Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2022 đã chứng kiến những cơn sốt đất tại nhiều địa phương khi cả lượng quan tâm, giao dịch và giá đất không ngừng tăng cao, thậm chí có nơi tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. 
Trong tháng 2/2022, mức độ quan tâm bất động sản tăng ở hầu hết các loại hình với mức trung bình khoảng 23% so với tháng 1. Hà Nội và TP.HCM có mức tăng lần lượt là 22% và 29%. Đáng chú ý, đất thổ cư, đất ở và đất nền dự án có mức quan tâm tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Trong đó, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Đà Nẵng là ba khu vực có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 35%, 41% và 32%. Hai thành phố lớn Hà Nội và TP HCM có mức tăng lần lượt là 8% và 18%.
Cho đến đầu quý 2/2022, với sự vào cuộc của chính quyền các địa phương và các bộ ngành, thị trường đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Tuy nhiên, giá bất động sản dường như không có dấu hiệu chững lại mà biến động theo chiều hướng liên tục tăng, và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, giá nhà đất tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh trong quý đầu năm. Cụ thể tại TP Hà Nội, căn hộ chung cư tăng giá 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP.HCM, căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm trước. Dù vậy đà tăng chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2.

Dù giá bất động sản tăng cao nhưng từ quý 2, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt khi nhiều khoản vay của doanh nghiệp bất động sản bị dừng lại. Thị trường xuất hiện tình trạng ít giao dịch, giá quá cao nên khó tìm người mua, hiều khu vực tăng quá mạnh dần “hạ nhiệt”, thanh khoản kém, nhà đầu tư chỉ có “lãi trên giấy” phải chật vật tìm cách thoát hàng…
Chính sách kiểm soát tín dụng từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong hoạt động huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khi triển khai các dự án mới. Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, nguồn cung căn hộ mới trong quý 3 đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%.
Kiểm soát tín dụng cũng gây nhiều khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỉ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước.

Một vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản năm 2022 là nguồn cung tất cả các phân khúc đều khan hiếm, trong đó nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hầu như không xuất hiện. Hàng trăm dự án bất động sản đang chờ tháo gỡ vướng mắc vè pháp lý để được đưa ra thị trường…
Theo đánh giá, bên cạnh những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có những cơ chế, chính sách rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sự thiếu ổn định, thiếu an toàn do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc về pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu… kéo giá nhà, đất tăng cao.
Vì vậy, vấn đề đặt ra là cần phải sửa đổi cả 3 bộ luật gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển. Trong năm 2022, Bộ Xây dựng đã tổ chức lấy ý kiến, góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), dự kiến đầu tháng 1/2023 sẽ tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nhiều người kỳ vọng, việc sửa luật sẽ giải quyết được những điểm chồng chéo, vướng mắc, chưa phù hợp và bảo đảm thống nhất, đồng bộ các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan. Qua đó hoàn thiện các chính sách về nhà ở, sử dụng hiệu quả quỹ đất, tránh lãng phí tài nguyên và “khơi thông” nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Đồng thời, những vấn đề kéo dài nhiều năm như việc cấp sổ đỏ cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, hay việc “đặt tên”, tạo hành lang pháp lý cho những sản phẩm “ngoại lai” như Condotel, Shophouse, Villa nghỉ dưỡng... cũng mở ra nhiều kỳ vọng. 

Trong năm vừa qua, phân khúc nhà ở bình dân, nhà thương mại giá rẻ, nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn trong tình trạng khan hiếm. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc cao cấp chiếm phần lớn trên thị trường. 
Theo Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), tình trạng lệch pha thể hiện rõ nhất là nguồn cung nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu vắng nhà ở bình dân có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân ngày càng vắng bóng.
HoREA cho rằng, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường đã dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong vòng 5 năm qua, tính từ năm 2017. Đến năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Ngược lại, năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp.

