VnDirect: Thời điểm khó khăn nhất của thị trường đã ở lại phía sau nhưng những thách thức vẫn còn đó

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, trong báo cáo kinh doanh mới đây, Chứng khoán VNDirect đã đánh giá, rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư địa ốc vẫn ở mức cao tuy nhiên thời điểm khó khăn nhất đã qua. 

Chi tiết, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi mà doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như kéo giãn nợ ngân hàng theo như  Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cũng như Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Mặc dù vậy thì vấn đề về thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi mà nhiều doanh nghiệp vẫn trả chậm lãi cũng như gốc trái phiếu bởi những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán đã giảm mạnh bởi do điều kiện thị trường. 

Nhóm phân tích cũng cho rằng, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể là khoảng 65.906 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 3% trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 16% trong năm 2024.

Cùng với đó, các doanh nghiệp vẫn đang rất nỗ lực giảm đòn bẩy tài chính. Và theo số liệu tổng hợp của VNDirect cho thấy, các nhà phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu là bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hay trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Theo ước tính của VNDirect dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp phát triển bất động sản (trong đó bao gồm 118 công ty niêm yết;  92 công ty chưa niêm yết) ở giai đoạn 2006 - quý 1/2023.

Cũng theo đó, tổng giá trị hàng tồn kho của người mua trả tiền trước của mẫu nghiên cứu lần lượt giảm 1,3% và 5% so với thời điểm đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng cũng như bán hàng trong diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản. 

Ngoài ra thì các doanh nghiệp bất động sản hiện tại cũng có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh khoản nhanh lành mạnh hơn cùng với khả năng thanh toán lãi vay một cách tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011 - 2013. 

Mặc dù vậy thì hệ số thanh toán hiện hành cũng đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất ở trong giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011. Đặc biệt, các hệ số về khả năng thanh toán cũng như thanh khoản đang được cải thiện nhẹ ở trong quý 1/2023. 

Còn ở một khía cạnh khác thì lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại ghi nhận đã giảm từ 30 - 40 điểm cơ bản ở trong tháng 5/2023, dao động từ 6,6% - 8,2%/năm. Điều này có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với những doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Chứng khoán VNDirect cho biết, lãi suất vay trung bình trên thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13 - 14%. Theo đó thì thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 - 11%. 

Dòng chảy tín dụng bắt đầu được “khơi thông”

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2023 đạt mức gần 2,7 triệu tỷ đồng, so với cuối năm 2022 tăng khoảng 3,4%. 

Trong đó thì tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian 5 tháng đầu năm ghi nhận tăng 14% cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy được tác dụng. Mặc dù vậy thì tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi đó cùng kỳ năm ngoái tăng đến 15%. 

Thống đốc cho hay: “Phía Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến thời điểm hiện tại thì nhà đầu tư bất động sản là cá nhân cũng như người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư cho nên tín dụng vẫn đang còn thấp. Chính vì thế, việc tháo gỡ các khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá nhà cũng là một trong những giải pháp có thể thúc đẩy cầu tiêu dùng và đầu tư trong lĩnh vực này”.

Liên quan đến gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng, Bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến đầu tháng 7, Ngân hàng Nhà nước đã nhận được ba công văn công bố 15 dự án nhà ở xã hội của các tỉnh như  Bắc Giang, Trà Vinh và Tây Ninh; trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, có 3 tỉnh Bình Định, Phú Thọ, Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố 9 dự án nhà ở xã hội.

Cũng theo Thống đốc, các địa phương cấp phép xây dựng các dự án nhà ở xã hội đã được các tổ chức tín dụng sẵn sàng cho vay. Đến thời điểm hiện tại, một số ngân hàng như Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Việt Nam (Argibank) đã bắt đầu cho vay trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Trong đó thì BIDV chính là ngân hàng đầu tiên ký hợp đồng tín dụng tài trợ dự án nhà ở xã hội theo chương trình 120.000 tỷ đồng. Cụ thể là BIDV sẽ tài trợ 99 tỷ đồng cho dự án Khu nhà ở xã hội thấp tầng ở lô đất N02 (thuộc Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Phương - Phú Thọ), trong đó bao gồm cấp tín dụng 95 tỷ đồng và cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành ở trong tương lai 4 tỷ đồng.

Thị trường khi nào hồi phục?

Nhóm phân tích của Thống đốc cho hay cho biết, thời điểm khó khăn nhất của thị trường dường như đã ở lại phía sau tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó. Các nhà đầu tư bất động sản cần phải theo dõi sát sao về thực trạng các kênh dẫn vốn cũng như quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý, diễn biến thị trường nhà ở xã hội để đánh giá sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung. 

Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và ở trong giai đoạn 2011 - 2012. Giai đoạn trước đó, thị trường trong trạng thái dư cung, lạm phát ở mức cao trong khi đó hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế cũng như nguồn cầu vẫn trực chờ ở mức cao. Chứng khoán Thống đốc cho hay cho rằng, thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới và sự phục hồi rõ ràng hơn từ nửa cuối năm 2024, sẽ phục hồi nhanh hơn giai đoạn trước khi mà chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng. 

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Viện DXS - FERI) - ông Phạm Anh Khôi cho biết, thị trường bất động sản trong quý 2/2023 tăng trưởng nhẹ so với quý 1 nhưng đã giảm mạnh về nguồn cung cũng như tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm trước. Những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường chưa được phát huy hiệu quả, lãi suất ngân hàng mặc dù giảm nhẹ nhưng vẫn neo ở mức cao, doanh nghiệp cũng như người dân vẫn khó tiếp cận được vốn. 

Chuyên gia cũng đưa ra kỳ vọng, từ nay đến cuối năm 2023, lãi suất huy động có xu hướng giảm dần, một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn sẽ đi vào thị trường chứng khoán trước và sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản dự kiến vào quý 4/2023 và quý 1/2024. 

Vị này cũng đưa ra hai kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường từ nay cho đến cuối năm. Cụ thể là nếu như lãi vay mua nhà giảm nhẹ về quanh mức từ 11 - 13%, dự báo giá bán nhà đi ngang, tỷ lệ hấp thụ bất động sản cũng sẽ tăng từ 20 - 30%. Mặc dù vậy thì nếu như lãi suất vẫn ở mức 14% như hiện nay, thị trường sẽ tiếp tục gặp thử thách, giá bán bất động sản sẽ tiếp đà giảm.