TS. Nguyễn Văn Đính: Những yếu tố tích cực đẩy thị trường bất động sản năm 2023

Thị trường gặp nhiều thách thức

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, hàng loạt nhân tố quan trong của thị trường bất động sản năm 2022 đối mặt nhiều thách thức lớn. Trong đó, nền kinh tế thế giới bất ổn cùng lạm phát tăng đã khiến nhu cầu tiêu dùng toàn cầu giảm mạnh, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam.

Vị này phân tích, vấn đề bất ổn trên kinh tế toàn cầu tiếp tục leo thang bởi cuộc xung đột diễn ra giữa Nga và Ukraine. Thực tế này đã khiến lạm phát dù có giảm nhưng vẫn còn kéo dài, nhất là ở những khu vực như châu Âu và Mỹ, hệ luỵ là việc lãi suất tăng cao, chính sách tiền tệ bị thắt chặt.

Chủ tịch VARs cho rằng, kinh tế Việt Nam cũng đang chịu tác động từ các biến động của nền kinh tế thế giới, nên nhu cầu toàn dân đối với hàng hoá đang suy yếu. Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung nguyên vật liệu, chi phí đầu vào tăng quá cao, đã khiến hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng. Các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt hàng để sản xuất kinh doanh. Bởi vậy, nhu cầu mua nhà ở giảm do thu nhập người dân bị ảnh hưởng nhiều.

Ông Đính cũng cho rằng, nguồn cung trên thị trường bất động sản vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị quá cao so với thu nhập trung bình của đại đa số người dân. Ngoài ra, còn có sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm, khi tổng lượng nguồn cung chưa được cải thiện, vẫn rơi tình trạng khan hiếm. Nguyên nhân được cho là do cơ chế vẫn đang trong quá trình chờ sửa luật, một số dự án bị đắp chiếu do những quy định pháp lý mâu thuẫn, tạo nên điểm nghẽn trong một thời gian dài. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể được triển khai cũng do vấn đề pháp luật chưa thực sự cởi mở.

Ngoài ra, Chủ tịch VARs còn cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn đang đối mặt với một loạt rào cản như các quy định, trong khi quy hoạch lại thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn với 1 số luật liên quan nên nhiều địa phương khó tổ chức thực hiện. Quy định về đất đai cũng gây ra khó khăn trong việc giao đất, đền bù và giải phóng mặt bằng. Quy định về thuế khiến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc xác định giá trị đất, hay tính tiền sử dụng đất. Nhiều quy định về đô thị nhà ở đã gây khó khăn trong việc lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư phát triển dự án đô thị, nhà ở. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục nhà ở xã hội vẫn đang còn nhiều bất cập, chưa thực sự hấp dẫn được người dân cũng như thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Những lực đẩy đối với thị trường bất động sản năm 2023

Mặc dù năm 2022 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính vẫn chỉ ra một số điểm sáng của nền kinh tế vĩ mô, coi đây là một nền tảng tốt, có đà bật của thị trường bất động sản vào năm 2023.
 

Nhìn chung, tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2022 đã đạt mốc trên 8,0%, cao nhất trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây. Trong khi đó, thu hút vốn FDI, đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn đứng trong top đầu trong các ngành thu hút vốn đầu tư FDI lớn nhất năm qua, với tổng vốn đầu tư trên 4,40 tỷ USD, chiếm hơn 16%. Dòng vốn này chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp hoặc một số dự án bất động sản có quy mô lớn.

Bên cạnh đó, thị trường M&A bất động sản, đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi tiếp tục tăng nhiệt với các dòng vốn ngoại. Nguồn vốn của thị trường bất động sản tiếp tục được bổ sung với tổng lượng kiều hối đổ về Việt Nam được dự báo vẫn tăng hơn so với năm 2021, đạt khoảng 19 tỷ USD.

Đánh giá về hành lang pháp luật của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, những vướng mắc pháp lý đang trong quá trình tháo gỡ cùng như hoàn thiện. Trong đó, Chính phủ và Quốc hội cũng đã có một số giải pháp rất tổng thể nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản như thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ; dự thảo sửa đổi Nghị định số: 65/2022/NĐ-CP của chính phủ, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số: 153/2020/NĐ-CP, quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn; Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ những khó khăn đối với thị trường bất động sản cũng như phát triển nhà ở... Những loạt động thái này cũng đã và đang vực dậy niềm tin cho các nhà đầu tư cũng như người có nhu cầu mua ở thực.

Nhìn nhận về nhu cầu thị trường bất động sản, ông Đính còn cho rằng nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tại những khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện nay khoảng 40% và chắc chắn sẽ tăng lên khoảng trên 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải được tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở tại đô thị. Có thể thấy, đây là cơ hội cho những doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân.

Về mặt tài chính, ông Đình cho hay,  Bộ Tài chính cũng đã ban hành nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi và Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, để làm cơ sở để những doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu.

Về vấn đề đầu tư công, tính đến cuối năm 2022, đã có 12 Bộ và 17 địa phương thực hiện tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công đạt trên 80%, thậm chí có nhiều nơi đã giải ngân đạt tỷ lệ lên đến 100%. Thông qua các gói hỗ trợ 350 nghìn tỷ đồng, động lực phát triển các dự án nhà ở xã hội. Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án về hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất, cũng sẽ tạo nên nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, khu nghỉ dưỡng. dịch vụ, văn phòng,.... Đặc biệt, nhất là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch những cơ sở công nghiệp của nhiều tập đoàn đa quốc gia của thế giới. “Tất cả các yếu tố chuyển biến này cũng đã thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam có thêm nhiều sự khởi sắc vào năm mới 2023”, ông Đính nhấn mạnh.