VMI của tỷ phú Phạm Nhật Vượng có giống quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)?

Vào ngày 6/10, thông tin từ Vingroup cho biết, ông Phạm Nhật Vượng - Chủ tịch HĐQT VinGroup sẽ góp 90% trong tổng số 18.000 tỷ vốn điều lệ của công ty bất động sản mới (VMI) bằng cổ phiếu Vingroup. 

Theo đó, VMI sẽ đầu tư một quỹ bất động sản nhất định của Vinhomes và sau đó sẽ chia nhỏ để bán cho các nhà đầu tư. Dự kiến cũng sẽ có khoảng 50 nhà đầu tư vào một phần quỹ bất động sản này, với chứng nhận quyền tài sản và được cam kết sẽ chia lợi nhuận ở một mức tối thiểu. Nhà đầu tư có thể được hưởng nhiều quyền hơn nếu như giá trị phần tài sản này gia tăng và việc kinh doanh thuận lợi. 

Vậy nên, thay vì phải bỏ ra một số tiền lớn thì các nhà đầu tư dưới hình thức này chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ hơn nhiều vào VMI mà vẫn có thể thu hút được một mức lợi nhuận cố định. Công ty VMI cũng gợi liên tưởng đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) bởi vì dù không phải là REIT thì VMI cũng có một số điểm tương đồng nhất định về cách thức hoạt động. 

Hiện nay, ở Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ REIT là TCREIT thuộc công ty chứng khoán của Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) đã hoạt động từ năm 2017. Chứng chỉ của quỹ này được niêm yết tại SGD Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh. Và một số công ty quản lý quỹ cũng đã từng có ý định thành lập REIT và hiện nay cũng đã xuất hiện nhiều fintech theo mô hình này, mặc dù vậy thì vấn đề vướng mắc ở Việt Nam vẫn là khung pháp lý. 

Ở thị trường nước ngoài, RETT - đây là quỹ tín thác đầu tư bất động sản là sản phẩm không mấy xa lạ. Và đối với những nhà đầu tư, REIT có chức năng giúp cho nhiều cá nhân cùng đầu tư vào một quỹ bất động sản thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ hay là cổ phiếu. 

Chính vì thế, không cần khối lượng quá lớn, các nhà đầu tư cá nhân vẫn có thể sở hữu cho mình một danh mục bất động sản riêng. Và thông qua việc này thì nhà đầu tư sẽ nhận lại được một phần lợi nhuận từ việc vận hành bất động sản của quỹ nhận ủy thác đầu tư. Các bất động sản đầu tư của REIT bao gồm có các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và căn hộ, khách sạn hay những căn nhà được thế chấp cho khoản vay ở ngân hàng. 

Như thế, việc vận hành các bất động sản ngày càng hiệu quả, nhà đầu tư càng có cơ hội để nhận được mức lợi nhuận cao và ngược lại. Và thay vì phát triển bất động sản để bán lại như truyền thống, quỹ này cũng sẽ mua và phát triển các tòa nhà giống như một phần của mục đầu tư. Cũng chính vì thế mà khả năng điều hành của REIT của những người đứng đầu là cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư vào quỹ này. 

Trên thế giới, có ba quỹ tín thác đầu tư bất động sản chính. 

Đầu tiên là REIT cổ phần (equity REIT) – đây là loại hình chiếm tỷ trọng lớn nhất với chức năng đầu tư vào bất động sản, quản lý và cho thuê cũng như cung cấp các dịch vụ đi kèm để có thể tạo ra doanh thu. 

Thứ hai chính là REIT thế chấp (mortgage REIT) - đây là đơn vị chuyên sử dụng vốn huy động từ các nhà đầu tư để cho vay đối với các công ty phát triển bất động sản khác. 

Và cuối cùng chính là loại hình REIT kết hợp cả hai loại hình trên. 

Được biết, lợi ích của việc đầu tư vào các REIT này có khả năng thanh khoản tốt hơn so với việc đầu tư bất động sản truyền thống, đa dạng hóa được các danh mục đầu tư cũng như có được nguồn thu nhập khá là tốt cũng như ổn định nếu như việc quản trị danh mục đạt được hiệu quả tốt. Mặc dù vậy thì mức độ lợi nhuận của REIT lại không sánh được với bất động sản truyền thống cũng như các nhà đầu tư sẽ phải chịu chi phí giao dịch, quản lý danh mục tương đối cao. 

Vậy nên, để trở thành một quỹ tín thác đầu tư bất động sản sẽ có rất nhiều điều kiện cần phải đáp ứng và trong đó có việc 65% giá trị tài sản ròng (NAV) phải đầu tư vào các bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của nhà nước và tối đa còn lại cũng cần được đầu tư vào trái phiếu, cổ phiếu (đã bao gồm cả niêm yết và chưa niêm yết,...). Bên cạnh đó, 90% lợi nhuận thực hiện trong năm của quỹ cũng được sử dụng để chi trả lợi tức chọn nhà đầu tư cùng nhiều quy định khác có liên quan. 

Tại thị trường Mỹ, quốc gia khởi đầu cho loại hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản là từ năm 1960 - đây chính là loại hình tương đối phổ biến khi mà lượng tài sản nắm giữ của họ trị giá hơn 4,5 nghìn tỷ USD, trong đó, các quỹ của REITs được niêm yết nắm giữ 67% con số này. Các REITs ở Hoa Kỳ cũng có tổng giá trị thị trường là 1,5 nghìn tỷ USD với 30 quỹ là thành viên của S&P 500 từ đó tạo ra công việc làm ăn cho 2,9 triệu người dân ở Mỹ. Và những con số nêu trên đều cho thấy được vai trò to lớn cũng như quan trọng của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở thị trường tài chính lớn nhất trên thế giới.