Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh cả về phạm vi, quy mô và có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau.

Tuy nhiên, tác động của dịch COVID-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó, cần nguồn vốn lớn để vực dậy; trong khi đó, tín dụng đối với lĩnh vực này đang bị siết chặt khiến khó càng thêm khó. Hơn bao giờ hết, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản là bài toán đang cần lời giải.

Nguồn vốn cho BĐS không chỉ là nguồn vốn ngân hàng mà từ nhiều nguồn khác nhau, một hệ sinh thái vốn gồm vốn ngân hàng, vốn trái phiếu, vốn từ cổ phiếu, vốn từ các nhà đầu tư,... Bất động sản bao gồm bất động sản đầu tư, bất động sản cho nhà đầu tư thứ cấp, bất động sản người mua nhà để ở,... mỗi phân khúc có dòng vốn khác nhau. Tuy nhiên, nguồn vốn dễ tiếp cận nhất là nguồn vốn từ ngân hàng.

Vì vậy, việc tạo ra khung khổ pháp lý, sự bình đẳng cho sân chơi để tạo ra hệ sinh thái vốn trước hết phải là chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. Khi nguồn cung đang thiếu cần có sự chỉnh lý, kiến tạo và gặp gỡ kịp thời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để làm sao có hoạt động tháo gỡ về thủ tục hành chính, nâng cao nguồn cung, đưa nguồn hàng đủ thủ tục pháp lý vào thị trường từ đó sẽ thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài về cũng như thu hút đầu tư của các nhà đầu tư trong nước, tạo nên nguồn vốn không bị áp lực bởi quản lý kinh tế vĩ mô.

Hiện nay, đại dịch COVID-19 vẫn đang tiếp diễn, địa chính trị có nhiều sự thay đổi, các nhà đầu tư đang trông chờ vào những "vùng trũng" ổn định về thủ tục hành chính, ổn định về chính trị để đầu tư. Việt Nam là một trong những điểm đến như vậy. Vì vậy, chúng ta cần tranh thủ thời điểm này, các nhà hoạch định chính sách từ Chính phủ, UBND các cấp, Bộ ngành cần ngồi lại với nhau để tháo gỡ những điểm nghẽn về thủ tục hành chính cho các giao dịch bất động sản cũng như các dự án hiện nay đang vướng mắc. Chắc chắn sẽ có nguồn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam nhanh chóng giúp cân đối lại nguồn vốn từ ngân hàng, từ trái phiếu.

Tôi cho rằng, điều này có tính căn bản và lâu dài để hoạt động đầu tư. Một mặt tranh thủ được nguồn đầu tư từ nước ngoài, một mặt tháo gỡ được điểm nghẽn cho các doanh nghiệp bất động sản để làm sao đưa nguồn cung vào kịp thời trong hoàn cảnh nguồn cung đang thiếu nghiêm trọng, đặc biệt là ở TP HCM. Và đó cũng là 1 trong những nguyên nhân làm tăng giá đất trong thời gian vừa qua.

Đại dịch COVID-19, chúng ta phải thực hiện giãn cách, làm việc, giao dịch online thời gian gần đây, các phương thức khác mới bắt đầu mở trở lại, chuỗi cung ứng sản xuất mới được khôi phục lại, các thị trường khác cũng mới hồi phục, trong khi đó, 2 năm nay bất động sản là thị trường ổn định nhất và nơi là người dân, nhà đầu tư đổ vốn vào.

Vậy làm sao để tháo gỡ dòng tiền từ quá khứ họ đã đầu tư vào, đồng thời mở ra cơ hội để dòng tiền khơi thông hơn là đặc biệt quan trọng. Trong đó, vai trò của Chính phủ, của NHNN cân đối được quản lý vĩ mô về tiền tệ và thúc đẩy, khơi thông một dòng chảy tài chính ổn định đi vào "mạch máu" của xã hội và đặc biệt trong bất động sản.

Đối với bất động sản nói riêng và với nền kinh tế nói chung , vốn là "mạch máu" lưu thông, là oxy, là dưỡng khí của doanh nghiệp. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn, doanh nghiệp dễ "ngộp thở" và khó có thể tồn tại.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản. Xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể kể đến, những dự án không thể triển khai thực hiện được, không có sản phẩm, thiếu sản phẩm trên thị trường trong khi nhu cầu xã hội, nhà đầu tư rất lớn.

