Văn phòng xanh sẽ “lên ngôi” trong tương lai gần
9 tháng đầu năm 2022, thực tế đã chỉ ra rằng thị trường văn phòng Hà Nội có nguồn cung mới tương đối hạn chế. Thế nhưng đến cuối năm 2022, cán cân cung - cầu sẽ có sự cải thiện hơn ở phân khúc thị trường văn phòng cho thuê. Tới đây, thị trường Hà Nội sẽ chào đón thêm 04 dự án mới gia nhập, dự kiến cung cấp thêm 113,000m2 mặt sàn văn phòng, chủ yếu là hạng A (34%) và hạng B (64%).
Hiện tại, xu hướng mở rộng hoạt động văn phòng doanh nghiệp ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận ngày càng rõ hơn, đặc biệt trong tình hình diện tích văn phòng cho thuê ở khu vực trung tâm còn nhiều hạn chế. Điều này sẽ là một trong những đòn bẩy cho các dự án văn phòng mới, đẹp ở những khu vực ngoài trung tâm được đẩy mạnh phát triển hơn.
Cơ sở hạ tầng cũng là một trong những điều khiến các dự án văn phòng mới, khu vực ngoài trung tâm được phát triển. Các tuyến đường vành đai hay tàu điện phát triển đã thúc đẩy các dự án bất động sản được đẩy mạnh cũng như tạo ra các điều kiện để khách thuê dễ di chuyển nếu như chuyển văn phòng ra khu vực trung tâm.
Theo đánh giá từ Savills, nguồn cung văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm tới năm 2023 sẽ được bổ sung dồi dào. Theo đó, các dự án tiềm năng tới đây sẽ “gia nhập” thị trường sẽ gồm 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn và các dự án tại khu Starlake với khoảng 699,000 m2. Nguồn cung sẽ tập trung nhiều nhất tại Tây Hà Nội với Starlake cung cấo tới 430,000m2, tương ứng 28% nguồn cung tương lai.
Về nhu cầu tìm kiếm mặt bằng cho thuê, hiện tại đã chỉ ra, nhu cầu về tìm kiếm văn phòng cho thuê đang phục hồi nhanh sau đại dịch. Các ngành như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin có nhu cầu ngày càng tăng. Thị trường trong thời gian tới đây chắc chắn sẽ ghi nhận nguồn cung – cầu cao đối với phân khúc cho thuê văn phòng. Nếu như thời điểm dịch Covid-19, nhiều công ty đã lựa chọn mô hình làm việc linh hoạt thì hiện tại, nhiều công ty đang có nhu cầu tái cấu trúc, cải tạo nâng cấp cũng như lựa chọn mô hình văn phòng phù hợp, tập trung hơn. Điều này đã tạo nên sự thu hút cũng như nguồn cung đối với phân khúc văn phòng cho thuê cao hơn.
Một trong những tín hiệu đáng mừng chính là, thị trường Hà Nội tới năm 2024 sẽ chào đón thêm 6 dự án văn phòng nhận chứng chỉ Xanh. Đây là một trong những xu hướng tìm kiếm các dự án có tiện ích tốt, mang lại môi trường làm việc mà tại đó nhân viên được thừa hưởng nhiều lợi ích thì các chủ đầu tư cũng đã chủ động đưa ra câu chuyện xây dựng bền vững trong bất động sản, đặc biệt là bất động sản văn phòng để có thể thỏa mãn được yêu cầu mới của khách thuê.
Có thể thấy rõ, bản thân các chủ đầu tư khi lựa chọn xây dựng cũng đã nâng cao nhận thức cũng như quản lý toà nhà một cách bền vững. Và đối với các khách thuê đặc biệt là các tổ chức tập đoàn đa quốc gia đều nhắm đến xu hướng là xây dựng một môi trường làm việc bền vững cho nhân viên. Do đó về xu hướng phát triển của thị trường văn phòng từ nay tới 2025 vẫn sẽ chủ yếu là văn phòng xanh.
Báo cáo quý III/2022 của Savills Việt Nam đã cho thấy tín hiệu tích cực đối với bất động sản, nhất là phân khúc văn phòng cho thuê. Theo đó, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện là phân khúc ghi nhận mức độ tăng trưởng tốt. Bên cạnh đó, phải kể tới sự gia nhập của các toà nhà chất lượng cao mới đã giải tỏa nhu cầu của thị trường, khiến giá thuê ở những văn phòng hạng A tiếp tục tăng. Tín hiệu đang mừng này chính là một trong những điều thấy rõ khi sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và GDP của Hà Nội đã tăng 15,7% trong quý III/2022.
Hiện tại, nguồn vốn FDI bền vững, số lượng doanh nghiệp mới thành lập gia tăng, cơ sở hạ tầng được cải thiện. Không những thế, sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp cũng là động lực giúp thúc đẩy tình hình hoạt động và mang lại nguồn cung cầu lớn cho thị trường.
Theo báo cáo, tổng nguồn cung văn phòng hiện có trên thị trường là 2,13 triệu m2 đến từ 189 dự án (giảm 1% theo quý sau khi có hai tòa nhà ngừng cho thuê). Về phân bổ nguồn cung, phía Tây Hà Nội hiện đang chiếm tới 40% nguồn cung (849,000 m2), theo sau đó là khu vực Nội thành chiếm 39% nguồn cung (830,000 m2). Báo cáo cũng chỉ rõ, các toà nhà văn phòng trong quý III/2022 đều duy trì tỉ lệ lấp đầy, công suất thuê toàn thị trường cũng đã tăng 4% tính theo năm và 2% theo quý. Văn phòng hạng C vẫn là “điểm sáng” khi đạt tỉ lệ lấp đầy lên tới 96%.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương Mại, Savills Hà Nội cho biết, tỷ lệ lấp đầy tới cuối năm dự kiến vẫn sẽ ở mức cao. “Bước sang Quý 1 và 2 năm 2023, thị trường văn phòng sẽ ghi nhận có thêm nguồn cung mới khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ. Nguồn cung từ các toà nhà sắp được ra mắt trong thời gian từ giờ tới Quý 1/2023 trên thị trường sẽ không quá lớn, trung bình dao động từ 10.000 – 30.000m2/toà nhà, sẽ không ghi nhận thêm những tòa nhà văn phòng với quy mô lớn như TechnoPark Tower hay Capital Place. Do vậy, thị trường vẫn có khả năng để hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định, đảm bảo cán cân cung – cầu”.
Việc nguồn cung liên tục được bổ sung cũng như có thêm một số toà nhà văn phòng hạng A gia nhập thị trường đã khiến giá thuê gộp tăng 2% theo quý (503,000 VND/m2/tháng). Văn phòng hạng An đang có mức giá thuê 822,000VND/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý. Theo bà Minh, giá thuê hạng A tăng cũng như đạt ở ngưỡng cao chính là do một số toà nhà mới chất lượng cao gia nhập thị trường. Dự kiến phải tới năm 2025 thì giá thuê văn phòng ở những khu vực trung tâm hay những nơi có toà nhà hạng A tập trung sẽ tăng 5%/năm.