Vào cuối tháng 3/2022, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC bị khởi tố, bắt tạm giam với các tội danh "Thao túng thị trường chứng khoán”, sau đó khởi tố bổ sung tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Ngoài ra, nhiều cá nhân thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty Cổ phần Chứng khoán BOS và các công ty có liên quan cũng bị điều tra về hành vi tương tự. 
Tiếp đó, vào đầu tháng 4, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh và 6 bị can đồng phạm bị khởi tố, bắt tạm giam về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, liên quan đến phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật với tổng trị giá 10.300 tỷ đồng. Trước đó, Chủ tịch Tân Hoàng Minh cũng gây xôn xao dư luận khi bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm.
Ngày 7/10, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an có quyết định khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại CTCP Tập đoàn Đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị liên quan. Đồng thời khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Thịnh Phát về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” với hành vi gian dối trong phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định.

Trái phiếu bất động sản là tâm điểm của thị trường năm 2022. Trong quý đầu tiên của năm, thị trường TPDN vẫn phát triển rất “nóng”. Tuy nhiên, sau khi sự cố liên quan đến trái phiếu tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh xảy ra từ hồi tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt và rơi vào tình trạng gần như “đóng băng” những tháng cuối năm.
Cùng với đó, làn sóng “tháo chạy” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng diễn ra và lan rộng. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán “cắt lỗ”, đẩy lãi suất trái phiếu lên cao để bán trước khi trái phiếu đáo hạn, thậm chí “tháo chạy” khỏi các quỹ đầu tư trái phiếu (bán chứng chỉ quỹ trước hạn)…
Về phía các tổ chức phát hành, nhiều doanh nghiệp đang đối diện với các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn khá lớn trong bối cảnh tài chính khó khăn. Tính đến cuối tháng 10, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành.
Trong khi các trái chủ tìm cách “tháo chạy” thì nhiều tổ chức phát hành đã “chạy đua” để mua lại trái phiếu trước hạn, như một giải pháp lấy lại niềm tin từ các nhà đầu tư. Điển hình như Novaland, Hưng Thịnh Land, Phát Đạt, An Gia, Sunshine Homes…
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tính đến ngày 21/10, các doanh nghiệp phát hành đã mua lại trước hạn hơn 142.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), tăng 67% so với cùng kỳ.
Số liệu của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến hết năm 2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.

Trong quý cuối năm, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “khó chồng khó”. Nhiều chủ đầu tư phải tìm cách xoay sở, thậm chí thực hiện các biện pháp thắt lưng buộc bụng để tồn tại như giảm mạnh giá bán, tái cơ cấu, cắt giảm nhân sự…
Trong đó, để kích cầu thị trường và thúc đẩy thanh khoản, tạo ra dòng tiền, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng những chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn như giảm mạnh giá bán, đưa bất động sản về giá hấp dẫn. Đơn cử như chủ đầu tư dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) tổng mức chiết khấu lên đến 40% giá trị căn hộ; dự án Aqua City tại Đồng Nai chiết khấu 50%... và hàng loạt dự án khác cũng đưa ra những mức chiết khấu lên đến 20 – 30%.
Đáng chú ý, một số doanh nghiệp phải cắt giảm tới 50% nhân sự, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, giảm lương nhân viên để đưa chi phí hoạt động về mức thấp nhất… Điển hình như Tập đoàn Novaland, doanh nghiệp này phải cắt giảm lượng lớn, lên đến 50% nhân sự khi quyết định thay đổi chiến lược phát triển sau này. Đại diện doanh nghiệp cho biết, đây là giải pháp tình thế nhằm giải quyết những việc trước mắt.
Cùng với việc tinh giản bộ máy, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành các phương án về tài chính để tái cấu trúc nợ, đặc biệt là các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn. Theo đó, thị trường đã ghi nhận nhiều hình thức tái cấu trúc nợ, ngày càng được nhiều tổ chức phát hành trái phiếu áp dụng như: Hoán đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu; gia hạn thêm thời gian thanh toán nợ gốc với lãi suất mới...