Ngân hàng thương mại là "bà đỡ" của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Nếu không có Ngân hàng thương mại các doanh nghiệp khó có thể có nguồn "vốn mồi" đầu tiên để thực hiện thi công các công trình của dự án. Nên nguồn vốn tín dụng là máu, là dưỡng khí của doanh nghiệp.

Nguồn vốn thứ 2 là nguồn vốn phát hành trái phiếu là nguồn vốn bổ sung, đó là xã hội hóa rất quan trọng với doanh nghiệp. Nguồn vốn trái phiếu, Bộ Tài chính đã có tổng kết và điểm danh 20 doanh nghiệp có quy hoạch trái phiếu hàng trăm ngàn tỷ đồng. Thống đốc ngân hàng cũng đã có thông báo tổng dư nợ tín dụng bất động sản 2.288.000 tỷ đồng trong đó có 37.000 tỳ đồng là nợ xấu chiếm 1,6%. Đứng về quy mô của nền kinh tế, dư nợ này chỉ chiếm 19,16%. Mức dư nợ tín dụng bất động sản như vậy là bình thường với một nền kinh tế mà thị trường bất động sản chiếm khoảng 19%.

NHNN chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản để nợ xấu không phình lên. Nhưng các tổ chức quốc tế có dự báo, có thể nợ xấu tiềm ẩn đang là vấn đề chúng ta phải tính toán trong thời gian tới.

Nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản bao gồm: thứ nhất là nguồn vốn chủ sở hữu ở mức độ thấp từ 15-20%, nguồn vốn thứ 2 từ nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn thứ 3 là trái phiếu. Khi chúng doanh nghiệp bất động sản làm được đến một thời điểm có thể huy động, đạt chuẩn theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS vốn thì nguồn vốn huy động trước từ khách hàng là nguồn vốn cực kì quan trọng. Bởi nguồn vốn của khách hàng là nguồn vốn không chịu áp lực trả nợ, trả lãi, là nguồn vốn tuyệt vời với doanh nghiệp. Nguồn vốn tiếp theo là nguồn vốn liên doanh liên kết. Hiện nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đang chiếm trên dưới 20% nhưng nội lực chúng ta yếu, nguồn vốn FDI có thể tăng lên. Tất nhiên có thể chía sẻ rủi ro nhưng cũng bị chia sẻ lợi ích. Vì vậy, nguồn nội lực của chúng ta lớn hơn sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giữ vững vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản. Với nguồn vốn liên doanh liên kết, nguồn vốn FDI là kênh rất quan trọng. Bên cạnh đó, chúng tôi rất khuyến khích các Tập đoàn, doanh nghiệp có thể hợp tác, liên doanh liên kết trong nước  sẽ giúp bổ sung nguồn vốn cho nhau, điều chuyển nguồn vốn nội địa để chúng ta cùng đạt được mục tiêu Dn BĐS VN phải thống lĩnh thị trường BĐS VN để đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo nguồn lực nhà ở cho xã hội.

Chúng tôi rất tán thành chủ trương không siết tín dụng bất động sản của NHNN, chúng tôi đề nghị chúng tôi có cơ chế để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.

Một là, những doanh nghiệp khỏe mạnh, là khách hàng tin cậy của các ngân hàng được tạo điều kiện vay.

Thứ hai, những doanh nghiệp có dự án khả thi. Hiện nay, Ngân hàng thương mại cho vay tín dụng thì phải có tài sản thế chấp, mà tài sản thế chấp của chúng ta trên dưới 70% là bất động sản. Đó là cách chưa đánh giá tính khả thi để doanh nghiệp có thể vay.

Nếu chúng ta không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp, đánh giá chất lượng dự án, chúng ta không có được các doanh nghiệp đại bàng.

Thực tế có hiện tượng các tổ chức, cá nhân vay vốn để kinh doanh, sản xuất nhưng lại đổ tiền vào mua BĐS. Đây là một trong những yếu tố tăng tính đầu cơ, đẩy giá BĐS tăng cao ở nhiều địa phương trong thời gian qua. Việc này cần kiểm soát sớm, tránh nguy cơ vỡ bong bóng thị trường BĐS.

