Vì sao các doanh nghiệp không quá mặn mà với nhà ở xã hội?

Năm 2023, nhà ở xã hội được dự báo tăng trưởng

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ chậm lại, bao gồm cả thị trường bất động sản của Việt Nam. Tuy nhiên, tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo rằng: Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân trong thời gian tới sẽ tăng trưởng. Dư địa phát triển của phân khúc này vẫn còn nhiều và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. 

Liên quan đến vấn đề này, đại diện của Bộ Xây Dựng cho biết, trong giai đoạn 2021-2030 nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng và đặc biệt là ở khu vực đô thị. Thời điểm hiện tại, tỷ lệ dân số đô thị là khoảng 40%, đến năm 2030 sẽ tăng lên khoảng 45%. Với tốc độ gia tăng dân số cũng như nhu cầu nhà ở hiện nay, mỗi năm sẽ phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị mới đủ cung cấp cho thị trường. Hai thành phố lớn là Hà Nội cùng với TP.HCM với sức hút dân số cao, cần phải gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị sẽ chiếm hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước, đồng thời chiếm 75% tăng trưởng không gian đô thị cùng khoảng ⅔ lượng nhu cầu nhà ở mỗi năm. 

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, việc phát triển nhà ở xã hội giúp đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách, đồng thời trở thành đòn bẩy giúp kích thích dòng chảy kinh tế và hoạt động 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản. Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trên địa bàn cả nước tính đến nay đã hoàn thành được 301 dự án nhà ở xã hội khu đô thị với khoảng 155.800 căn, con số này tương đương với tổng diện tích lên đến 7,8 triệu m2. 

Thực tế, nguồn cung nhà ở xã hội so với kỳ vọng đặt ra vẫn còn một khoảng cách quá lớn. Nguyên nhân đến từ việc triển khai và phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vướng mắc và khó khăn.

Vì sao các doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này?

Trong thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực về việc ban hành chính sách để thu hút các doanh nghiệp tham gia nhà ở xã hội, từ đó cải thiện nguồn cung của phân khúc này. Điều đáng nói, những chính sách này cho đến nay vẫn còn thiếu đồng bộ và nhiều bất cập, dẫn đến nhiều điểm tắc nghẽn khiến cho các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận phân khúc nhà ở xã hội.

Bên cạnh những chính sách đã được đưa ra, nếu như muốn thực hiện thành công đề án xây dựng tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, điều cần thiết là Nhà nước cần nghiên cứu cũng như ban hàng thêm nhiều cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là vốn và quỹ đất, từ đó khuyến khích các doanh nghiệp có thể tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội. 

Đáng chú ý, theo như quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP nêu rõ: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.

Điều đáng nói, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng sẽ phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng một dự án, đặc biệt là những dự án nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp. Ngoài ra, việc bố trí 20% quỹ đất bên trong các dự án đô thị và nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể các dự án. VARS cho rằng, điều này khiến cho các tiện ích và cảnh quan trong dự án trở nên thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Đồng thời, những người dân có thu nhập thấp và trung bình cũng khó thích ứng trong khu vực chất lượng cao.

Việc kết hợp phân khúc nhà ở xã hội cũng không thể đạt được thông qua việc kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau ở trong cùng một không gian sống. Hầu hết những dự án tại Hà Nội và TP.HCM đều có quy mô nhỏ. Chưa kể, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 205 ở những vị trí có giá trị lớn là điều rất khó để thực hiện. Theo VARS, nên giao 20% quỹ đất để chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, đồng thời UBND tỉnh khi lập quy hoạch cần phải tính toán nhu cầu quỹ đất. 

Trên thế giới, hầu hết các quốc gia đều có quỹ nhà ở địa phương dành cho người lao động thuê với hình thức đất thuộc chính quyền, sau đó giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê đúng theo giá quy định. Ví dụ tại Hà Lan, quy mô cho thuê nhà ở xã hội là khoảng 31% thì Hiệp hội Nhà ở tại nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng. Theo đó, thu nhập từ việc cho thuê cùng với bán nhà sẽ đủ để có thể trang trải khoản đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ hoặc tân trang và cải tạo khu phố. Tại một số khu vực của Hoa Kỳ, các quy định được đưa ra đã yêu cầu phải phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách thức như sau: Tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; Tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị phải có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.

Một vấn đề khác nữa đến từ nguồn vốn và lãi suất. Đáng chú ý, chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đã xây dựng được 2 chính sách hỗ trợ dành cho nhà ở xã hội. Đầu tiên là tiến hành hỗ trợ cho cá nhân vay ưu đãi. Tính đến hết tháng 10 năm ngoái, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được tổng cộng 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo và sửa chữa nhà ở. Thứ hai là chính sách hỗ trợ lãi suất 2%/năm với mức tối đa lên đến 40.000 tỷ đồng nhờ hệ thống ngân hàng thương mại nhằm cho vay đối với một số ngành, lĩnh vực, bao gồm cả việc cải tạo chung cư cũ và xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Tính đến nay, vẫn chưa có bất kỳ dự án nào được vay vốn nhờ chương trình phục hồi. Một khi các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, những dự án nhà ở xã hội sẽ càng khó để triển khai.

Khó khăn tiếp theo là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở xã hội vẫn còn vô cùng phức tạp và kéo dài, thậm chí còn khó khăn hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại. Điều này đã tạo ra nhiều rào cản để chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Chưa kể, quỹ đất 20% khi bàn giao cho các doanh nghiệp cũng phải tổ chức đấu thầu và đấu giá, gây khó khăn trong việc lựa chọn nhà đầu tư. 

Đặc biệt, giá bán đối với phân khúc nhà ở xã hội đã và đang bị khống chế, lãi vay (nếu có) cùng với lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Ngoài ra, nguồn vốn liên tục bị tắc nghẽn cộng thêm chi phí tiếp cận tài chính và chi phí đầu vào tăng cao nhưng khi trình tự thủ tục đầu tư cho xây dựng và mua bán nhà ở xã hội vẫn còn kéo dài và phức tạp, gây tốn kém cho các doanh nghiệp. Điều này đã đẩy giá nhà ở xã hội ở nhiều nơi tăng cao, gần bằng với giá nhà ở thương mại. 

Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại thường xuyên ghi nhận tình trạng giá nhà ở xã hội ở các thành phố lớn tăng lên gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Bên cạnh đó, định mức xây dựng đã quy định thấp hơn so với thực tế thị trường, điều này khiến cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ vốn nặng. Liên quan đến vấn đề này, VARS nhận định những điều này không hấp dẫn, khó lòng có thể thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Vị chuyên gia này còn nhấn mạnh, cần thay đổi tư duy làm nhà ở xã hội, làm thế nào để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ có điều kiện hơn thì người đến sau cũng sẽ có cơ hội sở hữu. Nếu như muốn tiết kiệm chi phí, cần phải làm thực hiện những dự án quy mô lớn, làm nhỏ sẽ khó lòng để giảm. Nếu không làm quy mô lớn thì giá vốn ở khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Ông cũng đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ. Bên cạnh đó, cần có cơ chế cũng như quy định để những người không còn thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội sẽ chuyển nhà cho nhóm người đang có điều kiện khó khăn hơn.