Trong tháng 11 và những ngày đầu tháng 12 vừa qua, thị trường chứng khoán điều chỉnh mạnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ bán tháo cổ phiếu bất động sản, thậm chí, nhiều lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng bị công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu.
Điển hình, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) bị bán giải chấp tổng cộng hơn 9 triệu cổ phiếu PDR trong 3 ngày, 29/11, 1/12 và 2/12. Ông Đỗ Quý Hải - Chủ tịch Hải Phát Invest (Mã CK: HPX) cùng gia đình cũng bị bán giải chấp gần 42 triệu cổ phiếu HPX từ 28/11 đến ngày 30/11.
Loạt lãnh đạo khác của các doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản cũng bị bán giải chấp cổ phiếu như ông Nguyễn Khánh Hưng - Chủ tịch LDG Group bị bán giải chấp 9,7 triệu cổ phiếu LDG; ông Nguyễn Thiện Tuấn - Chủ tịch DIC Corp và 2 người con là bà Nguyễn Thị Thanh Huyền và ông Nguyễn Hùng Cường - Phó chủ tịch DIC Corp cũng bị bán giải chấp 26,1 triệu cổ phiếu DIG; ông Đinh Văn Thanh - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình bị bán giải chấp 24.500 cổ phiếu HBC...

Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, hướng dẫn và đôn đốc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản đối với các doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Tổ công tác do ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Tổ phó gồm Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh và Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú. 
Nhiệm vụ của Tổ công tác là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Đồng thời tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo, giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản với các nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng; tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo các cấp có thẩm quyền giải quyết và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản đối với những nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng.

Dịch Covid-19 xuất hiện tại Việt Nam vào cuối năm 2020, lan rộng khắp cả nước vào năm 2021 và đạt đỉnh trong năm 2022. Ảnh hưởng của đại dịch khiến các hoạt động kinh doanh, giao dịch trực tiếp bị gián đoạn, trong đó có bất động sản. Giãn cách xã hội, khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chuyển đổi phương thức kinh doanh, đưa hàng hóa lên giao dịch trực tuyến. 
Đi đầu triển khai phương thức này phải kể đến một số doanh nghiệp như: Sunshine Group, doanh nghiệp đã sử dụng Sunshine App, Sunshine Fintech; Vinhomes với Sàn giao dịch trực tuyến Vinhomes Online; Gamuda Land với trang giao dịch BĐS trực tuyến Gamudacity.com.vn/onlinedeals. Ngoài ra, hàng loạt “ông lớn” như Sun Group, Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát, Cen Group,… cũng ứng dụng những phần mềm để quản trị và giao dịch trực tuyến.
Đến nay, việc sử dụng những công cụ kỹ thuật số thay thế cho phương pháp làm việc truyền thống trở nên phổ biến đối với các doanh nghiệp bất động sản. Việc quản lý dự án, thông tin dự án, thông tin khách hàng hay tài liệu, dữ liệu chung đều được thực hiện chủ động trên các phần mềm chung, tạo nên tính đồng bộ trong toàn bộ hệ thống. Chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ trong hoạt động kinh doanh bất động sản vì thế trở thành xu hướng tất yếu.

Tại “Diễn đàn bất động sản 2022: Proptech – xu hướng tất yếu của thị trường” được tổ chức vào 13/12 vừa qua, Ông Hoàng Mai Chung – Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Tập đoàn Meey Land cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại rất nhiều vấn đề như thời gian giao dịch chậm, thiếu minh bạch về các thông tin pháp lý, chi phí hoạt động cao, chưa có công cụ để tính toán, đo lường, định giá nên thanh khoản chậm, nợ đọng kéo dài,... “Bởi vậy, chuyển đổi số trong bất động sản chắc chắn là một xu hướng tất yếu”, ông Chung khẳng định.
Trước đó, vào ngày 22/4/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 505/QĐ-TTg lấy ngày 10/10 hằng năm là ''Ngày Chuyển đổi số quốc gia''. Và ngày 10/10/2022, lần đầu tiên Ngày Chuyển đổi số quốc gia được tổ chức.
Tại phiên họp lần đầu của Ủy ban Quốc gia về chuyển đổi số, Thủ tướng Chính phủ - Chủ tịch Ủy ban đặc biệt nhấn mạnh, chuyển đổi số tác động tới mọi người dân, mọi chính sách đều hướng về người dân và người dân cần tham gia vào quá trình chuyển đổi số. Có như vậy, chuyển đổi số mới mang tính toàn dân, toàn diện và mang lại lợi ích thiết thực cho người dân…