Việc kiểm soát nên hiểu là hạn chế các rủi ro khi cho vay BĐS. Tuy nhiên, có nhiều chủ đầu tư có năng lực, làm dự án BĐS thật và cần nguồn vốn để phát triển dự án cần phải được ưu tiên tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm dự án.

Chủ đầu tư đảm bảo năng lực, đủ tài sản bảo đảm vốn vay nên được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi. Đặc biệt là chủ đầu tư làm các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, khu dân cư phục vụ giãn dân, nhà ở thương mại thấp tầng giá rẻ...

Còn các phân khúc đầu tư cá nhân, nhà đầu tư riêng lẻ... có thể cân nhắc và kiểm soát chặt quy trình thẩm định cho vay để tránh các rủi ro.

Để kiểm soát, các tổ chức tín dụng chỉ cần hướng ưu tiên cho việc thẩm duyệt hồ sơ, đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân đủ năng lực được vay. Trong đó ưu tiên, khuyến khích cho vay đối với những nhà đầu tư tạo ra sản phẩm cho số đông.

Cơ quan thẩm định phải quản lý chặt chẽ và các cơ quan chức năng, tổ chức xã hội phải tăng cường kiểm tra, giám sát. Đồng thời, cần lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân để có đóng góp phản ánh đúng tình trạng để cơ quan quản lý kịp thời có biện pháp điều chỉnh, xử lý nghiêm các hành vi trục lợi.

 Việc lành mạnh hóa thị trường BĐS phải bắt đầu từ các vấn đề mang tính chất nền tảng. Về đất đai, dù cơ quan chức năng đang nghiên cứu sửa đổi nhưng cần tập trung giải pháp trước mắt để giảm các yếu tố đầu cơ, thổi giá đất.

Muốn vậy cần phải có sự minh bạch, minh bạch về giá bán, minh bạch từ người mua và thực hiện nghiêm quy định báo cáo giao dịch theo quy định về chống rửa tiền. Bên cạnh đó, cơ quan thuế cần kiểm soát các hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS, đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực giao dịch. Về lâu dài, phải sửa đổi Luật đất đai và xem xét công cụ thuế để giải quyết tận gốc vấn đề này.

Việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nói riêng và các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nền kinh tế là điều hết sức quan trọng. Ngay từ cuối năm 2020 chúng tôi đã thấy có trạng thái bất thường ở lĩnh vực thị trường chứng khoán và bất động sản và có cảnh báo tới các cơ quan chức năng về kiểm soát dòng vốn nói chung vào 2 lĩnh vực này. Việc nhắc nhở, kiểm soát chặt chẽ các dòng vốn tín dụng vào bất động sản nói riêng và các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nói chung là cần thiết.

Tuy nhiên, chúng ta phải lựa chọn một cách linh hoạt và phù hợp ở từng thời điểm, từng thị trường và ở từng phân khúc. Phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân sức hấp thụ lớn nên đẩy mạnh cho vay và thậm chí cho ưu đãi bằng các chính sách của nhà nước từ các ngân hàng chính sách xã hội hoặc chương trình hỗ trợ 2% lãi suất từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Thứ hai, với nhà ở xã hội hay nhà ở công nhân, đây là gói chính sách lớn trong gói 350 ngàn tỷ. Thực tế triển khai hiện nay còn quá chậm. Ngân hàng nhà nước cần  có chính sách phù hợp để các Ngân hàng chính sách xã hội và ngân hàng thương mại chung tay hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện.

Thứ ba, việc cho vay các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng hoàn vốn, có đóng góp lớn cần thực hiện ráo riết hơn. Không nên bó hẹp để có lượng hàng hóa đẩy ra thị trường nhiều hơn thì giá bất động sản mới có thể giảm.

Thứ tư, chúng tôi ủng hộ việc loại bỏ các nhà đầu tư chộp giật, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cần siết chặt.

