Xuất hiện dự án chung cư chiết khấu 52% giá bán giữa bối cảnh thị trường ế ẩm

Những chỉ báo trên thị trường

Theo Nhịp sống thị trường, hiện tại thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung thấp, sức cầu giảm, thanh khoản yếu, chủ đầu tư liên tục giảm giá… Đây đều là những chỉ báo khó khăn có thể nhìn thấy rõ nhất trên thị trường bất động sản được các đơn vị nghiên cứu thống kê. 

Cụ thể, trong báo cáo mới nhất của DKRA cho thấy, toàn thị trường TP. HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu) chỉ có 5 dự án chung cư mở bán trong tháng 4, tương đương 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong đó chỉ có một dự án chào bán mới, còn lại đều là dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung tập trung nhiều nhất ở TP. HCM với 2346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên tới 61%, tiếp theo là Bình Dương chiếm 39%, còn lại những tỉnh khác dường như không có thêm dự án nào mở bán. 

Xét về thanh khoản trong quý I/2023, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%. Đơn vị nghiên cứu này cho hay, tới tháng 4, một số chủ đầu tư buộc phải đưa ra chính sách chiết khấu thanh toán nhanh cho khách hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiếu dòng tiền đã chấp nhận giảm 10 - 30% giá trị hợp đồng. Đặc biệt là một dự án đã giảm tới 52% giá niêm yết căn hộ.

Trên thị trường thứ cấp, tín hiệu khởi sắc giúp thanh khoản phục hồi nhẹ là thông tin về các chính sách gỡ vướng của Chính phủ và hạ nhiệt lãi suất của Ngân hàng. Tuy nhiên, theo DKRA thì sức cầu trong tháng 4 vẫn giảm đến 84% so với cùng kỳ năm ngoái, khi có 333 căn hộ mới mở bán đã giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân đang ở mức trung bình 59%. 

Báo cáo trong quý đầu năm cho thấy, sức cầu chung trên toàn thị trường có sự sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ của các dự án giao động phổ biến từ 19 - 38% giỏ hàng mở bán. 

Để thu về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản đã mạnh tay chiết khấu cho những khách hàng thanh toán nhanh hoặc kéo dãn lịch thanh toán để kích cầu thị trường trước bối cảnh khó khăn như hiện nay. 

Trên thị trường thứ cấp, nhất là tại các dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn nợ gốc/lãi vay, theo DKRA, người bán đang có xu hướng chiết khấu mạnh hơn để sớm bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng, giảm áp lực tài chính. 

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường mới đây đã ghi nhận tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Thực tế, tình trạng này đã diễn ra từ đầu năm 2022 tới nay, nhất nguồn cung căn hộ phân khúc giá rẻ cho người thu nhập thấp, đây vốn là phân khúc có lực cầu lớn nhất trên thị trường vì phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. 

Theo đó, trong năm 2022 trên toàn thị trường chỉ ghi nhận hơn 48 nghìn sản phẩm nhà ở. Nếu so với năm 2018 - thời điểm trước dịch Covid - 19 thì nguồn cung hiện nay vẫn chỉ bằng hơn 20%. Dòng sản phẩm cao cấp như dự án căn hộ chung cư hạng sang, biệt thự biển, các dự án biệt thự/liền kề… có giá trị lớn lại chiếm tỷ lệ lớn trong toàn nguồn cung trên thị trường. Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường địa ốc hiện nay chỉ ghi nhận khoảng 25 nghìn sản phẩm là hàng tồn kho từ năm 2022. 

Nguồn cung mới rất ít, các sản phẩm mới nghèo nàn, thiếu hấp dẫn trong khi lãi suất ngân hàng trong vay mua bất động sản còn cao, vay mua khó khăn, thu nhập của người dân cũng bị hụt đáng kể vì suy thoái kinh tế khiến lực cầu trên thị trường giảm mạnh. Trong khi niềm tin của người tiêu dùng đối với thị trường địa ốc ngày càng giảm, lãi suất tiền gửi ngân hàng lại tăng khiến người dân đổ tiền vào kênh đầu tư này. 

Báo cáo của Hội Môi giới cũng cho thấy thanh khoản thị trường hiện vẫn đang suy yếu mạnh. 

Diễn biến của thị trường trong giai đoạn tới 

Khó khăn vẫn đang diễn ra trên thị trường bất động sản khi thanh khoản vẫn chưa hồi phục rõ rệt. Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cho rằng, diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế chung như lạm phát và lãi suất. Tuy nhiên, cho dù tăng trưởng kém hơn cùng kỳ nhưng thực tế sự suy thoái không quá nặng nề, nếu có thì chỉ ở mức độ nhẹ. 

Bên cạnh đó, sự kỳ vọng vào việc giải quyết vấn đề liên quan tới tài chính tiền tệ, tỷ giá lãi suất, thanh khoản, thị trường trái phiếu và bất động sản cũng ảnh hưởng mạnh lên thị trường. 

Theo ông Thành, lãi suất ngân hàng đang giảm, nhưng lãi suất trong năm 2023 sẽ không thể thấp được. Các giải pháp từ pháp lý tới hỗ trợ tài chính chung hoặc từng gói hỗ trợ riêng lẻ và quyết tâm tái cấu trúc thị trường bất động sản đang được kỳ vọng sẽ dần dần được thực hiện hóa và áp dụng trong cuộc sống. Bên cạnh đó, việc đầu tư công, cơ chế đặc thù cho mỗi địa phương nếu được phát huy tốt thì trong nửa cuối năm 2023, thị trường địa ốc sẽ bớt khó hơn. 

Ngoài ra, ông Thành cho rằng, nếu điều kiện thực tế không quá xấu, áp lực giảm dần thì có thể từ quý III/2023 sẽ xuất hiện những tín hiệu tích cực từ một số lĩnh vực của nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản. Nếu điều kiện bên ngoài thuận lợi, chắc chắn các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục giảm lãi suất.

Đồng thời, khi việc thanh tra, kiểm tra những dự án bất động sản sớm kết thúc, cũng sẽ giải tỏa tâm lý cho thị trường chung.