Xuất hiện tình trạng nhà đầu tư giảm lời: Tín hiệu báo động cho thị trường địa ốc?

Theo Nhịp sống kinh tế, một lãnh đạo đơn vị bất động sản ở Hà Nội tiết lộ, dù thị trường chưa ghi nhận tình trạng cắt lỗ lớn, nhưng tâm lý nhà đầu tư đã có sự thay đổi. Họ bắt đầu hạ mục tiêu lợi nhuận so với thời điểm xuống tiền. Thực tế, diễn biến này được cho là phù hợp  trong bối cảnh thị trường đang xuất hiện nhiều dấu hiệu khó khăn.

Theo các chuyên gia đánh giá, thị trường đang gặp khó khăn nhất là về vấn đề nguồn vốn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã phải nhấn mạnh rằng: “Chưa bao giờ doanh nghiệp khó khăn như hiện nay vì không có dự án. Vị này lo ngại nếu cứ kéo dài tình trạng này thì 5 năm nữa sẽ có rất nhiều nhà thầu không thể tồn tại”.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nêu rõ, Luật Đất đai quy định vốn sở hữu của doanh nghiệp địa ốc chỉ chiếm từ 15-20%. 80-85% còn lại được huy động từ các kênh khác như: vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Tuy nhiên, kể từ tháng 4 đến nay, việc khó tiếp cận với các nguồn vốn tín dụng đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc.

Đặc biệt, trong dự thảo thông tư, văn bản của Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, thực hiện chính sách tín dụng… Việc này dẫn đến nguồn dư luận cho rằng Ngân hàng Nhà nước "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, khiến các tổ chức ngại hoặc không dám cho vay số tiền lớn. Điều này phần nào tác động đến tự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ông Châu nhấn mạnh, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình oxy của thị trường bất động sản. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn vay này, doanh nghiệp gần như ngộp thở. Người mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong nhận định, vấn đề nghiêm trọng ở đây đó là siết tín dụng bất động sản cực đoan có thể khiến thị trường khó chồng khó. Thậm chí, vết xe đổ của thị trường cách đây nhiều năm có thể lặp lại nếu như doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cá nhân phân tích, hiện nay, các ngân hàng thương mại không giải ngân vì room tín dụng chưa được mở khiến việc mua được một ngôi nhà cũng đang rất khó khăn, mọi giao dịch gần như không thể thực hiện. Điều này đã vô tình đẩy thị trường bất động sản lao dốc nhanh.

Theo đó, ông Quang đưa ra nhận định, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang trong tình trạng giảm lời. Giảm lời ở đây tức là các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư phải giảm một phần lợi nhuận từ 5 - 10% để níu kéo người mua cũng như tăng giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng. 

Vị chuyên gia cũng dự báo, nếu những biện pháp thắt chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài từ 3 tháng trở lên, thị trường sẽ chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ. Khi đó, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư sẽ phải giảm sâu, giảm mạnh giá thành sản phẩm để vớt vát. Mức độ giảm thậm chí có thể lên tới trên 20%.

Cũng theo ông Quang, việc giảm sâu này chưa chắc khiến khách hàng xuống tiền, cũng như giao dịch đã có thể diễn ra. Và khi tình trạng này xuất hiện, thị trường bất động sản đang thực sự đáng báo động. 

Kịch bản của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều áp lực khi nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án bị vướng thủ tục pháp lý chưa thể triển khai thì một số biện pháp kiểm soát dòng vốn của cơ quan quản lý đang khiến thị trường chững lại, thanh khoản suy yếu. Bên cạnh đó, thực trạng tăng lãi suất cho vay cận kề cũng sẽ ảnh hưởng tới thị trường, đặc biệt là nhu cầu vay để mua nhà.

Trước những diễn biến đó, PGS.TS Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản trong 6 tháng cuối năm 2022. Thứ nhất, với phương án ổn định. Trong trường hợp, tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào xuất hiện. Nền kinh tế trong nước phục hồi ổn định, thì thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định.

Thứ hai, trong trường hợp có nguồn vốn tăng đột biến, các ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng, đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân theo đúng kế hoạch, các điểm nghẽn về pháp lý được tháo gỡ,... thị trường bất động sản sẽ bùng nổ, tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, ông Chung cho rằng kịch bản này sẽ rất khó xảy ra, nhưng các yếu tố này được tạo dựng, thị trường sẽ bứt phá rất nhanh.

Cuối cùng, với kịch bản thứ ba, thị trường bất động sản có thể suy giảm nếu tình hình thế giới vẫn đi theo chiều hướng tiêu cực, cũng như kinh tế vĩ mô không chuyển biến tích cực. Vị chuyên gia nhấn mạnh: Những chính sách như lạm phát tăng, đầu tư công không được giải ngân đúng tiến độ, ngân hàng tiếp tục siết chặt tín dụng, hay việc thị trường trái phiếu lắng đọng cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản suy thoái.

PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế đang hồi phục sau dịch Covid-19 cùng những động thái tích cực về thể chế, mặc dù vẫn còn rất nhiều những diễn biến không chắc chắn nhưng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 có khả năng có bước phát triển tốt. Chỉ khi những điều bất ngờ nằm ngoài dự đoán xuất hiện hoặc những yếu tố tích cực cũng nằm ngoài dự đoán, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 mới xuất hiện tình huống khác.