Cuối cùng, việc cho người mua nhà thực tế nhất là người mua nhà lần đầu, mong các ngân hàng sẽ tạo điều kiện để họ được vay vốn một cách tốt nhất, từ đó có khả năng an cư lạc nghiệp. Mong ngân hàng thương mại xem xét cho vay mua nhà, sửa chữa, bất động sản phù hợp đáp ứng nhu cầu người dân, từ đó cũng giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, giúp hệ thống ngân hàng cũng có lợi nhuận phù hợp và vẫn đảm bảo tính an toàn.

Trước những khó khăn trong huy động vốn tín dụng từ các ngân hàng, thị trường trái phiếu đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và là đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp, đặc biệt nguồn vốn dài hạn. Điều này đang diễn ra tại nhiều thị trường tiên tiến trên thế giới và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.

Lâu nay, các doanh nghiệp vẫn "sống tạm" và phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi, về nguyên lý, ngân hàng chỉ nên đáp ứng vốn vay ngắn hạn.

Khi tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt, đặc biệt với các ngành bị hạn chế cấp tín dụng như bất động sản, thì trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một kênh huy động vốn thay thế.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tạo điều kiện thuận lợi, tài trợ cho hoạt động đầu tư kinh doanh dài hạn, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ hệ thống ngân hàng - chuyên gia này khẳng định.

Trong 4 năm qua, trái phiếu doanh nghiệp đã phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước. Những năm trở lại đây, thị trường trái phiếu phát triển rõ nét.

Các ngân hàng cho vay chủ yếu ngắn hạn, không có nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Các ngân hàng thương mại cũng bị khống chế bởi các quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để đề phòng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bởi vậy, các doanh nghiệp bất động sản tìm đến thị trường trái phiếu để huy động vốn vay trung - dài hạn và được các nhà đầu tư cá nhân nhanh chóng đón nhận. Kênh huy động mới này hấp dẫn và làm nhẹ bớt gánh nặng cho vay của các ngân hàng.

Tuy nhiên, từ những vụ việc thao túng thị trường trong thời gian qua đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin. Đã đến lúc các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và chính doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải nhìn nhận lại vai trò của trái phiếu doanh nghiệp trong hệ thống tài chính Việt Nam để có giải pháp quản lý và phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững.

Hiện cán cân giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn (trái phiếu) đang có sự chênh lệch lớn. Thị trường tiền tệ với dòng vốn ngắn hạn cho đến 12 tháng vẫn lớn hơn nhiều so với thị trường vốn gồm dòng vốn trung và dài hạn.

Muốn phát triển thị trường vốn lành mạnh, bền vững, chính sách kiểm soát thị trường bất động sản cần mạnh mẽ hơn bởi những vấn đề đang xảy ra và xử lý mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

Cụ thể, để lấy niềm tin từ nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối như ngân hàng, công ty chứng khoán cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành hoặc tài sản đảm bảo, đặc điểm của trái phiếu cũng như quyền lợi, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cùng đó là các cam kết đối với trái phiếu, nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối đối với trái phiếu...

Bên cạnh đó, các công ty kiểm toán độc lập là những đơn vị kiểm tra, xác minh tính trung thực của báo cáo tài chính phải cung cấp những thông tin chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp. Nếu các công ty kiểm toán không làm đúng, con số không chính xác sẽ dẫn tới sự thẩm định sai từ phía các nhà đầu tư.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục khai thác thị trường cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn trung và dài hạn nhưng cả hai thị trường này cần phải có sự cải tổ và điều chỉnh tận gốc.

Đó là các quy định luật pháp về phát hành và giao dịch cổ phiếu và trái phiếu cần phải được chỉnh sửa và hoàn thiện; các cơ quan quản lý thị trường bao gồm Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà Nước cần kiểm tra thị trường gắt gao và hiệu quả hơn.

Mặt khác, các thành phần thị trường bao gồm nhà phát hành, nhà đầu tư cần phải có tính tuân thủ cao. Những hành vi lách luật, vi phạm luật phải bị xử lý nghiêm để giảm bớt rủi ro trên thị trường và hòa nhập với sân chơi thế giới.

Ngoài ra, Chính phủ cần lên kế hoạch cải cách thị trường chứng khoán một cách mạnh mẽ. Đặc biệt, cần đưa ra quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm cho tất cả các loại phát hành trái phiếu vào năm 2023.