Trước tỷ phú Phạm Nhật Vượng, những công ty nào tại Việt Nam đã đi theo mô hình mua chung BĐS?

Thời gian gần đây, thông tin được nhiều người quan tâm nhất chính là việc tỷ phú Phạm Nhật Vượng góp vốn đầu tư và trở thành cổ đông chính và lớn nhất của CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC). Công ty VMI sẽ hoạt động theo phương thức đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc sẽ hình thành trong tương lai của Vinhomes. Sau đó, giá trị của các bất động sản này sẽ được chia thành 50 phần, những khách hàng của công ty sẽ có thể tham gia đầu tư từng phần nhờ hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Theo đó, những nhà đầu tư hợp tác với VMI sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản, đồng thời được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này, tương ứng với tỷ lệ đầu tư. Không chỉ được hưởng toàn bộ lợi ích từ việc gia tăng giá trị bất động sản trong khoảng thời gian đầu tư, các nhà đầu tư còn được công ty cam kết mức lợi nhuận tối thiểu hàng năm, đảm bảo cho họ có được mức thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động tiêu cực. 

Trước VMI có nhưng doanh nghiệp nào đi theo mô hình này?

Trước VMI của tỷ phú Phạm Nhật Vượng, thị trường Việt Nam cũng đã xuất hiện nhiều mô hình công ty chuyên cung cấp những hoạt động đầu tư mua chung BĐS tương tự, đặc biệt là những Fintech như Houze Invest, Moonka, Infina, Sunshine Finance… Các chuyên gia cho rằng, mô hình này trên thế giới dù không còn mới mẻ nhưng tại Việt Nam lại gặp nhiều khó khăn về khung pháp lý.

Ngoài những cái tên kể trên, Infina là đơn vị chuyên cung cấp những sản phẩm đầu tư chung bất động sản với hình thức nhiều người đầu tư chung và chia sẻ lợi nhuận từ một bất động sản bất kỳ như nhà phố, căn hộ hay shophouse… Theo đó, khách hàng có thể mua bằng 2 cách, một là mua trực tiếp từ Infina và thứ hai là mua lại từ sàn giao dịch. Đối với mô hình của Infina, các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra từ 20 cho đến 200 triệu tiền vốn. Xét về lợi nhuận, công ty này cam kết lợi nhuận tối thiểu hàng năm dao động trong khoảng từ 6% đến 9%. Những bất động sản sau khi hoàn thiện sẽ được cho thuê, lợi nhuận thu được sẽ được chia đều cho các khách đầu tư.  

Sau đó, các khách hàng có thể bán phần sở hữu của bản thân trên sàn giao dịch để thu lợi nhuận chênh lệch hoặc Infina sẽ đánh giá và phân tích thời điểm tốt nhất, sau đó bán ra bất động sản này để chốt lời cho các nhà đầu tư.

Đáng chú ý, một thành viên của Sunshine Group là KSFinance cũng từng triển khai mô hình mua chung đối với bất động sản của Sunshine Homes. Chỉ với số vốn từ 1 triệu đồng, các nhà đầu tư có thể đầu tư nhiều dự án bất động sản từ hạng sang cho đến siêu sang của Sunshine Homes. Bên cạnh đó, lợi suất đầu tư cam kết là 11%/năm.

Một cái tên khác là Moonka cũng triển khai hoạt động mua chung ở trên nền tảng công nghệ mã hóa. Theo đó, mỗi BĐS có thể được chia thành 1.000 phần. Đặc biệt, Moonka cũng đã thành công trong việc gọi vốn cho 3 dự án BĐS tại Cần Giờ (TP HCM), Bảo Lộc và Bảo Lâm (Lâm Đồng). Thời gian đầu tư của mỗi dự án đều trong khoảng 6 tháng, mức lợi nhuận kỳ vọng là khoảng 15-18% và đã kêu gọi thành công 20-30 nhà đầu tư. 

Theo như danh mục sắp mở bán, Moonka còn hướng đến nhiều sản phẩm BĐS khác như đất nền, căn hộ… Dự kiến, công ty cũng sẽ chia nhỏ 1 BĐS thành khoảng 1.000 phần đầu tư.

Ngoài ra, Houze Invest thuộc Houze Group cũng đã gọi vốn thành công nhiều căn hộ tại Astral City - Tháp Gemini tại tỉnh Bình Dương với số vốn khiêm tốn chỉ từ 1 triệu đồng với lợi nhuận đầu tư khoảng 10 đến 11%/năm. Thời gian tới, công ty sẽ mở bán thêm các dự án ở Vũng Tàu, Long An và Bình Thuận.

Nhiều nhà đầu tư nhận định rằng, mô hình của các đơn vị trên chính là REIT (Hiểu đơn giản là quỹ tín thác đầu tư bất động sản). Thế nhưng, PGS. TS Quách Mạnh Hào - Giảng viên Đại học Lincoln, Vương quốc Anh khẳng định, đây được gọi là chứng khoán hóa bất động sản. Cụ thể, trên Facebook cá nhân của mình, ông Quách Mạnh Hào cũng đã chia sẻ về 2 hình thức chứng khoán BĐS như sau: 

“Thứ nhất là chứng khoán hóa sơ khai nếu như là mua một phần của một căn nhà cụ thể. Tuy nhiên mua kiểu này sau muốn bán lại hơi khó. Thứ hai là chứng khoán hóa đơn giản nhưng đầy đủ, tương tự giống như việc phát hành trái phiếu nếu là gom các ngôi nhà lại trong một công ty, sau đó công ty phát hành chứng chỉ nợ.

Như vậy, nếu là A, nhà đầu tư sẽ có rủi ro bán lại. Nếu là B, họ thực ra chính là sở hữu chứng chỉ gắn với nhà ở, có thể dễ dàng mua bán lại hơn vì nó đồng nhất, nhưng cơ bản lại không dễ. Quan trọng hơn, rủi ro lớn của B chính là định giá nhà cao khi bán chứng chỉ/ trái phiếu”.

Đồng thời, ông Hào cũng cho biết, chứng khoán BĐS cùng với REIT gần như ở mức tương tự nhau nhưng có sự khác biệt về điểm xuất phát. Cụ thể, REIT chủ động đầu tư vào BĐS trong khi chứng khoán hóa thì gom BĐS, sau đó đưa vào công ty để bán.

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, REIT được biết đến là công cụ của thị trường vốn được hình thành với mục đích huy động tiền nhàn rỗi từ những tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư vào BĐS với mục đích đầu tư dài hạn. Những nhà đầu tư khi mua chứng khoán của REIT sẽ có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tư BĐS nhưng không cần sở hữu một khối lượng vốn lớn.