà đầu tư đòi hỏi phải có sự sự điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế.
Tuy nhiên, hoạt động thu hút dòng vốn FDI cũng cần có sự chọn lọc. Nói không với các trường hợp có thể dẫn đến tình trạng đầu tư tràn lan để tránh xảy ra tình trạng kém hiệu quả, ôm đất của các doanh nghiệp. Chính vì thế, chính sách thu hút FDI phải đảm bảo được hiệu quả giám sát dự án, nếu thực hiện đúng cam kết như đã nêu trước đó thì mới được hưởng các ưu đãi.
Chỉ khi thực hiện có hiệu quả những giải pháp này mới khắc phục những thách thức đang đặt ra cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đây sẽ là một điểm công giúp bất động sản công nghiệp có tiềm lực, cơ sở phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tiếp theo.